一棟停車樓何時悄悄改為了公寓？近日，家住潘家園東里的居民向記者反映，為緩解社群停車難修建的停車樓被經營者出租盈利了。由於停車樓收費高，居民大多沒把車停進停車樓，仍在路邊到處停，導致社群道路秩序混亂。
實地探訪
停車用兩層公寓佔三層
沒招牌沒門臉低調出租
8月6日傍晚，記者來到潘家園地區的一片老舊小區中，在一家汽修服務中心的小院子裡找到了讀者反映的這棟停車樓。從外觀看，這棟建築的一層和二層牆面為灰色，而三層到五層為鮮豔的橘紅色，不少窗戶下掛著空調室外機，似乎用於居住，但建築外牆和院門上沒有任何標誌和招牌。
記者跟隨著來往的人流，來到建築北側唯一的一個出入口。門口擺著一組快遞櫃，依然沒有招牌和門臉，只有一扇帶密碼的玻璃門禁。
穿過門口的樓梯間，記者進入建築內部。只見第1層和第2層為停車場。在車場裡可以清楚地看出，這是一個東西縱深長、南北進深較短的鋼架結構建築。地面上標註的車位有100多個，記者數了數，加上利用車庫邊角空地，總共可以停放150多輛車。當時車庫裡九成的車位已有車輛停放。
記者順著樓梯來到了三層，這才見到出租公寓的“廬山真面目”。簡陋的鋼結構樓梯被鋪上了色彩鮮豔的地膠，引導房客進入公寓。前臺服務員熱情地帶記者看房，只見公寓內部通道略顯狹窄，但色彩簡潔明快，配有監控、照明等設施。據服務員介紹，該公寓共3層，從2016年開始營業，一共有183個房間。房間面積從18平方米至30多平方米不等，但設施基本相同，最小的房間房租從4000元起，包括水電等費用。該店為其連鎖品牌的第一家店，租住在此的多是在附近寫字樓上班的年輕人。
公寓內部通道為“回”字形，房型分為內窗、外窗兩種，通道外側一圈的房間有一扇外窗，而通道內側的房間只有一扇不大的內窗。記者注意到，內窗面向天井，一米來寬狹長的天井裡掛著很多空調室外機，但天井頂層覆蓋著一層透光的天花板，通風不太好。對面房間的窗戶近在咫尺，拉開窗簾就可以清楚地看到對面的情況。樓層較低的內窗房間，即使在大晴天也很難見到陽光。
走廊和樓梯間等公共區域都貼有禁止吸菸和消防聯網的報警電話。記者詢問能否做飯，服務員回答說，公寓內是禁止使用明火的，但可以使用電磁爐、電水壺等電熱器具。走在狹窄的通道里，記者聞到了不同住戶做飯的油煙味。
服務員提醒記者：“房間的隔音不太好，因為這個建築是鋼架結構。”除了樓道里的炒菜聲，記者在內窗房還聽到了對面房間傳來清晰的說話聲。
記者注意到，建築中間沒有任何樓梯通道，只在南北兩端各有一座樓梯。南側樓梯間較少有人使用，只有連線一層和二層的樓梯間鋪上了瓷磚，而上層樓梯間裡，粗糙的水泥牆面、鋼架結構的樓梯裸露在外，水泥地面凹凸不平，還殘留著施工時的腳印。
背景尋蹤
居住密度高車位缺口大
儲煤池改建社群停車樓
據介紹，潘家園街道轄區內大多是上個世紀七八十年代建起來的老舊小區，人口密度高、居住密度大，解決停車問題難度非常大。據2013年的統計，車位缺口就有2000多個。建設立體停車設施，能在短時間內一次性增加更多車位，因此街道和居民各方都對這個停車樓寄予厚望。
據停車樓的產權方介紹，這塊地方原本是儲煤池，“煤改氣”後用於停車樓的建設。建設初期曾遭遇不小的阻力，反對和贊同的呼聲都很強烈。小區裡的老年人大多反感停車樓，擔心增加車流量，影響社群安全；而且停車樓影響周邊居民樓低層的光照，還可能帶來噪音和空氣汙染。
據當時的公開報道，為了推進停車樓的建設，街道和社群工作人員反覆和居民溝通，最終修改了停車樓的建設方案：選擇自走式爬坡停車樓，減小機械式停車樓的後期維護和人工成本。修改完的方案把四面牆體全部用水泥封了起來，只留有一些用於採光的小窗。考慮到汽車尾氣問題，停車樓還計劃加裝換氣裝置，將樓內的空氣過濾一遍再排放出去。產權方表示，這些修改給原本一千多萬元的投資又增加了兩三百萬元。
停車樓一期工程2015年建設完成，長60餘米、寬近30米，預計可以提供150餘個車位，後續二期完工後總共能提供300餘個車位，成為當時社群內最大一處立體停車設施。
讓居民不解的是，這棟停車樓屬於政府支援建設的停車設施嗎？停車樓能否改成公寓使用？
沒那麼簡單！公共建築的設計建設和家庭裝修是截然不同的。一位規劃師告訴記者，每種建築由於規劃用途不同，設計規範就不同。比如商場就不能簡單改為醫院，它們在樓層的高度、空間結構、通道寬度等各方面都有明顯區別，有嚴格的限制規定。
