售樓經理說漏嘴：不少人選錯房，白費好幾萬！

我是星叔，全國資深房產投資專家，你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

提問：座標南京，感謝星叔之前的回答，再請問星叔，如果作為純投資，江心洲的仁恆江灣世紀、奧南的華潤置地魚嘴潤府、南京的世貿天譽、河西的蘇寧睿城三期、江北核心區的風華國際、雨花臺的龍湖天鉅、雨花軟體谷的大名紫金九號、還有一個價格便宜但火車道就在附近的石林雲城，我該怎麼選？投資面積應該怎麼選？或者您能給我具體推薦幾個合適的樓盤投資嗎？謝謝

回答：南京現在河西仍然有大量的限價房，這是搖號無腦套利機會，都應該先去搖號。

投資住宅，一般建議選擇面積在90-110平的三房。

一個城市的所有房產其實一直處在交易置換的週期之中，只是快慢的差別，並且他們房產的置換模型是一個類金字塔模型。

每個一房、二房的小房業主其實都是潛在的賣家，賣掉小房置換大房，從下往上置換。追求更美好生活是每個人的夢想。

如果你買了小房，將來二手市場上競爭對手就非常多，賣不起高價錢，但如果你提前買好三房，一步到位，不需要換房了，不光省事，還能就等著下面一房、二房的一堆人賣掉房子置換上來、從中獲利。

這就是為什麼小城市樓梯房、小面積房子遭人嫌棄的原因，因為人們紛紛賣掉這房子，

買花園電梯三房，改善居住。

在小城市，沒有外來人口的前提下，投資樓梯房賺不了大錢。

但在一線城市，投資樓梯房可以賺錢，因為樓價非常高，外來人口多，樓梯房價格偏低，大把人願意接盤。

提問：星叔好，請問買二套房如何做到首付3成？

回答：買第二套房想操作成首套可以做2改1，具體操作方法在內部分享。

提問：星叔，你好！座標三四線無錫江陰。目前個人有兩套近郊的拆遷房和一套遠郊的商品房！拆遷房是03年的，目前均價9000～9200，想把小戶90的房子賣掉，您個人覺得目前這個大環境適合出手嗎？

回答：賣房也要看天時地利人和，沒有急拋的說法。

先判斷大勢，然後選擇時機交易

現在的這個時候不是賣房的時機，因為只有最聰明的人會在這個時候買房。

你想把房子賣給這些聰明人，聰明人一定不會給你高價。

那麼什麼時候適合賣房？

就是等韭菜們也開始全款加價，砸鍋賣鐵當褲子搶房的時候。

這個時候傾巢出動，韭菜來了。

這個時候就是賣房的時機，完成聰明人對韭菜的收割。

樓市上升期最容易出貨，什麼歪瓜裂棗都可以賣出去。

很多缺點嚴重的房子或流通性不好的房子，如果不割肉讓利，平時根本就賣不出去。

提問：星叔：我現在手裡有兩套縣城的住房，裝修房，想出手變現，但是這兩年市場不好，我原本是60萬元買的，現在50萬都賣不了，也沒有人過問，我想盡快出手變現，在西安投資買房，可以再便宜，你有什麼好主意給我出一下，怎樣可以儘快出手賣掉房子？謝謝！

縣城房子一般只有自住價值，幾乎是沒有什麼二手市場的，所以導致你60萬買入，50萬賣出都賣不動的根本原因所在。

內部分享有《賣房技巧篇-如何快速賣房且價格還不低》，

但是在縣城是用不上的，原因就是縣城根本沒有二手房市場，

所以縣城賣房做好長週期+降價心理準備，同時發動親戚朋友一起宣傳。

提問：星叔：你好，我想諮詢一西安市鳳城七路“睿明居”這個樓盤怎麼樣，樓盤比較小，只有兩棟樓，離地鐵比較近，教育資源一般，看中了124三室的戶型，想入手投資一套，暫時自己不住，麻煩星叔幫我分析一下，謝謝！

