解讀住建部
《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》
徵求意見稿
一、政策背景
為深入貫徹黨的十九屆五中全會精神和“十四五”規劃綱要部署要求，指導各地積極穩妥實施城市更新行動，
防止沿用過度房地產化的開發建設方式
，大拆大建，急功近利等問題，住建部研究起草了《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，8月10日起向社會公開徵求意見。徵求意見截至時間為2021年8月20日。
二、通知全文分析
全文分三個部分：一是，堅持劃定底線，防止城市更新變形走樣。二是堅持應留盡留，全力保持城市記憶。三是，堅持量力而行，穩妥推進改造提升。
第一部分，
主要對城市更新專案的投資經濟指標進行規定和約束。
主要規定了城市更新專案實施過程中，可以拆多少面積，可以新增多少建築面積，最大外遷住戶數量及面積等方面進行了資料化、指標化的規定和約束，是本政策的核心和重點內容，對城市更新專案的投資收益影響重大。
城市更新的投資邏輯是，透過新增可售建築面積，支付因徵拆和配套建設的成本後，獲得剩餘收益。在沒有剛性指標約束下，在城市更新的實施過程中，通常能透過提高容積率的方式，增加可售建設面積，獲得最大的投資回報。由於此前拆建比沒有剛性約束，對於城市更新的用地強度要求相對比較寬鬆，部分地區城市更新專案的容積率可突破到4。5、6。0甚至更高，能夠為城市更新專案的實施帶來較高的投資收益。
此次，住建部發文要求新增建設面積不得超過改造前被拆遷面積的2倍，拆除面積不得大於現狀面積的20%，且對於原有用地密度過高的城市片區，還需要進行向外疏解。使得用地強度和可售面積整體上大打折扣，城市更新專案獲利空間將被大幅度擠壓。
同時，發文還要求就地、就近安置率不低於50%，儘可能保持當地社會人口結構，儘可能保持人、地和文化的關係，不短時間內連片拆除城中村，導致住房租賃市場失衡等。這進一步縮小了可售建築面積，延長專案的開發時間，進而總體上影響專案的投資收益。
第二部分，主要對城市更新實施的物理改造方向提出指導性意見。
要求保留利用既有建築
。要求實施城市更新專案前，先進行專案調查和評估，未完成歷史文化街區劃定和歷史建築確定專項工作的區域，不應實施城市更新。支援在不變更土地使用性質和權屬、不降低消防等安全水平的條件下，加強老廠房等老建築改造、修繕和利用。
要求保持老城格局尺度。
不破壞傳統格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，禁止修大馬路、建大廣場。鼓勵採用繡花功夫，對舊居住區、舊廠區、舊商業區等進行修補、織補式更新，合理控制建築高度，最大限度保留老城區具有特色的空間格局和肌理。
要求延續城市特色風貌。
不破壞地形地貌，不伐移老樹和有地方特徵的現有樹木，不挖山填湖，不隨意改變或侵佔河湖水系，不隨意改建具有歷史價值的公園，不隨意改老地名，杜絕“貪大、媚洋、求怪”亂象，嚴禁建築抄襲、模仿、山寨行為。堅持低影響的更新建設模式，保持老城區自然山水環境，保護古井、古樹、古橋等歷史遺存，鼓勵採用當地建築材料和形式，建設體現地域特徵、民族特色和時代風貌的城市建築，加強城市生態修復，留白增綠，保留城市特有的地域環境、文化特色、建築風格等“基因”。
第三部分，主要對城市更新的實施方式提出指導意見。
要求
加強統籌謀劃。
科學編制城市更新規劃和計劃，建立專案庫，明確實施時序，探索適用於存量更新的規劃、土地、財政、金融等政策，完善審批流程和標準規範，拓寬融資渠道，防範債務風險，量力而行、精準施策、久久為功。作為房企來講，要關注目標專案在政府層面是否重點、是否入庫、政府方面對目標專案改造的時間先後順序方面的安排。
要求探索可持續更新模式。
不沿用過度房地產化的開發建設方式，片面追求規模擴張帶來的短期效益和經濟利益。鼓勵推動由“開發方式”向“經營模式”轉變。從房企角度看，需要加強綜合投資運營能力，單一投資銷售獲利的方式，投資機會將會受到限制。需要逐步培育持續商業運營、文旅運營的管理團隊或加強這方面戰略合作。盈利模式需要向投資、銷售+運營方向轉變，建立長續經營的理念和投資模型。
要求加快補足功能短板。
不做穿衣戴帽、塗脂抹粉的表面功夫，不搞脫離實際、勞民傷財的政績工程和形象工程。以補短板、惠民生為更新重點，聚焦居民急難愁盼的問題訴求，鼓勵騰退出的空間資源優先用於建設公共服務設施、市政基礎設施、防災安全設施、防洪排澇設施、公共綠地、公共活動場地等，完善城市功能。鼓勵建設完整居住社群，完善社群配套設施，拓展共享辦公、公共教室、公共食堂等社群服務，營造無障礙環境，建設全齡友好型社群。
要求提高城市安全韌性。
不重地上輕地下，不過度景觀化、亮化，增加城市安全風險。開展城市市政基礎設施摸底調查，排查整治安全隱患，推動地面設施和地下市政基礎設施更新改造統一謀劃、協同建設。在城市綠化和環境營造中，鼓勵近自然、本地化、易維護、可持續的生態建設方式，最佳化豎向空間，加強藍綠灰一體化海綿城市建設。此部分內容有利於提振基礎設施的功能和完善，對基建類企業有利。對房企投資來講，屬於成本支出，影響投資收益。
