去年，東莞市住房和城鄉建設局釋出了《東莞市安居房配建管理實施細則》（下稱細則）。根據細則，安居房採用配租和配售兩種方式進行分配。其中，共有產權住房的個人產權份額為共有產權住房銷售價格佔評估價格的比例，原則上不低50%，其餘部分為政府產權份額。

那麼問題來了，為什麼政府不把自持產權比例提高，比如提高到50%，甚至更高，比如政府持有80%，讓購房人只持有20%吶？按照現在的共有產權房政策，買房人雖然買了部分所有權比例，但是擁有全部使用權權益。也就是共有產權房對只購房人來說，在所有權方面沒有佔著政府的便宜，但是在使用權方面佔了政府持有比例的便宜。比如政府產權比例20%，相當購房人佔了政府20%的使用權的便宜，但是在所有權方面沒有佔便宜。

一旦共有產權房政府持有比例升到50%，那麼問題來了，如何定價，還按照一半的價格賣給購房人嗎？比如周邊二手房總價600萬，共有產權房對於購房人的50%產權，那麼就相當300萬買下，不僅有100%使用權，還有50%的產權。上面我們知道，就是0%所有權只有100%使用權的房子還要300萬，那麼相當政府立刻白白贈送了50%的產權。

知道了這個點道理，自然就知道，政府現在不可能增加政府持有的產權比例，因為政府持有的越多，相當政府虧的越多。那麼政府為什麼還要大量建設共有產權房，原因也很簡單，因為共有產權房是保障性住房，是有準入門檻的，不是誰都可以買。並且這種房的轉讓是封閉轉讓，也就是隻能轉讓給符合條件的共有產權的家庭。雖然政府虧點，但是保障了符合條件的家庭只能自住不能炒房。

共有產權房，雖然政府虧了一些補貼後購房人，但是由於封閉執行不能轉為商品房，也就不會衝擊商品房。這就是政府工作報告中提出的“完善住房市場體系和住房保障體系”。讓有投資炒房想法的人購買商品房，讓剛需自住的人購買共有產權房房，這就是政府打造住房市場體系和住房保障體系雙軌制的初衷。現在，你明白政府良苦用心了嗎，明白為什麼共有產權房比例政府不能超過50%的用意了嗎！

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