一房二賣，指出賣人先後或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。 房屋買賣合同關係成立後，房屋出賣人全面、正確地履行合同，是合同的效力最重要的表現，也是出賣人最主要的義務。但在一房二賣情況下，由於標的物的特定性，一般而言，不可能出現出賣人同時履行兩個合同的情況。也就是說，出賣人在履行了一個合同後，對另一合同的履行必然產生違約問題。我國的普遍通說認為，我國原則上應堅持登記要件主義，但同時應當對房屋買賣中登記效力作為例外的規定。

網友諮詢：

一房兩賣 對主已過戶 我應該怎麼立案？

王紫雯律師解答：

依照《最高人民法院關於審理商品房買賣若干問題解釋》，“一房二賣”為典型‘的欺詐行為，賣方已經構成違約，您可以要求雙倍賠償。

王紫雯律師補充：

1。在一房二賣中，出賣人先後與兩個不同的買受人訂立合同後，對後買受人履行了合同義務，辦理了房產過戶登記手續的情形。

一房二賣中，這種情形最為普遍。在該情形下，如前所述，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在後的合同已經履行完畢，該合同中的買受人已實際取得房屋所有權。此時，前後兩個買受人享有的請求權性質是不同的：後買受人因其債權已得到滿足，已經是該房屋的所有權人，故其享有的是基於對該房屋所有權上產生的物權請求權。

2。在一房二賣中，出賣人將房屋售與前買受人並辦理了產權過戶登記之後，又與後買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同。

在一房二賣中，這種情形也很普遍。此時，由於房屋產權已經過戶，出賣人已非房屋所有權人。出賣人系出賣他人之物。《合同法》第一百三十二條第一款規定：出賣的標的物，應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。不屬於出賣人所有且出賣人無處分權的物，不構成買賣合同的標的物。換言之，《合同法》不承認出賣他人之物的合同的效力。違反《合同法》第一百三十二條第一款的規定，即屬於無權處分行為。

3。在一房二賣中，二次買賣均未完成過戶登記的處理。

在一房二賣中，二次買賣均未辦理過戶登記的情形下，房屋所有權仍為出賣人享有，而二次買賣的買受人均未取得房屋的所有權。原則上講，買受人只能透過債權保護方法保護自己的權益。然而，基於先後買賣合同而生的此二重債權，系處於平等地位，並無位序關係，不因先後而異其效力，故前買受人及後買受人均得隨時向出賣人請求履行債務。也就是說，一合同的債權人並不能排斥另一合同的債權請求。

王紫雯律師結語：

在一房二賣中，由於房屋買賣是特定物買賣，標的物一般具有不可替代性，因此後買受人非法引誘出賣人違約給前買受人帶來的損害是難以挽回的。由後買受人或後買受人與出賣人連帶負侵權責任，既有彌補前買受人損害的性質，又有制裁其不法行為的性質。只有後買受人出於不正當競爭目的而與出賣人訂立合同並取得所有權，致使前買受人遭受重大損失的，才構成對前買受人債權的侵害。