這段時間陸陸續續寫了一些樓盤的缺點，很多朋友就錯誤的理解為我寫的樓盤都是“爛盤”、“垃圾盤”。
實則不然，我選的一般都是市場關注度較高或者是有點代表性的樓盤。
人無完人，樓盤亦如此。寫出他們的缺點並非是要勸退購房者，而是想讓購房者換個角度看樓盤，讓樓盤客觀存在的缺點、瑕疵也成為買房之中參考的一部分。
所以，今天和大家來聊聊一個非常“有爭議”的樓盤——
上港星江灣
。
專案效果圖
01
一路之隔，隔出2個世界
用“身在寶山心在楊浦”來形容上港星江灣，真的恰如其分。
上港星江灣，樓盤名字的取法也是為了抱新江灣大腿。看地理位置好像也很新江灣，定睛一看，淦！寶山淞南~
專案位置圖
講道理如果這個專案案名能起個普普通通的例如上港之星這種的，起碼能避開一半輿論矛頭。
專案官方的區點陣圖上更是把自己完全納入了新江灣城的“一片綠色”中，混淆視聽以達到脫離寶山這個累贅的目的！
就連
案場銷售也只盯著新江灣的周邊配套在介紹，絲毫沒多提寶山
，煞費苦心！
專案區點陣圖
專案緊貼新江灣板塊的最北側，靠近軍工路和碼頭，和新江灣城只是一路之隔，卻隔出了不同的2個世界。
專案位置圖
路的另一邊，新江灣擁有上海最大的原生態溼地公園和國際社群高階規劃，生態環境優越，豪宅聚集。
新江灣溼地實景圖
而上港星江灣這邊就是軍工路，
整日與集卡為伴，噪音汙染已是常態
，是否塵土飛揚主要看那天海風帶來的水氣是否充足。
專案門口有一條在執行的鐵路，北側所謂的濱江岸線就是一個大型的集裝箱工業碼頭，讓人看著彷彿置身於大西北的工業區。
實景圖
眾所周知，上港星江灣的開發商是上港集團，上港集團的主業是在碼頭搞搞集裝箱業務，副業造房子，愛好踢足球。（插句題外話：這個盤申花球迷應該不會買吧？）
在造房子方面，上港曾經有過大型著作
上海長灘
，也是個賣得很慘淡的盤！
實景圖
看著這麼多集裝箱，大家就別再吐槽軍工路了，萬惡之源不就在你小區對面？
有人會問，這個碼頭未來可能搬走嗎？
幾乎不可能！畢竟你上港爸爸就是靠集裝箱吃飯的，你在上海還能找出幾個這樣適合做碼頭的港口？
港口經濟目前不景氣，軍工路碼頭也擴建不到這裡，乾脆工業用地轉住宅套現得了。
不過上港也不蠢，知道自己環境上的這些硬傷，在規劃之處，都做了“保護性”的措施。那就是，靠軍工路和鐵道旁的房子，不賣！
專案規劃圖
你看，上港“彪”起來，連自己都打，用“自殘”的形式以絕眾人之口！
你說有影響，我就自持，不對外賣了，把不受影響的房子賣給你們，總沒話講了吧！
SO，咱們再分析下上港星江灣讓大家最糾結的一個問題：7。3萬/㎡的均價到底值不值？
02
7.3萬/㎡到底值不值？
專案已經開過兩期，
第二期均價約7.3萬/㎡
，高層住宅房價突破寶山天花板。今年年底第三期預計也要入市，預計和第二期價格相近。
專案沙盤實景圖
初來探盤的時候，乍一看專案外立面，還誤以為來到了一個動遷安置小區。
專案實景圖
在老上海看來，7.3萬買寶山集裝箱碼頭邊上，腦子瓦特了~
畢竟新江灣城在十年前也是個下只角，用了不少時間才在老上海人心裡轉正，何況你這還不是新江灣。
擴大到全市範圍，以人民廣場作為座標原點，上港星江灣地段上沒有任何優勢，到人民廣場比江橋還遠！
示意圖
與外環外新房7萬+的莘莊、七寶相比，距離優勢都不太大，甚至和南翔比也夠嗆！
在新上海人眼裡，7.3萬值得嗎？值得，不僅值得而且還覺得撿漏了！
畢竟他們沒有很重的區域情節，不管什麼寶山還是虹口，就認這邊離市區近，去五角場方便，未來10號線北延伸段旁的地鐵房。
所以專案一期開盤日光，二期開盤當天去化也是超9成。
你要是問我三期如果還是7.3萬/㎡的話值得買嗎？我的回答是：不建議。
並不怕被打臉，因為可以猜到三期大機率也會賣得不錯。
但我還是要說，上港星江灣能賣到這個價格，並不代表值這個價格，原因有二。
第一，淞寶板塊能級不夠。
新江灣的房子對口的學校不是上音就是復旦，都是一梯隊的公立，而上港星江灣雖然與復旦二附校只是一路之隔，但一個是楊浦區，一個是寶山區，所以鐵定是無緣。
專案沙盤圖
優質教育資源不用奢求了，甚至附近連個菜小都沒有。
最近的學校都要去淞南，上個菜小還需要跨越鐵路和高架，相當不方便！
專案規劃確實有教育用地，不過這裡就上港一個地塊，西側空地規劃都還沒出來。
如果這塊教育用地的建設和學校的引進工作卡殼的話，未來上港星江灣第一批入住業主的孩子，很有可能會被分配到淞南來上學。
非常明顯，
上港星江灣這個地方，並沒有做好有“人”來住的準備
