每經記者 吳若凡 每經編輯 陳夢妤

剛剛過去的國慶長假，不少景區人流湧動，位於杭州西的良渚文化遺址公園，更是流量暴漲，幾乎每天都達到人流上限（1。5萬人），甚至被迫釋出“流量預警”。

受訪者供圖

不止遺址公園，旁邊的良渚博物院、良渚文化藝術中心（俗稱大屋頂）、美麗洲教堂、大雄寺等，也都成為遊客打卡熱門地。但可能很少有人注意到，這些已經“自成一片”的遊覽點，只有遺址和博物院兩處屬於政府公建景區，其他的網紅打卡點，都屬於萬科良渚文化村範圍。

正如其名，這是一個由萬科打造的專案，由於地處5000年遺址，也考慮到自然生態保護，萬科方面沿著山形水勢，制定了“休閒旅遊、居住、經濟文化為一體的新田園小鎮”發展方向。

這張藍圖，一畫就是21年，從發展方向到落地導向，一直不曾動搖。

也是由此，萬科良渚文化村已逐漸成為良渚遺址的延伸景區，甚至“自我發展”成為杭州鄉村遊的一部分。

但無論如何，萬科良渚文化村的一個本質，仍是大型住宅社群，這裡有數以萬計的居民。“當家變成景區”，居民的生活和遊客的遊覽，會否衝突？

米多姐姐剛搬到白鷺郡（文化村的一個居住區）沒多久，就租下了春漫裡商業街一個餐飲鋪面。一開始是想為家人找個副業，另外也想著，最開始這裡吃飯的地方不多，正好為鄰居們提供便利。

如今米多姐姐的杭幫菜館，已經成為很多遊客吃飯的地方，有些遊客甚至跟著美團榜單找來。潛移默化中，二者的需求能相互滿足，居民的生活和遊客的體驗，形成了奇妙的共融。

如果放在文旅的觀察視野，萬科良渚文化村一定是一個另類的存在——依託5000年遺址自成景區，依託小鎮自成旅遊生態，但除了旅遊，又還有居住小區、文化產業園區、區域商業中心等多重身份。

《每日經濟新聞》記者透過採訪，試圖解剖這個另類的文旅樣本，找出其中有價值的方法論，也試圖探究這個已經發展了21年的專案，如何持續再生長。

起源：千年遺址“留白”新田園

1936年，一位名為施昕更的浙江餘杭青年，因對一把石斧文物好奇，揭開了良渚遺址的神秘面紗。

2019年7月6日，在第43屆聯合國教科文組織世界遺產委員會會議上，中國良渚古城遺址獲准列入《世界遺產名錄》（約公元前3300~2300年）。

誰能想到，在這片原始先民曾聚集繁衍的土地上，21世紀從天南地北聚集了一群新住民，他們在此生活、發展，並生長出了一個不一樣的新田園小鎮——萬科良渚文化村。

在距離杭州20多公里的西北部一角，萬科良渚文化村形成了三個旅遊中心區和多個居住村落，組成了集自然生態保護、休閒旅遊、居住、經濟文化的集合體。

這個構想，在21年前已經形成。萬科杭州城市公司合夥人、副總經理丁洸直言，很多年前看到這片土地時，大家想的就是，希望這個地方變成全國最佳居住地。

丁洸和很多老一批“操盤手”一樣，都是執著派。在開始規劃良渚文化村之前，對這片土地做了大量詳細調研，梳理了良渚的地緣、歷史、生態與考古成就等脈絡。在專案前期調研，就已經編寫了幾本詳細的調研報告和開發導則，這在中國的地產專案中幾乎是沒有同例的。

這種熱愛不容易，更不容易的是“一張藍圖繪到底”，萬科良渚文化村的開發導則堅持了21年未曾更改，對這片土地的敬畏令人驚訝。

如今的萬科良渚文化村，幾乎是長在山和水的脈絡之間，散佈著大量山體、水體，以及文化設計，步行5公里就有一個鄰里中心（商業和公共場地）。

正是由於規劃保留了大量自然生態、綠化水脈、公共部分，如今的萬科良渚文化村，具備發展“鄉村旅遊”的生態基礎。

萬科在這片總佔地面積約10000畝的區域中，房地產規劃開發用地約5000畝，總建築面積340萬平方米，住宅230萬平方米，公建50萬平方米，旅遊服務配套70萬平方米，可容納3萬-5萬常住人口。

