文 | 動點科技

作者 | 鄭惠敏

國內地產係數字科技第一股正在醞釀之中。

4 月 18 日，綠地金融成立十週年之際，一個重磅訊息釋出：綠地集團正在搭建以金融科技為手段的數字化科技平臺——綠地數字科技有限公司（下稱 “綠地數科”），作為綠地金融分拆上市的主體，將在三年內完成上市。

據瞭解，綠地數科正在進行業務調整、推進赴港上市，Pre-IPO 首輪戰略投資人目前尚未敲定。

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碧桂園研發機器人、恆大造車建球場、萬科養豬種蔬菜…… 地產大佬們的副業總令人津津樂道，而在頭部房企中最不務正業的，當屬綠地。

2017 年~2019 年，房地產業務在綠地整體營收中的比重為 46%，2020 年房地產營業收入佔比為 45。%，這意味著 55% 的營收都是由綠地的非房地產業務貢獻的。

目前，綠地已形成以房地產、基建為主業，消費、金融等產業協同發展的綜合經營格局。

企查查顯示，綠地金融成立於 2011 年 4 月，作為綠地控股的戰略性金融投資平臺，綠地金融自 2014 年起步入發展的快車道，透過股權投資、債權投資、資產管理及資本運作、金融科技四大業務板塊的佈局，近五年累計實現利潤總額超 150 億元，納稅總額超 17 億元，總資產規模超 370 億元，從而成為綠地集團多元化產業佈局的重要支柱。

2018 年至今，綠地金融正在經歷其發展的第三階段：逐步擺脫對資金、資本的依賴，搭建以金融科技為手段的引領平臺。接下來，綠地金融將以 “打造數字生態，賦能產業升級” 為主要命題，藉助大資料、人工智慧、雲計算、區塊鏈等科技手段，全面承接綠地集團數字化轉型的重要使命。

2021-2023 年，綠地數科將重點建設完整的數字科技平臺，在現有基礎上，資產端、供應鏈、C 端增量利潤逐步釋放，爭取在 2023 年達到 60 億元的利潤規模，向千億市值進軍。

從小貸類牌照開始，綠地金融已經拿全了第三方支付、融資租賃、保理等基礎性金融牌照。目前，綠地金融持有的牌照幾乎涵蓋了銀行、證券、信託等行業，保險牌照也即將完成申領。

此外，網際網路小貸、消費金融、網際網路銀行、網際網路保險、網際網路證券等為服務於數字經濟的牌照也被綠地金融收入囊中，這都為其後續彎道超車積累了籌碼。

2020 年 12 月，以綠地金融牽頭聯易融、北京協力創成參與組成的財團成功拿下新加坡數字批發銀行牌照，銀行籌建工作正在推進中，暫命名為綠聯銀行（GLLBank），預計註冊資本不低於 1 億美元。據瞭解，同期斬獲數字批發銀行牌照的還有螞蟻集團旗下全資子公司。

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對於分拆上市這件事，綠地官方一貫地高調，媒體對此也頗為關注。

2020 年初，綠地控股董事長張玉良在媒體會上就曾表示，可能會在消費領域和基建領域進行分拆的探索。如果條件允許，會先嚐試將其中一項業務分拆上市。

8 月 12 日，綠地集團執行總裁、綠地金融董事長、總裁耿靖在綠地數科的大灣區戰略釋出會上，談及綠地數科未來的發展前景及登陸資本市場後的預期表現。

8 月底，外媒報道稱，綠地金融計劃在 IPO 之前至多融資 60 億元，其估值或將增至 340 億元。 路透看到的檔案顯示，綠地金融計劃在 2021 年底之前在香港上市，上市前的估值目標超過 500 億元，綠地金融 IPO 計劃募資超過 91 億元。

或許是受螞蟻暫停上市的餘震影響，綠地控股推遲了原定的上市計劃。

2020 年 11 月，綠地控股集團全資子公司綠地數科正式註冊成立。同時，綠地數科完成了對綠地金融的全資控股。12 月，綠地數科註冊資本由 5000 萬提高至 199 億元，大股東由綠地控股變更為綠地金創。