。
參照同為中外環間的森蘭板塊。
由於背靠外高橋，且冠以第四代國際社群的光環，然後就擁有了引進國際學校、優質公立學校這樣的能力。
甚至在交通路網上都和全市重要的交通規劃結合在了一起，6號、12號、21號軌道交通貫穿整個板塊，周家嘴路快速路的打通，開車到市區的距離大大縮短。
規劃示意圖
這些規劃和配套優勢，都是靠板塊能級帶來的。
森蘭目前新房價格也就7萬+。難怪每次有新樓放盤，大家都閉眼去搶。
而在淞南，有的只是寶山特色的工業風環境，以及周圍極其不便的配套資源，看不到什麼規劃和發展機會。
第二，專案周邊配套匱乏。
即使蹭新江灣城的生活配套，那邊商業非常少，目前投入使用的商業體就一個悠方，體量不大人氣一般。
專案周邊配套圖
其他真的基本是空白，空白到沙盤上都將一個銀行網點標註出來。
專案本身自帶商業，但多少面積是商業，銷售也說不上來。
實景圖
會所？健身娛樂設施？一百樣沒有！因為
整個小區人車不分流
，造不了那些個講品質的玩意兒！
這不就成了一個“精裝動遷房”的大居了嘛！以後何以升值，靠什麼跑贏大盤？
這樣的商業能級，連南翔都不如！
所以你說上港星江灣憑什麼賣7。3萬？
那賣多少錢合適？
同樣被鐵路和快速路網切的四分五裂，無法擁有像樣的發展腹地的高境板塊，我覺得是個很好的參照。
資料來源於鏈家二手房
高境目前次新的掛牌價格在
6.8萬/㎡
，淞南
5.8萬/㎡
，高境板塊的位置要優於淞南，更靠近地鐵和高架。
以此為鑑，我覺得上港星江灣的銷售均價
6.5萬/㎡左右
比較合理，甚至咬咬牙賣6。8萬/㎡也行，再高真的不值！
專案二期主力戶型是兩房，總價約750-780萬，放在全市範圍毫無競爭力。
這個價位段在淞南可以買到大三房，普陀萬里可以買到大兩房，萬里已經進入中環。
03
想像
上港之前僅操盤過上海長灘一個專案，銷售進度確實不太理想。
星江灣延續了長灘的設計風格，單就品質而言在一眾新房中確實是墊底的存在。
小區採用的是圍合式佈局，高高低低的樓宇顯得參差不齊，美其名曰是家家朝著中央景觀，把自己當仁恆了？
專案沙盤圖
這樣開闊的集中園林景觀，卻設計了不少地面車位以及兩個車庫出入口，嚴重拉低了視覺效果。
專案實景圖
參考專案一期的園林設計，硬質路面旁劃出一排排車位，稀疏的草坪。。。 與主流開發商產品確實相差太遠。
專案戶型設計非常雞肋！完全看不懂它面積段和戶型設計的定位！
你說這個地方做改善吧，勉勉強強，那起碼得有個大三房、四房設計吧，抱歉沒有~
大兩房要伐啦？
建面約101㎡的兩房，居然只有1個衛生間！
戶型參考圖
一進門，一條通道，另一面一排房間，跟員工宿舍的樣式有的一拼，目測
十分不通透
！差評！
還有戶型數一數二差的建面約113㎡的三房，累覺不愛！
戶型參考圖
兩開間朝南，南北不通透，餐客廳面積嚴重壓縮，所有臥室隔音最薄弱的門朝向都是客廳。。。
很擔心在廚房旁邊的那個房間隔音如何，不然每天老爸老媽大清早做飯的鍋鏟聲音吵醒肯定不好受！
還有各種五花八門的奇葩戶型，扇形的、跑道型的、凸角型的，沒有你想不到！
戶型參考圖
這樣斜角窗臺的不規則設計真的不反人類嗎？？？
樣板間實景圖
再看裝修，星江灣的裝修還停留在10年前的風格。感受下這暈黃的色調。。。
按道理來說開發商的精裝房是不建議重灌的！按照這種精裝設計，如果重新裝修要花費一大筆費用！！不重修那就只得尷尬接受！
講真，專案的常規戶型沒有任何創新和亮點，2房戶型實用性並不高。不規則的戶型只能投其所好，不介意的買家大概都是上港隊的粉絲？
04
總結
最後技術總結一下，上港星江灣偏居寶山東北角一隅，談不上有多大的發展潛力。
星江灣向市區方向是發展不順利的寶山主城區，向東約15km是大海與崇明，空間極為有限。
這樣基本找不到優勢的地段和專案，一期、二期去化好，原因只有一個：新江灣城帶來的價差。
新江灣城核心的優勢是環境與圈層。
新江灣城整體以大戶型為主，入駐門檻很高，客群的統一帶來的相當的向心力——階層固化將越來越嚴重。
上港星江灣是一個純剛需專案，融入新江灣城難度極大。
不是一個圈子的，就不要硬擠了。
所以不要跟新江灣對比，沒有任何意義。
而且這一切的分析都是基於新江灣城價格合理的前提，根據地段以及資源判斷，新江灣城價格都存在較大的水分。
如果新江灣城價格打個折扣，星江灣價效比進一步降低。
對於購房客群，尤其是寶山本地人，真的不要來湊這個熱鬧了。
———————— END ————————
