只要這一個單元內有一戶業主明確表態反對，這電梯就加裝不成！

自2020年起，城鎮老舊小區改造在全國各地如火如荼地開展起來，“城市更新”全面進入了不大拆大建的“微改造”佔絕對統治地位的新時代。而在這當中，矛盾爭議較多的當屬給老樓加裝電梯。6層已垂垂老矣、行動不便的住戶盼星星盼月亮一般地盼著裝電梯，而1層新搬進來的小年輕卻怎麼也想不通：自己這1層根本用不著坐電梯，憑什麼要放棄現有的窗前寧靜，自願簽字同意去忍受加裝電梯帶來的通風、採光、噪聲等種種不便，甚至還要分攤一筆加裝電梯的費用呢？

於是，就有了各地都普遍存在的難題：一個單元、一棟樓的絕大多數業主都簽字同意了，就一層的那兩三戶甚至是某一戶死活不同意。那麼，老樓加裝電梯真的需要徵得每戶居民的同意才能實施嗎？對那一戶兩戶不同意的，同意安裝的業主能否向法院起訴呢？

在明律師在此前的文章中曾指出，電梯一旦加裝即成為建築物的共有部分，此時業主就不得以不使用電梯為由不交納電梯維修費用。

那麼一層的業主們可就說了，我連裝都不同意你們裝，這總可以了吧？的確，一層的業主雖然是少數業主，但少數人的權利同樣也是權利！

《民法典》第278條規定，改建、重建建築物及其附屬設施，須經業主共同決定。而業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。

同時，還應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。

根據該條的規定可知，作為建造“附屬設施”行為的老樓加裝電梯，起碼需要邁過兩道門檻——業主“雙三分之二”以上參與表決，在參與表決者中的“雙四分之三”以上同意。

看到這裡，一層的那少部分業主可要著急了：難道真的只是“少數服從多數”就能加裝電梯了嗎？我堅決反對也沒用嗎？

當然不會。

前述《民法典》的規定只是所謂的“一般規定”，具體到老樓加裝電梯這回事，還有各地政府出臺的老舊小區改造具體規定負責調整。

“特別法”優於“一般法”，老舊小區改造的相關規定若不符合，加裝電梯就無法成為老舊小區改造專案的一部分，那麼其賴以實現的經費支援、政策保障等等就會落空。

我們以2020年4月釋出的《北京市老舊小區綜合整治工作手冊》中的規定為例來做說明。

其在第十二部分“加裝電梯”中是這麼說的：

既有多層住宅加裝電梯的意向及初步方案應當充分聽取擬加裝電梯範圍內全體業主的意見，並經專有部分佔該單元住宅總建築面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意，且其他業主不持反對意見。

請注意，這是一個比前述《民法典》規定要嚴格得多的門檻——既要“雙三分之二”同意，又要無人明確表態反對。

換言之，只要這一個單元內有一戶業主明確表態反對，這電梯就加裝不成！此種情形下，哪怕其餘10多戶業主都同意，聯合起來作為原告把這一戶告上法庭，結果也沒有任何懸念——贏不了，因為老舊小區改造的政策在這兒擺著呢。

在明律師要強調的是，目前媒體報道的幾起“樓上業主起訴一層業主獲勝訴”的案件都有其特殊性，不能簡單地因此而得出“一層業主不同意加裝電梯，樓上業主能告贏”的結論。

回到北京市的這份《手冊》中來，我們不難發現，加裝電梯開工的基礎是要有包括加裝電梯費用籌集方案、加裝電梯投入使用後執行維護費用分擔方案等材料，且實施主體已經就這些問題與相關業主達成加裝電梯協議。

換言之，只有符合政策規定的業主在白紙黑字的協議上籤了字，老樓加裝電梯工程才可能去報建並開工。在一層的業主堅決反對的情況下，工程是無法報建開工的，只能繼續啟動協商溝通的環節。

假設一層的業主在簽訂加裝電梯協議時未明確表態反對，等到施工開始時又站出來阻止施工，那麼實施主體或者其他業主是有權依法向法院起訴要求其排除妨礙的。

綜上所述，在明律師想提示廣大老舊小區居民的是，老樓加裝電梯固然是好事，但也的確可能給通風、採光、隱私等造成一定的影響，產生噪音也是不可避免的。而鄰里之間相處的關鍵並不在於“少數服從多數”或者動輒起訴的“走法律途徑”，而是要秉持《民法典》規定的有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，照顧彼此各方的關切，尋求大家都能接受的“最大公約數”。

譬如前述電梯的建造、維護費用問題，若一層業主願意同意簽訂加裝電梯協議，不反對加裝行為，那麼其他樓層對電梯使用需求較大的業主是否可以考慮多承擔一些電梯的日常維護費用，讓基本不使用電梯的底層住戶少交甚至不交這部分費用呢？

這些都是可以協商的，而不是法律或者政策規定死了，每一戶都必須要交費，否則就裝不了。互諒互讓一下，老樓加裝電梯這項老舊小區改造核心工程就能順利推行下去，鄰里們也就免去了因此而對簿公堂的尷尬了。

【題外話：加裝的電梯是不是違建？】

答：當然不是。前述北京市的《手冊》中就指出，因增設電梯等少量增加建築面積的，可以不辦理規劃手續。這種情況下，只進行規劃備案存檔就可以了，不進行規劃驗收。故此，加裝電梯並不需要辦理建設工程規劃許可證，也就不會是我們通常所說的違法建設了。（王小明/文）

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