為做大做強綠地數科的業務規模，綠地集團將眾多資產注入其中，“權易寶” 運營主體上海易漣、曾歸屬綠地金融的上海綠穗、上海綠鵾都成為了綠地數科的全資子公司。

此前耿靖曾強調，

未來，一切業務資料化、一切資料業務化正是轉型升級的重要路徑，綠地數科是承載這一歷史使命的重要主體之一。

在做數字化升級、轉型過程中，綠地把企業核心資源即 C 端客群，B 端產業鏈、供應鏈，A 端資產端進行全面的標準化、數字化、雲端化，以數字科技手段重塑綠地集團產業核心。

其中，To A 指的是不動產使用權流轉平臺—權易寶；To B 指的是供應鏈金融科技平臺；To C 指的是 G 優尊享會員私域流量服務平臺。

綠地集團的構想是，綠地金融連線產業中眾多的供應鏈企業，為 A（Asset）、B（Business）、C（Customer）三大數字科技應用平臺提供資料變現的金融工具；而三大數字科技應用平臺則透過積累、處理資料，幫助綠地金融旗下持牌機構開發數字金融產品，將綠地集團的千億級產業鏈、萬億級消費場景、多元化線下空間，以及覆蓋中高淨值客群的私域流量進行融匯、整合。

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發展過程中，綠地金融一直對標螞蟻集團、京東科技和蘇寧金融等金融科技獨角獸，綠地控股還透過關聯公司間接持有螞蟻集團少量股權，旗下資產數字化平臺 “權易寶” 也致力於成為不動產業的 “天貓”。此外，上市主體從綠地金融到綠地數科的變化，也與京東數科去金融化、增大科技比重的邏輯相似。

在放出分拆上市訊息的同時，綠地金融還表示正在上海地方政府、國資委以及央行的支援下，積極申請金融控股公司牌照，這與螞蟻、京東近期的佈局也如出一轍。

但如今螞蟻、京東的上市計劃先後因金融科技監管風暴而擱淺，後來者綠地金融似乎也很難獨善其身。畢竟，螞蟻們的業務重組和整改剛剛告一段落，科創板上市規則又收緊了一環。

近日，證監會發文表示將完善科創板 “硬科技” 的界定標準，並對科創板企業按照支援類、限制類、禁止類進行分類處理：對於金融科技、模式創新等型別的企業，將根據企業科創屬性情況從嚴把關，限制在科創板上市；對房地產和主要從事金融投資類業務的企業，將禁止在科創板上市。

儘管數字科技類業務是綠地數科的重要部分，但就其三大平臺的業務實質來看，不動產流轉、供應鏈金融、會員服務等平臺仍像是這幾類傳統業務的線上版本，科技屬性並不強。與已上市的金融科技類公司相比，差異性和服務垂直度都不夠明顯。

雖然綠地集團暫定的上市地點是港交所，但此前螞蟻科技集團 H 股的上市計劃也曾因科創板上市暫停收到影響，表明了監管風險總帶有不可預估性。

作為與消費、基建並駕齊驅的地產業之外的三駕馬車之一，綠地數科的上市還將為綠地集團降負債作出貢獻。

去年 8 月，央行、住建部約談了 12 家重點房企，明確了重點房地產企業融資的三條紅線。其中，綠地等三家房企因資產負債率、淨負債率、現金短債比三個指標都不合格被歸入紅檔。

目前，綠地控股正在加大力度主動去槓桿的力度。截至 2020 年年底，綠地控股資產負債率 88。28%、淨負債率約為 106%、現金短債比約為 1。19，前兩項指標雖有所下降但仍觸及紅線，歸入橙色檔後，綠地距監管要求還有不小的差距。

對綠地控股來說，透過分拆綠地數科上市提升資產估值，可以直接獲取降負債效果。嚐到了股權融資的甜頭，為緩解資金壓力，未來綠地控股或許會嘗試分拆更多業務上市。

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