要問近幾年來昆明那個板塊的房地產開發熱度最高？
西北新城毫無疑問是其中之一。
從2011年泛亞科技新區掛牌成立起，五華區在西北片區傾全區之力猛砸配套，短短几年間硬生生砸出一座功能完備，配套齊全的新城。
西北新城現狀
地鐵、醫院、商業、學校、公園等各種基礎配套快速進場，快速建成兌現，讓西北新城在昆明樓市中異軍突起，成為昆明人爭相湧入的熱門置業板塊，片區房價也是節節攀升。
只不過，儘管崛起的速度極快，但接下來西北新城的發展卻已經面臨兩大瓶頸：
一是產品形態落後。
二是土地供應不足。
房價已不再屬於剛需，但產品卻難
稱之
為改善
2015年左右，西北新城房價還徘徊在8000/㎡左右，彼時片區一度被認為是“剛需置業的福地”。
但到如今，根據雲南房網今年3月的踩盤結果，西北新城的房價門檻已經邁過1。6萬/㎡，幾個熱門專案都賣到1。8萬/㎡左右，部分專案的樓王產品甚至已經超過2萬每平。
只不過，雖然房價已經漲上去了，但片區的產品形態還沒有完成從剛需到改善的過渡。
西北新城放眼望去幾乎都是筒子樓
以西北新城現在的均價，在其他同樣熱門的版塊已經能買到小高層甚至洋房，但西北新城的大部分產品卻依然是高容高密的大筒子樓，房價與產品形態上的不協調已經越來越明顯。
但想要想要改善產品形態，卻又面臨到另一個瓶頸，那就是西北新城短期內土地已經面臨斷供。沒有土地可以供應，就沒有地方開發新專案，想要改善片區產品形態也是巧婦難為無米之炊。
難道說西北新城的土地都已經賣完了？當然也不是
現在的西北新城，還不是完全體
我們翻開五華區西北片區的規劃就可以發現，以京昆高速為界，五華區將西北片區分為了西片區和東片區。從下圖可以看到，東片區在經歷過調規以後，整體容積率要低於西片區，而且住宅用地佔比非常高。
西北新城整體規劃以及東片區規劃
而現在西北新城的開發，幾乎都只集中在西片區。東片區由於還有一大堆沒有改造完的城中村，以及雲銅冶煉廠也還沒有搬走，空有近萬畝土地卻無法釋放。
西北新城東片區城中村、老廠區密集
只有等到雲冶搬遷以及一堆城中村能夠啟動改造，西北新城才能突破供地瓶頸，進而扭轉目前整體落後的產品形態。
客觀來說，無論是雲冶搬遷還是城中村改造，短期內很難有太大進展，但今年以來關於西北新城東進已經有了不少積極的訊號。
今年初，中鋁集團因反覆拖延雲冶搬遷事宜被中央環保督察組點名批評，在國家力爭2030年碳達峰，2060年碳中和的大背景下，相信雲冶搬遷只是早晚的事。
雲冶現狀
另外，針對東片區的一大堆城中村，五華區也已經在今年一月釋出了招標，且據說當地村民回遷意願也非常高，相信未來片區城改推進起來也會比較順利。
普吉路以東片區城中村改造專案招標公告
從五華區不久前釋出的十四五規劃中能看出，十四五期間五華區將西北新城東片區的開發視作重中之重，整個五華區計劃新修52條道路，有16條都放在了東片區。
西北新城十四五規劃新建道路大部分集中在東片區
再加上年底前一個重磅商場、一個豪宅專案相繼落地，大幅提升了東片區城市能級，片區的前途也變得愈發明朗。
宜家開業，豪宅進場
10月28日，宜家家居火爆開業，讓西北新城再次成為全城焦點。
宜家開業人山人海
如果我們細看宜家的選址，會發現宜家的位置其實屬於西北新城東片區範圍，而在“完全體”的西北新城規劃中，宜家也佔據了新城的核心地段。
過去我們一直以為西北新城的中心是吾悅廣場，直到宜家以薈聚中心的形式開業，我們才反應過來，原來一開始五華區就打算把宜家打造為西北新城的商業核心。