回答：這個盤，只有兩棟樓，賣不動。

很明顯這個盤不划算，一方面是因為專案太小了，園林、配套什麼都沒有。

另一方面是因為是小開發商。

還有一點就是1.3萬元/㎡買毛坯，價格偏高。

不如把精裝費用加上買中南君啟了，地段、產品都秒殺睿明居

價格看起來比睿明居高，實際上把裝修成本一算，價格差不了多少。

另外，還可以1.3萬元/㎡買世茂璀璨傾城的精裝，也比睿明居划算。

提問：星主好！想問下峨眉山房產有投資價值嗎？其實名下已經有兩套了，想再買一套用老人名字。（本人已無購房資格）；就業地杭州（杭州也兩套了）。看了您一直推崇成都和重慶，兩個地方都沒有房票。峨眉山是眼下就買還是持有現金？還是去買成都和重慶？謝謝了

回答：峨眉山投資沒有價值，這種坑就不要去跳了

老人票可以儘早開發，不然年齡太大無法貸款

成都如果沒有房票，可以優先考慮重慶，不限購，採用抵押方式買入。

談老人票的運用: 最近經常有朋友諮詢老人票的用法，簡單粗暴的科普一下現在越來越多家庭把老人票逐步使用，無他原因，家庭購房資格太稀缺了，現在不盡早用掉，指不定日後更麻煩

從使用順序來看，建議先把自己的主力購房資格用掉，再考慮老人票。

畢竟年輕人，有更好的未來性，可以從銀行借更多的錢從投資強度來看，老人票比較適合買入家庭資產配置裡頭偏小型中型的物業。

簡單來說，家庭資產配置中的重量級房子還是年輕人自己來裝著，小舢板可以讓老人票裝著

從信貸角度來看，現在銀行政策允許的住房貸款的年齡上限，是70歲，如果老人是55歲以下，還可以按揭15年。

按照貸300萬，15年，基準利率上浮10%，月供在1.6萬左右如果大於55歲，為了更久的貸款年限，可以考慮接力貸產品

但悲催的是當前可以做接力貸產品的銀行並不多，老人家不超過65歲，可以申請子女作為共借人（或擔保人）的接力貸，貸款年限最多不超過30年，貸款利率一般是基準利率上浮20%。

提問：星叔好。城市座標杭州基本情況：我在杭濱江有套璞悅灣的小三房89方，在城西金成花園有一套45方的學區房。現在租住在學區邊上。工作在濱江。現在想賣掉璞悅灣，賣價差不多460，還掉所剩貸款，還餘400左右。想其中一百萬去投資杭州富陽高橋那邊金茂萬科那個樓盤95方小三房（和我家人合投，不佔我的房票），再用120萬去投臨平柏悅中心125大三房（總價200+，用我自己的房票，貸款六成），剩下近200的房款想透過拍賣去全款拍個老破小的學區房，用於出租和保值。

這波操作是否合理？個人還看中銀湖的江南原著合院想自住，加車位總價500，但因孩子讀書，十年內不能住。是分批投資好？

還是置換合院，或有其他更佳方案

回答：第一，其實你的2個方案都不是很好。

如果置換江南原著合院自住，首先你10年住不進來，那麼既達不到自住需求，同時合院這種升值能力不如高層，投資反而資金被長期站崗。

如果按你說的分批投資，表面上看好像1套變3套，看似實現房產裂變，而實際你裂變的這3套都不屬於優質資產。

杭州富陽、臨平區位都太遠太差了，法拍+老破小學區房，一紙檔案就可以讓黃金變雞肋，老破小升值差缺少接盤俠，

所以只會把你的資產配置變得越來越差，裂變一定是向更優方向發展。

別把憑運氣賺的錢，最後又憑本事虧回去了，千萬別瞎折騰。

第二，你手裡現在2套房，資產還不錯，不建議你出手，繼續持有配合出租，

同時如果房子剩餘貸款不多，建議做截斷抵押，繼續裂變買房投資

一定選擇核心地段才更有價值。

提問：叔能不能說一下54大法落戶具體操作？有什麼影響？