法拍房，也就是法院拍賣房屋的簡稱，目前法院拍賣房產多數都是在網上進行的。準備購買法拍房的人員，在參與競拍前應仔細閱讀《競買須知》、《標的物介紹》等與房屋資訊有關的公告，並注意瞭解以下資訊：

一、注意瞭解法院是否負責騰房，還要了解房屋的居住人情況

法院通常會在拍賣公告裡披露是否負責騰房，如果法院不能明確進行騰房，應詳細瞭解當前房屋的狀態：由誰居住？能否騰房？如果對外出租何時到期？租賃關係是否合法。

有的法院會負責騰房，有的法院並不負責騰房，有的法院處理房產比較盡責。

法拍房設有租賃的情況較多，拍賣前法院一般都會查明租賃設立時間、租賃關係是否合法等情況，並在拍賣公告中披露租賃設立情形。雖然大多數法院支援強制騰房，但每個地方法院對強制騰房的要求並不一致，如果法院在拍賣時已註明不負責騰房，應謹慎購買。

一般在拍賣公告裡面就已經明確了是否負責騰房，作為買受人應當在繳納保證金之前就詳細的閱讀拍賣公告，如未明確的，應向人民法院諮詢。

還要了解法拍房當前的居住人。之前有一個案例，講的是某人買到法拍房，多年無法入住，原因是房子裡住著一位老人，法院很難強制騰房。

二、注意瑕疵提醒：是否為“兇房”

緣於中國人長期以來對風水的重視，要了解房屋是否有嚴重瑕疵，是否為“凶宅，比如有人在此房間自殺。

還要了解房屋曾出現過重大質量問題，是否經常漏雨等等細節。

實踐中也有人因為沒有注意，而拍到凶宅，對於這種情況，不可以以房屋為凶宅而強求退還房屋的。

三、瞭解是否拍賣房屋的部分產權

如果競拍房屋只是拍賣部分產權，對於這種房屋，也是建議不要購買，因為共有產權房在使用、處分等方面均有諸多不便，先不說共有產權人的優先購買權，單是共有產權人已實際佔有並使用拍賣房屋，就產生不必要麻煩。

四、瞭解房屋是否處於租賃狀態

租賃關係比較複雜。根據法律規定，如果房屋是在被法院查封之後進行的出租，其租賃關係不受法律保護；如果是在查封之前房屋就已經出租，這種租賃關係是受法律保護的。因此，租賃合同的形成時間，會直接影響拍到房屋後能否順利佔有使用和處分的問題。

目前多數法院會調查房屋的出租情況，以利於房屋的順利拍賣，也避免日後產生不必要的麻煩，但也有的法院在公告中並未對此進行任何形式的承諾。

因此，購買前一定要了解房屋詳細的租賃情況。

五、瞭解房屋的稅費繳納問題

房屋交易的稅費規定是由買受人承擔的，對於法拍房自然也不例外，因此，購買法拍房時，有必要了解一下相關的交易稅費。

六、瞭解房屋的土地性質

如果所拍房屋為集體土地，按照法律規定，集體土地只能在集體內部流轉，購買後可能面臨無法過戶的問題。

七、是否已辦理產權證

對於房屋的拍賣，並不是只有有產權證的房子才能拍賣，實踐中有很多房屋並沒有產權證，仍然可拍賣，這是因為房屋是具有財產屬性的。對於沒有產權證的房屋，將來辦理產權證會有各種各樣的手續和材料的問題，還是要謹慎購買。

八、是否有土地證

有的房屋因為各種原因並沒有辦理土地證，或者應當在補繳部分土地出讓金後才會給辦理土地證；如果土地是劃撥的，二次交易時還要補繳土地出讓金。

九、是否有未遷出的戶口

戶口的遷出不是法院受理的範圍，如果原房屋還有他人的戶口，可能會影響將來的出售，孩子的上學，以有其他不必要的問題，因此，如果可以，儘可能提前瞭解一下法拍房是否存在未遷出的戶口。

十、房屋是否有拖欠的物業費

從法律關係上來講，如果原房東之前有拖欠的物業費，而物業公司並未進行起訴，在本次拍賣前也並未申請法院執行，其實跟新房東是沒有關係的。但是有的物業公司還是會要求你補交，否則會給你製造各種不必要的麻煩。

而對於水電費，現在都是市政自來水公司和國家電網統一管理，跟物業沒有關係，不存在強制斷水斷電的問題。

注意：

需要說明的是，有許多文章會提示要查清法拍房是否存在被多個法院查封的情況，否則一旦購買後，還要面臨逐一解封或無法解封的問題，其實目前根本不存在這種情況。根據法律規定，房屋經過拍賣以後，輪候查封的效力即行消滅，不影響過戶問題。《最高人民法院關於查封法院全部處分標的物後輪候查封的效力問題的批覆》中已經明確：人民法院對已查封、扣押、凍結的財產進行拍賣、變賣或抵債的，原查封、扣押、凍結的效力消滅，人民法院無需先行解除該財產上的查封、扣押、凍結，可直接進行處分，有關單位應當協助辦理有關財產權證照轉移手續。

文：法言法語網律師