這份“留白”，也為良渚文化村後續發展留下了空間。如今，這裡發展了更多高質量基礎設施建設，並在社群經營過程中適時調整策略，引進服務設施與產業，打造出了一座宜居宜業宜遊的特色小鎮，成為全國學習和效仿的標杆。

發展：政企協作20年磨一劍

行走在良渚古城，城址、外圍水利系統、分等級墓地和以良渚玉器為代表的出土器物，都證明著這裡的歷史。當今的萬科良渚文化村，其實也是一個多相交融的產物。而能夠形成如今居住、產業、商業、文化、旅遊等諸多功能的集合，離不開地方政府的共同努力。

參與良渚專案的設計師陳嬋嬋坦言，萬科良渚文化村是政企合作的大型土地開發案例，充分體現了政企合作優勢。

陳嬋嬋告訴《每日經濟新聞》記者，眼下主流的土地出讓模式是地方政府會同規劃機構完成先期規劃之後，再由多個開發主體競標小幅地塊，規模多為200～300畝。而當時的良渚文化村，一次性就出讓了5000畝土地，這放現在是不敢想象的。就算放在過去，這樣的規模也需要政府極具決心和魄力，也需要開發商有接受空前挑戰的勇氣。

“這是一次沒有任何人知道答案的嘗試，大家只能握緊手、一條心去試水，從精神和理念角度去思索合作。政府和企業達到這樣的默契是很少見的，這也為萬科與杭州未來許多方面的良好合作，打下了相互信任的基礎。”

陳嬋嬋表示，杭州萬科和南都是在做一次從0到1的摸索，因為當時國內幾乎沒有單個企業透過商業開發來建造幾萬人口規模小鎮的案例。所以萬科從規劃到開發經歷了3年時間，從專案開始就一步一步按照基本建設程式來做——從總體規劃開始做起，然後做控制性詳規，再做修建性詳規。力求尊重土地肌理，將自然與人文有機結合。

“當時找了市規劃院，也找了多家城市規劃設計公司，良渚專案自立項的時候，就定調長期主義。”陳嬋嬋說。

最終，良渚文化村規劃確立了三大原則：一是尊重自然與生態，懷著對土地的敬畏之心來開發；二是對復興良渚5000年文明進行當代嘗試；三是著力於營造田園棲居生活，為中國新都市主義人居場所提供實踐範本。

在操作過程中，地方政府給予了充分的信任和空間，尤其是在制度上，非常精細、公正，確保開發主體的靈活性。因為作為開發主體，既要考慮城市價值，也要一定程度上考慮自身商業價值。

陳嬋嬋告訴記者，開發商畢竟有地產訴求，而政府的訴求則是旅遊配套，希望能把人往景區引過來。

為此，2005年左右，萬科做了3件事，首先是建造君瀾酒店假日酒店，其次是博物院，再就是吸引產業人群，做一些文化空間，之後又有了產業園。

良渚文化村的三個核心區域，包括一個公建配套區、一個文旅休閒區和一個住宅區，基本能平衡長期利益和短期利益，大家都很認可。“一定程度上，像良渚當時實現的那種政企協作水平，現在很難複製了。因為目前一般大範圍的總體規劃都是由政府、開發區管委會主導完成的，很少有土地開發方的意見。”陳嬋嬋說。

