今天我們聊一聊工程承包方、商業銀行、購房人之間的權利衝突問題。開發商在取得相關手續後，準備開發A住宅專案。開發商首先與工程承包方簽訂建設工程施工合同，開始動工建設。建設過程中，開發商需要專案融資，與某商業銀行簽訂了專案融資貸款，並辦理了土地與在建工程抵押。開發商在取得了預售許可證後（甚至未取得預售證），開始銷售A住宅專案。購房人老王與開發商簽訂了購房協議，並支付了房款。
問題來了：開發商逾期未償還銀行貸款，銀行將開發商訴至法院，請求確認其對在建工程的優先受償權。工程承包方提出異議：其對拖欠的工程價款就工程專案享有優先權，該權利順位優先於抵押權。購房人老王也提出異議：作為消費者，其物權期待權優先於抵押權和工程價款優先權。
請問，三種權利打架時，清償順位如何排序，法律依據什麼？
一
商業銀行的抵押權
2021年新頒佈的《民法典擔保制度司法解釋》（新）第51條第1款規定：“當事人僅以建設用地使用權抵押，債權人主張抵押權的效力及於土地上已有的建築物以及正在建造的建築物已完成部分的，人民法院應予支援。債權人主張抵押權的效力及於正在建造的建築物的續建部分以及新增建築物的，人民法院不予支援。”該款規定遵循的“房地一體”原則，即地隨房走，房隨地走。當開發商將土地抵押給銀行時，如果地上有建築物及在建工程已完工部分，但未一併辦理抵押手續的，該地上的建築物及在建工程已完工部分也一併視為抵押。該條第2款規定：“當事人以正在建造的建築物抵押，抵押權的效力範圍限於已辦理抵押登記的部分。當事人按照擔保合同的約定，主張抵押權的效力及於續建部分、新增建築物以及規劃中尚未建造的建築物的，人民法院不予支援。”該款規定繼承了《擔保法司法解釋》（舊）第47條以及《城市房地產抵押管理辦法》第28條對在建工程抵押效力的規定。該款規定進一步明確以在建工程辦理抵押登記的，抵押權的效力僅限於抵押登記時在建工程已完工的部分，不及於續建部分、新增建築物。
如果開發商在專案建設前與銀行辦理了專案土地抵押擔保，那就意味著土地上還什麼都沒有建造，銀行不可能享有將來才建成的工程專案的抵押權。也就不可能發生與工程承包方享有的工程價款優先權衝突。如果開發商辦理了開發專案的首次登記，去銀行貸款時，銀行就可以與開發商辦理商品房抵押登記。此時，開發商就無法再銷售給購房人（購房人有審查房屋抵押登記的義務），也就不存在銀行的抵押權與購房人的物權期待權之間的衝突了。所以，只有在工程專案建造過程中或竣工後（未辦理首次登記前），開發商將土地或者在建工程抵押給銀行的，才會發生銀行的在建工程抵押權與承包方的工程價款優先權以及消費者的物權期待權三者之間的衝突。本文也正是基於此情形討論的清償順位問題。
二
承包人的建設工程價款優先權
《民法典》第807條規定了承包人對建設工程享有折價或拍賣價款的優先權，具體內容：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”《民法典》延續了《合同法》第286條的規定。
（一）優先權是法定權利
優先權是指特定的債權人依據法律規定而享有的就債務人的總財產或特定財產優先於其他債權人受償的權利。優先權在性質上屬於擔保物權，它基於法律的直接規定產生，不允許當事人任意創設，無需登記公示，可以針對動產或不動產，不以佔有標的物為成立要件，受償順序由法律直接規定。從立法體例上看，我國現行民事立法尚未將優先權作為一種獨立的擔保物權，只是在某些法律中賦予了特定債權優先受償權。《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》（以下簡稱《批覆》）對建設工程價款優先受償權性質為優先權也予以了肯定。
（二）建設工程價款優先受償權的限制
根據合同法和《批覆》的規定，建設工程優先受償權雖賦予了承包人優於抵押權人和其他債權人受償的權利，但其行使也應有所限制：
1。不屬於“按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的”建設工程，主要包括公益性質、特殊工程、保密性工程，如公共道路、國家機關辦公樓、軍事設施、機場、車站等。這些設施不能被拍賣或折價，否則將影響社會公共利益（鄭重：《建設工程優先受償權的性質及適用條件》，上海法院網2015-07-08）。
2。依照《批覆》第3條的規定，建設工程價款包括承包人為建設應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括因發包人違約所造成的損失。
三
消費者的物權期待權
（一）什麼是物權期待權？
購房人簽訂房屋買賣協議後，並支付合理對價，在未辦理產權登記之前，購房人不享有房屋的所有權，但享有對該房屋的物權期待權。根據最高院（2015）民申字第1885號裁判觀點的論述，物權期待權從性質上雖仍屬債權範疇，但該債權不同於一般的債權，如果開發商履行了協助辦理物權登記的義務，其預期物權將確定無疑地變動到其名下。在與申請執行人的一般債權的實現發生衝突時，法律選擇了優先保護購房人的物權期待權。
（二）享有物權期待權的購房人必須是“消費者”
現實中不乏購房者是因辦公、經營或者投資等需要購買商品房的案例，其買受人的利益能否也應當受到法律的優先保護？《中華人民共和國消費者權益保護法》規定“消費者”是指“為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務”的主體。顧名思義，購房消費者是指為生活消費或者生存需要購買商品房的消費者。
江蘇省高院（2008）蘇執監字第001號裁判觀點： 《中華人民共和國消費者權益法》第二條明確規定消費者“為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務的”。重慶市高階人民法院於2003年制定的關於對最高人民法院《關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》應如何理解的意見渝高法（2003）48號文對消費者的含義作個明確界定：購房消費者中消費者的含義應與《消費者權益保護法》中的“消費者”含義相同，即購房者購房是為生活消費需要而不是為經營需要。根據第九次《全國法院民商事審判工作會議紀要》第125條規定的精神，消費者購房人的期待權是基於生存權至上的考慮設定的特別規定，目的是保護消費者購房人的權利。如果購房人不是基於消費需求購房，而是基於投資需求購房，或者購買商用房（包括商鋪、寫字樓）則不能適用“商品房消費者”的相關規定。
綜上分析，關於《批覆》第3條規定的“消費者購房”的概念，主流觀點傾向於購房者購房是為生活消費需要而不是為經營、投資需要。
（三）對非“消費者”購房人的救濟
依照上述分析，為生活需求購買的住房，購房人權利優先於工程價款優先權。當承包人對購房人購置的住房主張工程價款優先權時，可能得不到支援。而為生產經營需求購買的商業，購房人權利劣後於承包人工程價款優先權。當購房人提出執行異議時，可能面臨不被支援的風險。屆時，購房人只能向出售的房地產商主張返還購房款和賠償損失。
四
三種權利清償順位之優劣
（一）建設工程價款優先權清償順位優先於抵押權
建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。通常情況，只有建設工程專案竣工後才可能派生出其他權利。所以，建設工程價款優先權的成立時間要早於其他權利。《批覆》第1條規定建築工程的承包人對建設工程價款優先受償權優於抵押權和其他債權。該條司法解釋明確了：建設工程價款優先權＞抵押權＞普通債權。
（二）消費者的物權期待權清償順位優先於建設工程價款優先權
依照《批覆》第3條的規定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。該司法解釋的這一規定表明，最高院在建設工程企業利益和消費者居住權衝突時，更傾向於優先保護普通消費者的生存權。
綜上，上述權利清償順位為：
消費者物權期待權＞建設工程價款優先權＞抵押權＞普通債權。
