購房者的核心需求是什麼？

不是投資，也不是賺錢，而是“婚房”和“學區房”。舉例來說，這兩年來，各地陸續展開了一輪“人才爭奪戰”，送房、送錢、送戶口、送補貼，每個城市都使出了渾身解數。新華社報道，僅12月，廣州、無錫、青島、福州、蘇州等至少5城釋出新政吸引人才，就連昔日高高在上的上海，更是3個月內連發5次落戶政策。

其實，全國城市對於人才的需求是一直存在的，只是近年來這種需求越來越明顯了。與其說這些城市搶的是人才，倒不如說是“青年購房者”。

要知道，我國主力購房人群集中在20-50歲：20歲的年輕人要買婚房結婚；30-40歲的中年人要買換學區房方便孩子上學；而到了50歲，就得考慮給孩子準備婚房。顯然，在婚房和學區房的無限迴圈中，樓市體量才得以不斷擴張，不僅精準匹配到每個年齡段的購房需求，而且在長達20年的時間裡，結婚率和生育率是直接影響房地產走強的關鍵因素。

但從現在來看，長期的購房需求並不樂觀

隨著春晚小品《每逢佳節被催婚》的播出，我國結婚率不斷下降的事實再次擺在大家眼前。對比起多子多福、早婚早育的傳統觀念，現代年輕人更多傾向於個人主義，尤其在教育水平、生活成本不斷提高的當下，晚婚晚育甚至不婚人群不斷增多。

據民政部資料，2013年，我國結婚登記達到1346。9萬對的歷史高位後，其後六年連續減少，2019年結婚登記947。1萬對，是近10年來第一次低於千萬對。結婚人數的變少，會導致什麼後果？

1。新生兒變少

近日，“東北率先探索放開生育”的新聞引起多方關注，大家都知道東北的特殊性困境：出生人口常年墊底，老齡化嚴重，但對於人口問題上，每個城市都不能置身事外。因為全面二孩的紅利基本釋放完畢，2019年出生人口僅為1453萬人，相比2016年，整整少了321萬人。顯然現階段，大部分城市都面臨出生率和老齡化惡化的情況。

社科院此前就發過報告，到2050年，老年人會達到總人口的三分之一，也就是說，每三個人裡就會有一個人年齡超過65歲。孩子變少、老人變多，買房的需求自然會隨之下降，但樓市的“困難”，才剛剛開始。

2。脫單成問題

結婚率的降低，並不是第一次拿出來說了，就連國家也是屢次出手：民法典規定“禁止借婚姻謀取高額彩禮”，多地出臺保障房、共有產權房等政策，都是想要促成老百姓的婚姻大事。但問題是，男女失衡的情況日益加劇，隨著教育程度的提升，就連脫單都成問題了。

據統計年鑑顯示，至2019年末，全國男女性別比達到104。46，其中，30歲至34歲為101。28，20歲至24歲為114。61，15歲至19歲為118。39。不僅是男多女少問題，浙大此前釋出的報告中提到：農村大齡未婚男性的比例逐年上升，“剩男”是“剩女”的4倍以上。另外按東興證券譚淞的測算，到2030年，農村20到49歲男性，比同年齡段女性多1286萬人！

這意味著，未來10年，農村將出現1200萬光棍，真的這麼難“討老婆”？

要知道，這些年人口加速向大城市流動，流動人口中的女性比例逐年上升，而男性流動人口則慢慢降低，在人類社會優勝劣汰的規則下，城市“剩女”多，農村“剩男”多，那些留在農村，沒家底、沒學歷、沒事業的男性只能被迫淘汰，無奈成為光棍。

對於這樣的擇偶難度，山西省智庫發展協會副秘書長吳修明在接受採訪時表示，“地方政府可採取適當措施，儘可能解決一些性別“結構”難題，如將農村“剩男”進行技能培訓，“輸出”到女性集中的行業和地區，也可以牽頭組織跨區域“鵲橋相會。”農村“剩男”結合城市“剩女”，這不是亂點鴛鴦譜嗎？

其實在房說君看來，表面上看，農村男性結婚難是因為彩禮和房車三大件因素，但實際上，這是男性過剩的內卷化競爭：誰都不想成為那個“被剩下的”，每個人都想證明自己的實力，從上學到就業，再到成家，苛刻的擇偶要求，不斷升高的學歷、收入和身家標準，都是男性身上不可逾越的痛。

更何況現在的剩女都屬於社會中上層，擁有更高的社會地位和經濟收入，且不提與參差不齊的剩男三觀不同，再說她們也不可能“向下”找物件，所以不管從哪個角度看，兩者結合都是不切實際的。

未來空著的房子增多，將是大勢所趨，買房還不如存錢？很多人都選錯了

也別急著下結論，我們先來算算十年後的樓市存量狀況。

住房總量方面，據2017年調查，全國城鎮住房總量為2。7億套，其中城區有1。59億套住房，鎮區1。15億套。2020年年內樓市成交17億平米，按100平一房來算，約為1700萬套房，那麼10年就是1。7億套，加上前2年的3400萬套，十年之後，房屋總量約為4。5億套。

空置率方面，據2018年西南財大報告，中國城鎮地區空置房約有6500萬套，住房空置率為21。4%，和5年前一樣，資料都是在20%上下徘徊。所以，4。5億套，20%的空置率，大概是8800萬套空置房，結合前文提到的結婚率、出生率降低因素，未來十年，隨著房子建得更多，空置率可能會升到25%-30%左右，那麼應當是1。3億套空置，也就說有四分之一的房子可能會閒置。

房說君有話說，總的說來，雖然房屋空置沒有那麼離譜，但隨著房地產市場的供給擴大，閒著的房子會更多是事實。從這個角度來看，確實買房還不如存錢，可問題是，哪裡的房子閒著，哪裡的房子更搶手？對絕大部分人群來說，大城市的婚房競爭依然激烈，普通家庭很那去支撐，而三四線城市又有大量閒置的房子，市場走弱必然是趨勢。

從某種意義上來說，有能力的，還是要提前為子女準備婚房，對於無力應對的，就不要再說買房來勞神傷財了，為了子女的將來，不管是工作學業還是婚姻，培養優秀的人才，比買套房實在。

本文所用圖片均來自網路，如有侵權請聯絡刪除。文章為“每日房說”原創，嚴禁轉載抄襲，發現必深究。（撰文：風風）