2020 年下半年以來，地產調控政策不斷加碼；本輪調控政策，與過去相比，存在諸多不同之處。
1998 年-2016 年間，地產調控政策呈現明顯的週期性，調控手段上偏重需求端管理。梳理過去五輪地產調控規律發現，觸發調控政策收緊的主要原因是房價上漲過快，而調控放鬆的觸發因素來自於經濟下行壓力。調控政策呈現週期性變化的核心，是政策在“穩經濟”與“穩房價”間相機抉擇。過去調控政策收緊期，多采用限購、提高首付比例和按揭利率等需求端管理措施，而供給端調控措施相對較少。
歷輪調控過程中，地產佔據金融資源問題逐步凸顯。由於歷次地產調控過程中， 調控政策偏重需求，而對於房企融資端調控政策並不多，且期間出現多次金融創新， 地產佔據的金融資源不斷增長。以貸款為例，房地產相關的貸款在金融機構中佔比， 由 2005 年的 14。2%，抬升到 2020 年的 28。7%；地產發展，還推升居民部門槓桿率； 居民部門槓桿率，由 2005 年的 16。9%，上升到 2020 年的 62。2%。
本輪地產調控，與以往不同之處，在於政策重心轉向防風險，調控手段側重房 企融資監管。十九大以來，政策目標側重調結構、防風險，而房地產作為傳統“加槓 杆”部門，受到政策的重點關注。2020 年下半年以來，地產調控政策，從非標、銀 行開發貸款、供應鏈金融等多方面，全面收緊房企融資渠道。其中，三條紅線、地產 貸款集中度考核、資金信託新規等調控政策，對房企融資環境有重要影響。
上半年，表內外融資同比均下降；下半年，表外融資或持續收縮，表內融資增 量有限。信託方面，房地產類信託持續收縮，一季度淨融資-1055 億；債券方面，上 半年淨融資 1800 億，同比下降 200 億；銀行貸款方面，上半年開發貸款 3900 億， 同比大幅減少 3600。展望下半年，“兩壓一降”、資金信託新規下，信託融資將持續 壓降；部分房企信用風險暴露下，地產債券融資預計將承壓；房地產貸款集中度考核 下，部分銀行涉房貸款集中度超標，開發貸款增量有限。
三條紅線約束下，房企融資需求受限，第二批試點企業有息負債增速或明顯下降。2020 年 8 月 20 日，央行、住建部推出三條紅線政策，旨在透過剔除預收款的資 產負債率、淨負債率、現金短債比三項指標，約束房企有息負債增速。三條紅線約束 下，首批試點的 12 家重點房企，2020年有息負債同比增速-1。4%，較 2019 年增速大 幅下降 15。6 個百分點，顯著低於其他非試點房企。2021 年，三條紅線推廣二批試點企業。以重點上市房企 2020 年年報資料來看，52 家房企中，僅 10 家能達到綠檔， 24 家在黃色檔，10 家在橙色檔，8 家在紅色檔，多數企業融資需求或受約束。
房貸供給收縮下，銷售回款增速回落，且預收資金監管趨緊，房企資金騰挪空 間縮小。2021 年以來，部分銀行由於房貸集中度超標，按揭貸款額度趨於緊張。上 半年，個人按揭貸款 2。1 萬億，同比減少 2000 億；按揭供給受限下，地產銷售從 3 月開始出現回落，6 月銷售額兩年複合增長 10。8%，較 3 月增速累計回落 9 個百分 點；銷售面積增速 5。3%，較 3 月增速累計回落 5。4 個百分點。銷售回落下，地產開 發資金中銷售回款資金，6 月兩年複合增長 12。1%，較 5 月回落 4。6 個百分點。同時， 2020 年以來多地收緊預售資金，房企資金騰挪空間縮小。
