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最近的土拍又熱了起來。
昨天，位於北碚蔡家和巴南李家沱的兩塊地進行了拍賣，都是溢價成交，價格說高不高，說低也不低。
第一塊參拍企業：龍湖、金科、保利、華宇、中海、金地、雅居樂、中南置地、香港信和、頤天康養、天府&新城
最終金科13.75億元，樓面價6731元/㎡，溢價率22.08%競得
第二塊參拍企業：龍湖、保利、榮安、合能、弘陽、新希望、金科&大唐
最終弘陽8.45億元，樓面價6313元/㎡，溢價率14.78%競得
其實這個價格倒是意料之中，畢竟這兩個地方的土拍一直都比較穩定的。只是令人感到比較意外的是，處於內環之內的巴南李家沱比蔡家的價格還要
低大概400元/㎡
。而且巴南這塊地是濱江塊地，按理說價格應該也不會低啊。
有人就表示，巴南這塊地這麼好的位置居然比不上蔡家，李家沱濱江這個位置才賣6300多，起碼得7000嘛。雖然李家沱這個容積率是2。0，蔡家那個是1。5，但是李家沱也太不爭氣了。
李家沱離楊家坪、永珍城都10公里以內，解放碑、南坪15公里左右，臨江臨地鐵站，但是李家沱
周邊的破老小
確實對環境來說或多或少是打了折扣。
蔡家這塊地看上去很荒蕪，離地鐵也有一定距離，不過離自貿試驗區比較近，比較容易打造，最主要的還是沾著北邊的光環，一路向北還是很有吸引力啊。
蔡家地塊
李家沱地塊
不過這樣的價格對比，至少在對李家沱和蔡家的直接感覺上，多少還是讓人有點兒詫異，李家沱的價值真的是被人低估了？
2
重慶一路向北，還是開發商最懂行情！
金科一直是比較重倉北區，特別是蔡家，可以說是相當的青睞，此外萬科在水土，龍湖在中央公園等等。
蔡家的地價都比較穩，之前龍湖帶了一波把地價拉到了8千多，如今拍到這個價格，也不低，後面還有大量的地等著賣，不慌。
更多的是為李家沱感到可惜的，離核心區近，但是
濱江地塊連蔡家都比不過
，哎！如果李家沱那一大塊是空地的話，絕對不會比北區差，可惜老破舊沒人管，也得不到別人的待見！
當然，
論單畝價格還是李家沱貴
，樓面價只是一個參考，而且李家沱這個容積率高一點，
此外這塊地對其他附屬建設也有一定的要求
。
李家沱這塊地位於巴濱路，挨著地鐵站，怎麼成交價這麼低，連蔡家都賣不過，想不通。要知道李家沱對面的九龍半島可是拍出了
最高價13000多
，就只隔了一條長江，
樓面價就變成了一半
，還是有點兒讓人唏噓的說。
這地塊最終樓面價相對本區域其他地塊而言，並不算低，去年3月下旬，中梁以6055元/㎡奪得中梁和苑專案地塊，溢價率31。62%，是李家沱成交宅地中樓面價和溢價率最高的地塊，直到昨天才被弘陽打破。
李家沱的
地理條件位置很好
，以前李家沱片區全是低密度的老住宅，完全有希望進行很好的
拆遷規劃
，沒想到卻搞成現在這樣，軌道近期看雖然有18號線，但輻射點不是很廣，不過李家沱等了這麼久才有一條軌道，也不錯了。
主要是
李家沱沒有產業
，李家沱
定性了
難有大改變，位置再好也沒人關注，年輕人也不願意買在李家沱，北面至少全是新的，好好打造給人的感覺還是不一樣的。
巴南能和北區比的就只有鹿角，好歹地價也是超過7000了
。
有相關機構分析弘陽的拿地意圖，從弘陽今年的舉動來看，有將重慶作為重點組團的趨勢，但弘陽的地塊如此分散，除非再在每個組團補充專案，否則管理半徑過大，一個專案就必然形成一個專案公司，管理成本放大是必然，
高地價+高管理成本+低品牌合力
。弘陽的這個策略從傳統市場策略來看，有些讓人看不懂！
3
中槽、內環內、濱江、近地鐵，6000多。。。，這個價格看起來確實難以想象。雖然價格看起來感覺不是很讓人驚喜，但不管如何，開發商的謀略也不會差，也許李家沱目前就值這個價吧。
李家沱確實是核心區稍微比較次的地段，但仍然是巴南區最好的位置。
不過話又說回來，濱江地塊2。0的低容積率才6300，無語了。看看都出繞城高速的
木耳這麼北的樓面價都是5200起步
，這個市場行情確實有點兒搞不懂。
兩江新區空港3號線最北端，起拍價5200
有人這樣分析，15年龍洲灣片區巴南萬達區域的房價在套內0。7-0。8，照母山和江北嘴區域也才0。8-0。9，現階段巴南區1。2-1。4，照母山和江北嘴區域2。2-2。5，價格差距從1千拉大到了1萬。
按理來說應該補漲縮小差距才對，但目前來看，巴南區沒有漲得起來的趨勢，天量的在建房和天量的土地供應，後續沒有諸多利好會很難吧。
這也證明了
主城核心區的差價在在越來越大
了，現在單價差距1萬，未來會到2萬？3萬？
結 語
九龍坡土拍現在拿出的基本都是核心地，價格不低；中央公園更是起步價八九千；大渡口在去年也成功破萬；北碚水土、蔡家也相繼走高；西永更是熱度不減，唯有巴南冷冷清清，可謂
土拍“勞模”
。
南區沒得較多的工作機會，就業、居住、商業、醫療、教育、交通等功能的稀缺（雖然兩者各方面都要差一些）。
蔡家不管在有的人眼中再遠，好歹也是
北區四小龍
之一，最主要
價格相比北區其他地方還是略低，大開發商很多
。現在哪個能吸引流動人口、外來人口、區縣人口才是王道，人，才是一切的基礎。
在一路向北的大環境下，南邊本來就不是城市發展的主力方向，李家沱附近沒有產業，雖然看著離解放碑，南坪距離挺近，但這些地方的崗位本來就不多，這個距離的優勢其實面對蔡家的PK，開發商可能並不注重。
沒有資金、政策來扶持，再厲害的將軍也打不贏仗。
就像有人說的那樣，老破舊太多的地區不好整啊，等50年後，人口下降了，拆了修獨棟別墅或者聯排。。。那就價值迴歸了。
不過李家沱巴濱路一帶環境還不錯，目前不少開發商都在打宜居性剛需牌，發展還是可以的！
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