我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。

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提問：房姐你好，目前在遠洋天地三期有小兩居，想改善為三居，並考慮學區。看了通州核心區附近的二手房，都沒有喜歡的。新盤融御位置好，但戶型差，剩下的房源樓層低。請問，我是否應該把現在房子換到通州去？遠洋的房子升值潛力不如通州核心區吧？是選擇融御還是二手房呢？還是比較看好融御周邊的配套，不知周邊二手房後期是否也能享受同樣配套。謝謝

回答：遠洋天地也就那樣，周邊沒什麼發展。通州長期看好，上限比較高。融御這個盤還行，買入沒問題，戶型要看你是否能接受，戶型對升值的影響不大。通州二手房推薦看 京貿國際城 bobo自由城 百合灣 運河灣

提問：房姐，新手首次提問。老公北京海淀清河戶口，家中有一個3歲的孩子。海淀清河有一套50平的房子，我們在住，但不是我們的房子，正在賣，賣出後可分一半，大約180W。回龍觀有一套80平房子，在老公名下可賣390W左右。之前想賣掉兩套房子買一套自住，看完房姐的文章，現在想賣掉兩套房子，買兩套，1、想買一套小點的一居，供老母親居住，價格在200左右（想選擇法拍），未來也可做為投資，目標是朝陽。2、自己想買套住房兼顧孩子上學和自住，預計首付400W，可公積金貸款，有計劃要二胎。之前想選擇雙榆樹、知春裡，現在不知道選哪兒好了，對學校沒有強制性要求，中等偏上就可以，還選在清河有發展麼，放棄海淀去朝陽也有點不甘心，好點的海淀學區是不是這點錢就沒希望了。希望房姐給點建議，這個規劃是否合理。

回答：你可以 淘淘東王莊，位置好，就在五道口，交通非常方便，對口的海淀區第三實驗小學。這個盤還未漲起來，品質相比周邊來說屬於中等偏上，最好選擇小區西邊的幾棟樓，戶型略好些。雙榆樹和知春裡也可以考慮，你們對學區是剛需，也不是入頂級學區，所以風險相對可控，沒必要顧慮太多。你們的方案沒問題

提問：房姐好，首房首貸，東三環呼家樓南上班，考慮通勤10號線或其它近地鐵，兩居品質些自住，總價在700左右，請房姐推薦具體小區。成壽寺的中海城或周邊可以考慮嗎？

回答：中海城除了自身品質還行，周圍的環境實在有點糟糕，樓鳳多。可以看下蘋果社群南區、風度柏林、首城國際。位置 和居住品質會更好

提問：一層帶小院子的房子要比二層貴多少？喜歡院子，但是感覺帶院子的要貴個15%，還基本沒裝修，有點難以決定。

回答：拆分為：一層的面積+院子的面積，單獨計算。一層是否折價，合理價格多少花園是否贈送，還是計算房本面積，是高層還是洋房，花園面積多大，形狀是否合理，應該值多少錢?兩者相加，是一層帶院子的合理價格。同理，二層正常計算二層的價格。任何房產的情況對比，核心都是基於拆骨法來計算。

提問：親愛的房姐你好大額付費首付150，經過一段時間的看房，有幾套還算中意的房子，請房姐幫忙分析一下哪套更好一些。第一套是天通苑東一區50號樓的2層，84平米，沒裝修，賣365萬，第二套是天通苑東一區16號樓三層，90多平米，可以拎包入住，賣385萬，第三套是東壩金隅悅合園的一套20層，78平米，賣375萬，但是額外需要補稅。除此之外，房姐還有推薦嗎？另外幫朋友問一下，預算500-600，兩室，海淀，有哪些比較均衡的小區，不要老破小。謝謝房姐。

回答：天通苑這兩個第二套>第一套，不過價效比都一般。東壩金隅悅合園小區是限價商品房，稅費比純商品房多一個土地收益金，小區密度偏大。豐臺可以看看草橋欣園、怡海花園或者方莊的方X園、三環新城朝陽可以看看 麗景馨居、晨光家園、CBD傳奇、炫特、酷特區海淀看下 清河 清景園 ，西二旗 富力桃園，西北旺 冬晴園

提問：老師您好，很喜歡金隅鳳麟洲，覺得小區看起來很舒服，這個小區適合保值+自住嗎？另外交通如何，離未來地鐵3號線方便嗎？如果選擇，金隅鳳麟洲、國美第一城、青年匯家園、珠江羅馬嘉園您推薦哪個？謝謝！

回答：金隅鳳麟洲 因為低密度 矮板樓 所以適合居住，唯一短板就死交通不便利，3號線開通後會有改善 ，由於品質溢價的原因，漲幅略跑輸大盤。國美第一城 次新盤 價格偏低，但物業管理不好，居住體驗一般。珠江羅馬嘉園的優質房源主要在大戶型1000萬左右 適合投資自住，小戶型價效比不高青年匯家園小戶型為主，適合總價800內。看重居住體驗就選金隅鳳麟洲。保值的話其它幾個盤看你的子彈情況選籌，沒有明顯差距