另外，10月23日，同處於西北新城核心區的東原·印江山專案營銷中心正式開放。
東原·印江山售樓部
自從東原拿下新飛林地塊後，市場上就流傳著東原要給西北新城提提檔次的說法，後來東原果然將旗下的TOP系產品帶到了昆明。
“印”系是東原的TOP級產品系，除昆明外，該系列已經在成都、蘇州、上海、重慶等城市落地。
東原“印”系在各地作品
東原的TOP系首作——成都東原•印長江，曾榮獲了2018年中國高階場景豪宅創新大獎。
宜家盛大開業，為西北新城重新標定了中心，而TOP級豪宅東原·印江山的落地，則打破了過去西北新城沒有高階住宅產品的局面。
東原·印江山疊拼產品效果圖
現在西北新城就還剩一個問題：東原·印江山是否能達到山海灣8號、西派國樾等豪宅的高度，成為一個足以為片區代言甚至拔高片區檔次的標杆樓盤？
東原
·印江山能否成為西北新城的“排面”？
雖然東原進入昆明的時間比較短，開發的專案也不多，但綜合來看，東原·印江山這個專案有著成為西北新城“排面”的實力。
首先，東原·印江山的位置處在未來西北新城核心地段。
東原·印江山雖然現在看起來是處在西北新城的邊緣，但如果從“完全體”西北新城整體規劃來看，其不但處在西北新城地理位置上的中心區，也處在西北新城配套扎堆聚集的區域。
西北新城整體範圍以及東原·印江山具體位置
等到西北新城東片區發展成熟，圍繞宜家這塊中心區域的物業價值也會被重新定義，換句話說，未來市場對東原·印江山這個專案的價值預期有非常大的上升空間。
其次，東原·印江山的產品高度稀缺難以複製
在城市核心區域開發低密產品，在昆明現有的規劃條件下幾乎是不可能實現的。
東原·印江山憑藉2。6的容積率，在西北新城核心區開發出疊拼這樣的低密產品，其稀缺程度能與二十多年前北市區的金康園比肩。
東原·印江山效果圖
再其次，東原這塊招牌也夠硬
東原集團 2004年創立於重慶，總部位於上海，擁有房地產一級開發資質，是一家專注於地產開發、商業運營等房地產多元業務的大型綜合企業，創立17年時間足跡以及遍佈一二線城市。
東原集團全國佈局
2020年東原地產排名上市房企第29，且企業經營性現金流連續六年為正，三道紅線全綠。
東原品牌介紹
並且東原也是國內第一家開始重視社群運營的房企，2021年榮獲中國房地產開發企業新社群文化運營TOP1。
東原的社群品牌——原·聚場，是國內知名的社群運營品牌，旨在將城市文化藝術生活帶入社群，用社群的方式找回社群裡消失的親近感和歸屬感。
國內首個社群運營品牌原·聚場
而東原的物業在2014年就已經獲得物業管理一級資質，2019年客戶滿意度排名行業第一。
東原物業全國佈局
在開發豪宅方面，東原的“印”系在國內高階住宅市場也很有分量，2019年和2020年，東原“印”系都獲評中國十大頂級豪宅產品系。
東原“印”系作品
以極具現代精神的設計手法，東原“印”系從根植於城市肌理的設計理念出發，不斷塑造超越客戶期待的產品價值。並根據土地、人群特徵，延伸出“現代經典”和“現代樂活”兩大產品主張。
每一座現代經典風格的“印”系作品，總能恰如其分喚起人們對於生活的美好想象，以行動為印，時光為鑑，給城市遞交一張看得見的名片。
巧合的是，東原“印”系的產品理念，與昆明本土傳統民居“一顆印”在審美層面也有異曲同工之處，東原·印江山專案也稱得上現代建築與千古民居的一次劃時空美學碰撞。
總的來說，東原·印江山的出現對西北新城整體發展有著重要的意義。憑藉核心的位置、稀缺的產品，東原·印江山必然能帶動區域產品形態轉型升級，拔高片區價值預期，進而推動西北新城整體東進。