而關於消防問題，記者諮詢消防專業人士瞭解到，不同的建築有相應的建築設計防火規範，比如防火分割槽、消防器材的配備、安全疏散通道的設定等，都需要具體情況具體分析。究竟能否改建，關鍵取決於規劃部門出具的規劃意見書。如果沒有規劃，那就是非法改建，更談不上消防等其他問題了。
矛盾焦點
4倍停車費讓居民望而卻步
仍在擠公交車站和消防通道
記者採訪時正值下班高峰，沿著勁松南路一路走來，道路兩側幾乎停滿了車，甚至公交車站的站臺前也停著私家車。而小區內部各棟居民樓之間的羊腸小道也停滿了車，臨時停放的車輛不得不橫在車位前面。甚至在小區的消防通道上，也頭尾相接地塞滿了車。
“別琢磨怎麼加塞兒了，還是想辦法正經租個車位吧。”在停車樓周邊的勁松六區和潘家園東里，記者和居民聊起停車難，大家都說，路邊車位大都變成固定車位了，很難找到空餘車位。記者也觀察到，不論小區內部外部，路邊車位上都標記了具體的車牌號。儘管如此，車位還是經常被外人佔用，於是還有人在車位上用黃漆噴塗著“個人”兩個大字。
小區內部停車場的管理員告訴記者，由於該區域老舊小區相對集中，停車位早已經供不應求。周邊只有個別小區還能提供少量的停車位。
有居民曾投訴這棟停車樓影響了家中的採光，但是最後也不了了之。一些老人對此不解：“本來說蓋完停車樓，路兩邊的車就都停到樓裡面去，但是現在路邊還是停滿了車。”
記者遇到一位在路邊停車的中年人。據他介紹，雖然路邊停車容易剮蹭，但價格便宜不少，一個月才收150元，而停車樓一個月要600元，4倍的停車費讓附近居民有些心疼。
記者從車場管理員處得知，目前停車樓八成車位都租住去了。他確認：“周圍居民也沒有任何優惠。600元收費標準是上面規定的價格，我們改不了。”
記者查詢發現，2015年停車場建成以來，該地區依然有不少居民投訴停車難，小路兩側成了“永久”停車場。
對此，記者諮詢了潘家園街道辦事處，綜治辦的一位工作人員迴應稱，該停車樓是產權單位自己修建的，備案之後按照相關政策制定收費標準。但這個價格對於老舊小區的居民而言是有些貴了，街道可以根據居民提出的需求，與停車場的經營者進行協調，適當降低停車費。至於停車樓改為公寓的情況，他們需要現場調查後，根據相關法規進行查處。
相關政策
簡化手續 規範流程
2014年，北京市交通、規劃、國土、住建委等九個部門聯合下發了《關於規範機械式和簡易自走式立體停車裝置安裝及使用的若干意見》，明確提出了利用居住區和單位自有用地設定機械式、簡易自走式立體停車裝置，可以免予辦理建設工程規劃、用地、環評、施工等許可手續。鼓勵多種渠道、多種方式投資立體停車裝置。
該意見公佈時，交通委運輸管理局停車管理處介紹，以前北京市沒有明確立體停車裝置是按裝置管理還是按基本建築物管理，這次明確了機械式、簡易自走式立體停車裝置屬於臨時停車資源。這樣就不用辦理規劃、建設施工許可、國土用地等手續，環評手續也不用提前辦理。
該政策的核心是簡化手續、規範流程，所有涉及到立體停車投資、後期運營的政策“放得比較開”，但是必須遵守環保等相關法律法規，並且保證建設質量和運營服務規範。
記者手記
好政策還要好好用
正是在2014年《意見》的推動下，潘家園街道建起了這棟停車樓。但有居民質疑：供熱廠改建的是一棟停車樓，屬於政策支援建設的停車“設施”嗎？退一步說，因為停車樓的建設和運營成本高，難道就可以部分改為商業設施經營嗎？這樣做恐怕不妥。
居民認為，當初大家同意建設停車設施是出於停車樓將會服務社群的公益目的。但目前每月600元停車費定價高了，居民難以承受。記者瞭解了一些類似的社群停車設施，收費一般在一年兩三千元，摺合每月不超過300元。
考慮到該停車場產權方所說，為了減少對環境汙染，停車樓改建的前期投入高。那麼這樣的社群停車設施如何定價，才能既讓居民承受，又讓停車樓的產權方收回投資成本，並持續經營下去？建議相關各方在街道的協調下進行商議。與此同時，停車樓的經營單位可以公開投資和收益的賬目，讓居民們瞭解真實情況，並進行監督。
總之，應把政府制定的好政策用到實處，讓周邊居民把車停進停車樓，從而兌現當初改建停車場的初衷，真正緩解社群停車難。