提問：房姐好，西二旗後廠村碼農，首付大概400，總價格500-800之間，首套房考慮自住，核心訴求是自住+升值，短期不生小孩。想問一下1。 如果自住訴求優先，距離相對近一些推薦什麼盤，新盤還是老盤？邏輯是什麼2。 如果距離相對遠一點，升值優先，推薦什麼盤。多謝房姐指點～

回答：1. 從中關村到後廠村，是以碼農產業為核心的區域。 中國網際網路的第一座金礦在這片區域誕生，持續十幾年的財富揮灑浸潤，這一大片區域形成了一片小世界。 高收入碼農，成功上市大佬，網際網路高薪泡沫，創業大潮擊鼓傳花，中關村到後廠村，在充足的購買力和產業寡頭的背景下，形成了碼農之間的買賣迴圈。 具備購買力溢價，區域鎖定，學區追捧，所以這片區域房價異常高昂，對於房產投資而言很不友好。附近的新盤基本沒有價效比，多是位置偏遠價格高的溢價盤，附近還有價效比的板塊集中在 睡城回龍觀，以及海淀部分學區溢價相對小的板塊，推薦看看 回龍觀的金域華府、國風美唐等，海淀的 上林溪、萊鎮、當代城市花園等2. 遠一點就看看望京的 澳洲康都、首開知語城、季景沁園都不錯

提問：北京五環內有不少8090年代的已購公房，地段也不錯，價格很友好。這類老房子上車有什麼不能承受的大坑嗎

回答：現在在北京買房，建議房齡買90年以後（個別學區老破小單議）地段不錯，這句話有很大的隱患；北京是一個好地段極度稀缺的城市，二環內除了學區屬性大部分地段都挺拉垮有的甚至可以說很差。綜合商業、產業、配套、交通地段都好的地段，只有廣渠路以北的東三，東四，望京，中關村幾個地塊，西二旗後廠村還缺了商業配套和產業搭配，目前依靠網際網路一杆頂天。總的來說，能買次新，不買老破小；上車人群買老公房，也要精挑細選迴避老破。

提問：房姐您好： 我手中有300萬，本人不能貸款，現在名下有回遷房但沒下房本，等於首套無房看了好幾的方向的房子1。勁松一區老房1979年的40平米300萬租金4000+但是房齡太老以後不好出手。2。新宮南庭新苑全款加稅費300萬60平米，但是小區環境差租金低即便是4000元僅鏈家出租房有50多套都沒租出去，空置率太高，但是房齡新今後19號線通車升值空間大不大。3。贏海瀛海家園稅費+房價300萬環境好，出租3800，空置率一般吧房齡新離亦莊近好租一些。但是就一個地鐵做支撐。4。亦莊貴園南里290萬租金4000+環境好6層板樓。房齡2002年的無電梯。5。常營首開暢心園的房子，年代新些，小區環境一樣亂，但是租金高，空置率低好出租，就是要交70%的稅自採暖一套一居室50平米就要280萬租金4600元。因為是全款做低網籤，所以感覺還能接受6。還有和義東里西里的房子南中軸路有規劃，有升值空間和投資價值嗎我不住純投資，或許兩年或者五年就出手，哪個升值快些並能保值，看了好多地方找不到方向，請您指點該如何選擇或者您給推薦幾個樓盤 謝謝啦

回答：你好，這幾個樓盤對比，優先常營首開暢心園。勁松老公房的房齡太老，影響流動性。瀛海家園已經超過我們圈定的遠郊區域。南中軸完全實現徹底翻身，但現在還是個遙遠的願景。

提問：房姐請賜教！我婚前已商業貸款購買了房山長陽的兩居，現在想置換，購買後以出租為主。如果賣掉該房產能湊齊子彈340首付，月供2w。現在有幾個問題想請教：1。如果再購買是不是算二套，以現在我們的經濟情況，最大能購買多少錢的房產？2。如果想購買首城國際2居800w左右有戲嗎，應該怎麼操作？3。如果800w左右房產有戲，費心能再推薦幾個保值、兼顧學區的房產供選擇嗎？4。長陽房子明年七月滿五唯一，現在賣還是明年七月賣？現在雖然不如滿五唯一合適，但是如果置換，怕到時候更換地漲幅更多，成本無形更大，想聽聽您的建議。真心感謝房姐，費心了

回答：你好，感謝付費！置換時，通常會先把想買的房源大致看一下，覺得能買到的機率比較大，那麼就啟動置換流程，開始賣房。 賣房的同時，也會繼續看房。當熱度差不多、有一些意向接近成交時，只要確定大機率能買到房子，就可以果斷簽字收定，絕對不要等到自己看的房子也同意賣給你，才收定，那樣的話賣房環節反而會很被動。 這裡的秘訣是：除非可以不依賴置換直接搞定想買的房子，否則不要寄希望於買到特別極品導致出房特別少的產品，如僅鎖定在一個樓盤的一個房型甚至一個室號。否則就真的可能產生你說的問題。 樓市平穩緩漲期很適合置換就是這個道理，不太擔心踏空的風險，上下家也都不會出現違約等頭疼的交易風險問題，可以放心收定、下定。先收定金和首付，可以配合下家滿五過戶。操作連環單，你也跟業主協商交易週期。首城國際還不錯，富力城、樂城國際也可以。負債率儘量控制在70%以內。

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