前周（7月19 日-7月25日），30大中城市商品房成交面積下跌，一、二線城市成交面積下跌，三線城市成交面積上漲。前周，30城商品房成交面積 363 萬平方米。 分城市來看，一線城市成交面積 62 萬平方米，周環比下跌 17。1%；二線城市成交面 積 189 萬平方米，周環比下跌 13。8%；三線城市成交面積 112 萬平方米，周環比上漲 10。2%。
現在的房地產行業正在從白銀時代走向青銅時代，即使萬科、保利也免不了一跌再跌。看看恆大的斷臂求生的窘境，當初萬科高喊“活下去”是多麼的具有預見性。
個人的奮鬥固然重要，但也要考慮歷史的程序。
至於房價？
大家有沒注意到一個現象，就是現在的青年人很少再討論房價了。
我剛畢業那會兒，正好趕上房價的最後一波瘋漲。蠻多城市零首付都出來了，多個城市房價一年漲了近一半。
上海、深圳、南京、廈門，地鐵上的話題經常是房價暴漲和男朋友。
討論房價的那些人裡，欣喜者有之，講述自己如何籌錢貸款，火速看房籤合同的故事。沮喪者有之，聽別人吹噓，神色多少有點黯然。
再往後一年，場面有點把控不住時，上面指令多個城市開始限購。
剛開始大家都篤定這是房價還要漲的表示，過了半年，青年們聊得話題成了房價、比特幣、男朋友。
到了今年後半年，很少有誰再聊房價了，主要話題是轉行、找工作、男朋友。
不只是地鐵上，留心一下朋友圈會發現，幾年前喪文化開始流行，什麼“今天很難，明天也不會好過”“你不是一無所有，你還有體重”。
喪文化看似很喪，其實在“喪”的背後，是一種對生活有所期待的態度，覺得喪著喪著還有機會絕地反擊。
再後來，就開始佛系青年、中年少女，朋友圈裡很多人曬保溫杯加枸杞。
這時青年們的態度，比之“喪”更加低沉，幾乎是一種逆來順受、聽天由命的心態。
到最近幾個月，我發現朋友圈很多人都“消失”了，沒有動態，不見點贊，只剩下一堆微商和“老師”。
人們想要某些事物時，他們可能會罵、會諷刺、會自嘲，但很少會沉默。
當房子這個中產的象徵、生育的保障、財產的標誌對於年輕人失去了意義，那時它就會脫去種種外套，呈現本來的面目。
在過年的幾年裡，它已經出色地完成了貧富分化的使命，買得起的早已上車，買不起的掏空六個錢包也沒用。
有很多資料，我知道，譬如中國的城鎮化進度，譬如一線房子的保值度，譬如土地供給的減少度……
拜託，很多年輕人對生活都無所期待了，講這些有什麼用？
我們只想要平靜、自然地活下去，不盲目地努力然後淪為韭菜，認認真真不被操控地度過這平凡的人生。
房價什麼時候會跌？
中國的房價，很難像國外那樣如雪崩般，短期內腰斬。因為這個國家太大了，經不起那樣的折騰，各個區域情況也不一樣。
但至少可以肯定的是，那個遍地貪婪處處恐懼、不注重勞動鼓勵巧取豪奪的時代就快過去了。
為什麼？
四個月前，我去黃山旅遊時，遇見了一個96年的男生，畢業後一直在青旅裡做義工。
他本科學的是心理學，父母想讓他回老家考公務員，他卻厭惡那種既定的、一沉不變的生活，跑到黃山來。
他賺著不多的工資，每天用閒暇時間畫水彩，他告訴我：
“我以後想做一個插畫師，透過這個賺錢，我愛幹這個。”
看了他的畫，說真的確實畫得不太好看，甚至畫功還不如我，但他身上所代表的這一代、這一類人的精神，是我們這一代人少見的。
比我大一些的那代人，很多人生命就是一場競爭、一場表演，在爭先恐後的粉飾中搶奪“體面”的標籤。
房子、車子、票子、位子皆是如此，都想要在別人眼中活得精彩，卻忘了自己最初期待的、追尋的是什麼。
希望往後這一代人，他們到婚齡時，沒有那麼緊張的空氣，沒有那麼喧囂的聲音。
他們可以從容地用自己的態度，為這個世界帶來許多不一樣的東西，拔掉許多虛醜事物的外衣，比如房價。
