最近經常有人問我，對接下來的樓市行情如何看。答案很簡單——

上海樓市接下來還是會繼續維持分化行情。

其實不僅是上海，全國其他主流的一線城市也同樣是這樣的行情。那為什麼接下來會是分化行情呢？

一方面是政策所致。嚴格的限購限貸政策，讓很多人的改善置換越來越難；但市場上還是不乏許多有錢的人，他們仍有能力去購買更好的房產；

另一方面，因為行情分化後，市場上的好房子越來越貴，導致房東賣了自己的房子之後，會面臨著沒有房子買的處境（更好的房子漲太多，已經夠不著了），那麼索性也就不掛牌賣了。

這會造成一個現象就是，

改善房源的數目進一步減少。

很多人就以為上海沒有好房了，其實只是房源更少了；

可是大家期望住在好房子的需求還是存在的。

綜上兩個原因，這也就造成了改善性的住房，它的行情和漲幅，是遠遠比剛需上車盤要高的。

01

在最近一線服務客戶的過程中，我的客戶也面臨著同樣的問題。

劉先生夫婦，在上海打拼多年，同時這些年也在上海已經積累了兩套房產；地理位置相對不錯，位於閔行莘莊板塊。

但他們的兩套房產均不是六邊形戰士產品，在我看來都是那些漲幅相弱的，在上海樓市的眾多產品當中，他們的房子已經是相對較老的產品了。

劉先生夫婦，當然也意識到了這樣的問題，他們在見到我的第一面的時候就和我說：

“撈米老師，我們想置換改善房子，上一輪漲幅中，我們的房子並沒有怎麼漲；但在2019年的時候，我們是有能力改善自己的房產的，可惜的是家裡沒有支援……這次家裡意見高度統一，我們打算賣掉房子，去置換一套漲幅較好且居住舒適的次新電梯房小區。”

幫他們盤算之後，他們只要賣掉兩套老房子中的其中一套，便可獲得400萬的資金，同時他們自有資金150萬，總計可以拿出550萬作為首付資金。

以目前的首付狀況，我們出了方案，最多還可以幫他們買到1200萬的房子，劉先生夫婦聽了方案之後非常滿意，他們考慮到上有父母下有孩子，家庭開銷需求大，希望留出50-80萬作為儲備資金，最終也把預算確定在購買1000萬-1100萬之間的房產上。

02

方案確定之後，劉先生夫婦就開始正式實施自己的計劃，然而說起來容易，但是做起來都是淚。他們的小房子

是極其難賣的，

掛牌之後看房的客戶有是有，但是看過也就過了，並沒有客戶出價，甚至約談的都沒有。

而在賣房過程中，他們也非常不順利，甚至被上海著名的紅中介套路假談，一輪輪被殺價格磨週期。

他們賣房的同時，我也帶他們看了些房子，有一品漫城、浦江坤庭、保利茉莉公館、華僑城、中邦城市、綠地東上海等小區；

看了之後，他們非常喜歡這些小區，同時他們也關注我帶看過他們的房源；然而真實的市場情況是，帶他們看過的這些房子，在接下來的一個月時間都陸續賣掉了，而新掛出來的房源幾乎都比之前貴了30萬~50萬。

劉先生夫婦也是非常焦急的，

他們持有的房子賣不掉，他們想降價出售卻又非常不捨得；然而他們喜歡的房子卻還在不停地漲，這也是當前上海市場的主要矛盾。

03

劉先生在和我溝通之後，我也給出了具體的建議，適當降價出售，才能贏得足夠的時間；

在下半年的視窗期當中，抓緊買到自己心儀的房子才是王道。

一方面，小房子降價10%，也沒有多大的損失，可能僅僅只有30萬左右；大房子漲30萬，那可能就是分分鐘的事情；

另一方面，當下政策平穩，信貸目前處於視窗期，抓緊時間以保證購房流程的資金安全，買到自己心儀的房產才是最終目的；不然接下來很有可能面臨手中有錢，卻沒有方案可以幫你買到好房的尷尬境地。

劉先生也同意了我的看法，他們已經開始進入新一輪的賣房週期，適當的降價以換取快速成交。

劉先生的故事，讓我想到當下上海市場的真實市場情況。其中很多購房者都面臨著相同的問題，但是人與人之間的想法卻又有很大的不同。

並不是所有人都接受降價出售，因為很多人不願意承認自己的房子不夠好的事實。

但是在我看來，時間才是最寶貴的東西。

若把時間拉長，在歷史的長河裡，多降價的30萬~50萬，很有可能已經成為滄海一粟；畢竟N年以後，你新買的好的房子有可能已經漲了500萬~1000萬。