良渚文化村的經驗，一定程度上展示著政府充分信任企業，企業充分考慮公共利益與個人利益、長期利益與短期利益。當這種平衡能夠實現時，結果一定是出乎意料的。

記者注意到，良渚的特別之處還在於，始終只有一家企業來主導開發，核心團隊比較穩定，這保證了開發思路的連貫性，才有了所謂的“一張藍圖繪到底”。

提升：“詩和遠方”營造文化核心

整個良渚專案的容量夠大，時間跨度夠長，規劃骨架的包容性和公司發展的遠見相當重要。

5000畝土地，對開發商來說意味著大量的資金佔壓和資源投入，好在地盤大、專案多，至今還在持續開發，所以有條件從整體上合理安排基礎配套資源的投放。

良渚文化村的重大轉折發生在2009年，開始系統性地進行配套設施建設。彼時，良渚文化村清晰的住宅產品定位組合，吸引了一批具有共同價值觀的居民。人群相似性，使得價值共鳴和歸屬感成為小鎮的文化基因之一。

陳嬋嬋告訴記者，所有的社群，不要想著可以一蹴而就。設計團隊提前預留了空間，長期規劃，遵循長期主義。而最重要的是要有彈性空間，這樣的街區和社群都是萬科自持的。

良渚文化村開發之初，由於缺乏生活配套，無法吸引大量居民，達不到理想的開發密度；反過來，沒有足夠的人口密度也無法支撐公共服務的運轉。這在大型住宅區開發中是一個頗為普遍的現象。

“剛搬來文化村的時候，每週要開車去三墩那邊買菜，一次性買好一週的量，還得專門買個冰櫃來裝。”一位良渚本地居民告訴記者。

隨著時間推移，良渚文化村逐漸有了人氣，但操盤者發現，入住率還是太低，尤其是一些基礎設施配套不足。

為進一步提升專案的生活配套服務水平，萬科開始系統性地進行配套設施建設，比如菜市場、幼兒園、小學、購物中心……不斷完善的文化村生活業態，正成為萬科內部孵化新業務的試驗田。

當基本的生活保障得到滿足之後，就是最重要的精神建設。

在大量封閉式管理的商品房住區，克服空間與心理上的人情冷漠，在社群互動過程中產生歸屬感、認同感，是良渚文化村2010年時就已思考並嘗試解決的問題，這也出現在了浙江省倡導的“未來社群”理念之中。

走在良渚的街區，記者有一種淡淡的恬靜感，彷彿整個時間都慢了下來。

在良渚文化村，除了各類住宅及附屬設施之外，還陸續建成了大量高品質公共建築與文化設施，如良渚博物院（大衛·奇普菲爾德建築師事務所）、美麗洲堂、良渚文化藝術中心（安藤忠雄建築研究所）、勸學公園（張唐景觀）、礦坑公園（office MA）等。

比西湖更安靜，比西溪更藝術，大草坪愜意，綠蔭道清幽。

在這片大師作品聚集之地，建築文化直達人心。在這裡，記者有幸見到了大屋頂的館長張炎，他也是早期小鎮文化的打造者之一。

張炎告訴記者，良渚文化村建設的核心思想是“居遊於自然間”、“打造中國最佳居住地”，理念背後住居者和建設者間的有益互動，閃耀著人性的光芒。

“村有村約，但村約無字，無字則雋永，唯自省自重自愛自尊也。共樂樂，地位無高低，學識無深淺，身份無貴賤，崇平等，踐和諧。”這段簡短而雋永的文字，來源於良渚文化村“村民”、竹徑茶語小區業主趙丹涯，他以ID“海老大”在社群論壇發表了《竹徑茶語村志》。

村民們希望，這些獨具良渚文化村氣質的生活理念，可以成為業主和開發商共同制定並遵守的約定。

在萬科的客戶關係部門協調下，良渚文化村4000餘戶業主中，先後有3653戶業主參與了村約制定。一字一句，梳理、建議、溝通、公示，歷時兩年之久，良渚文化村《村民公約》於2011年正式釋出。

以《村民公約》為起點，良渚文化村發展出志願者組織與民間社團，鼓勵和主導社群積極分子開設豐富多彩的社群活動。

在每一年的“村民日”，各團體都會興致勃勃地出節目、做花車等。每到重要節日，每個社團會表演節目，包括有村晚，還有村民書屋、村民書房、村民學堂，大家有自己讀書的一些空間。

