現在的購房者已經不是10年前的“小白”了。經過幾年的沉澱，很多老百姓即使沒買過房也見過身邊的人購房。所以，大家多多少少都知道一些避坑的方法。其中最“普及”的應該就是查驗五證。

五證即：土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證、商品房預售許可證。五證的獲取是一個專案是否合規是可以銷售的基本條件。但是，有五證不代表房子以後就一定沒有問題。下面就聊聊五證背後的“秘密”。

1、《建設用地規劃許可證》主要列明的規劃建設單位是可以申請更改的。而在建設部的商品房銷售和預售管理辦法及商品房買賣合同示範文字都沒有提及此許可證。所以，就算你檢視許可以及規劃都不能保證入住後規劃的環境不會發生改變。因此也就出現了很多購房者在收房的時候發現規劃存在出入的問題。

2、有預售許可證沒有土地許可證售房的不止一兩家，按建設部相關規定和合同示範文字，有土地使用批准檔案的就可以出售。批准檔案真偽和有效性，普通買房人更難辨別。

3、按我國抵押法的相關規定，有抵押的不等於不能出售，經抵押人同意，被抵押物一樣可以轉讓或出售，在實際操作上房地產商將土地抵押換取貸款對加快房屋建設不一定是壞事，沒有周轉資金，房子遲遲蓋不起來，對買房人同樣是一種風險。

4、房地產商超許可證面積銷售並非從房號上就一定能看得出來，所有在實際交易過程正就交房後的面積糾紛也不少。很多公攤都被開發商做了手腳。所有房號都包括在許可證範圍之內，當時從許可證上很難看出破綻。

5、在任何的法律法規中都沒有強制要求開發商在出售商品房的時候必須向購買者出示“五證”的原件。因此，在銷售過程中所展示的都是影印件。如果做了修改，買房人很難察覺。

所以，綜上所述買房時不要以為五證齊全就意味著沒風險。律師認為要想有效的保護自己的利益還是要從合同入手，做好風險規避。將問題“轉嫁”給開發商。目前法院判定合同是否為有效合同的惟一標準是合同有沒有在政府主管部門備案登記，銀行能否給買房人發放貸款的前提同樣也是合同有沒有在政府主管部門備案登記。如果購房者在買房過程中對於居住的環境特別關心，那麼就一定在在補充協議中註明相關問題。比如樓間距、採光時間等這比檢視任何證件都實際。