在良渚文化村定居的人們彷彿治癒了利己、冷漠的“城市病”或“時代病”，喚醒了一種向善、向美的凝聚力，鄰里間互幫互助、和諧共處，或許這就是社群營造的意義。

“在21年的開發週期裡，當下的認知總歸有侷限，不見得看清楚未來社會的變化。留點空白，在整個規劃體系的設定和具體開發的策略上保持充分的靈活性，為意想不到的情況預留足夠的系統餘量，同時也增加了更多可變性，以及飽有生命力的東西。”

回顧過往20年，不少引領或啟發行業創新的理念都誕生於良渚文化村。

如人們所熟知的“萬科三好”，即發源於良渚的“好房子、好服務、好鄰居”理念。正是這個簡短而有力的“三好”，第一次讓人們意識到物業服務、鄰里關係與房子產品本身一樣重要。

還有原先為了服務老年人而建立的隨園嘉樹，如今在萬科已經成為一種養老模式，併成為國內養老品牌的行業標杆。在良渚隨園嘉樹社群，4位85歲以上老人組成的“85後老男孩樂隊”，以高亢優雅的歌聲和陽光健康的長者形象徵服了央視舞臺。

解題：打破不可複製與盈利矛盾

一定程度上，良渚文化村是一種“文化現象”。

正如張炎所說，良渚文化村的先天條件、文化基因不可複製。

這不僅指5000年的良渚遺址先天資源，以及10000畝土地的揮灑空間，還有萬科的理想主義。

良渚文化村是萬科集團裡一個帶有理想主義色彩的專案。就像萬科上海區域首席合夥人張海在一次媒體交流會上說的，“我們想在這裡做一些嘗試，想在這裡體現人的重要性，不管科技走多遠，人的感情交流依然是最重要的一點。”

這些理想化的想法，促使萬科做起了村民食堂、老年公寓、藝術展等，並且在專案幾乎要售罄的情況下，沒有選擇交付後撤退，而是對良渚文化村持續“投入”。

據介紹，20餘年裡，萬科在文化村大量配套中投入的資金成本，以及整個文化村大環境和公共建設（綠化、道路等）的維護花費，遠遠超過物業費所得。

這些支出並非小數目，且未移交政府管轄，全部由開發商承擔，只能通過後續開發專案的盈利作為賬目上的補充與平衡。

張炎告訴記者，良渚文化村因為不可複製而顯得尤為珍貴，但良渚文化村在20年建設中積累的經驗可以複製。一個專案的成功依賴於天時地利人和，是社會、時代多元因素促成的，是一種經驗的積累。

不過良渚文化村在成長的21年裡也有自己的問題，有些被解決了，有些還在尋求解法。

走訪過程中，有商家表示，村內人流量不穩定，收入不穩定，不太適合急功近利的商家，所以現在很多店鋪都租給當地居民，希望到後期入住率穩定且再提高一些，這裡能夠形成更良好的商業迴圈。

張炎也告訴記者，為了給老專案找到新的生長點，大家也在努力。比如，在文化村村口，萬科還在規劃修建新的商業綜合體，引進大超市，引進品牌商家，希望能夠進一步提升整個區域的活力，對商業做一次大升級。

除了新的商業地標，在新良渚門戶的未來之光，還修建了能容量幾萬人的大劇院，承擔杭州的一些文化演出，以期吸引更多市民、遊客來到良渚，穩定消費。

同時，萬科還在對社群內的一些設施進行細節更新。

比如20週年之際，對白鷺公園做一個改造升級；此前，良渚被評為浙江省未來社群，玉鳥流蘇一期針對社群居民做服務和公共配套做了一次升級大改造；現在正對原先老的村民食堂做升級。

地方政府也在介入，增加更多公共配套，讓遊客舒適，同時共享人流帶來的紅利。

“希望良渚在20年後隨著周邊入住率的提高，常住居民達到2萬，年均遊客100萬，出現全新的大升級。”

張炎說，良渚文化村做到今天，積累了很多經驗，也有教訓。希望這些教訓，能讓公司在未來的專案中少走彎路。

開發建設、完善配套、人口匯入，良渚文化村漸入佳境，也給中國文旅提供著一種新的思路和發展觀。

【來源：每經網】

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