物業寄語:
對一個物業管理專案而言，選擇一位合適的專案經理至關重要，毫不誇張地講，專案經理選好了，管理好專案就有了 50% 以上的信心。
一個物業專案能否管好，專案經理、物業管理處主任起著至關重要的作用。那麼，如何做一名合格的專案經理、物業管理處主任呢?本人結合實際和相關資料談一些看法供同仁們參考。
01
及時、有效地做好前期介入工作
(一)密切配合開發商，利用專案開盤和開發商舉行促銷活動的機會，展示物業服務企業的良好形象和專業素質
。
在正式開盤之前，開發商、施工單位、銷售代理、物業管理等部門要共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。
作為專案經理，應對秩序維護、保潔等人員在禮節禮儀、溝通能力等方面進行重點培訓
。在看樓購房人員較多時，應重點做好車輛有序引導、人員分流、看樓通道及樣板房安全防範以及臨時看樓電梯的應急維護預案和認購及簽約區域的重點看護等等。
(二)在專案施工階段適時介入，向開發商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發商資金浪費，同時最大限度地減少日後管理麻煩
。
1.專案竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質量的監理工作和全面收集專案的各種物業資料。專案經理更應對下列問題引起高度重視:
（1）
關於防水處理
，有防水要求的衛生間、陽臺、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內灌漿是否飽和，有無空鼓，用於固定窗框的木塊是否取出；鑑於窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業主的生活帶來嚴重影響，加之日後補救資金巨大。因此，應及時發現並要求開發商及時整改，不然後患無窮；
（2）
關於智慧化系統
，專案經理應從滿足小區實際需要和日後便於維護的專業角度出發，在開發商選定供應商之前，對供應商提出的建設方案進行分析，尤其是方案與專案的不符合之處和不足之處，更應有針對性地提出整改意見；
（3）
關於綠化，專案的綠化
、美化是提升小區居住環境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百醜”的特殊效果。因此，專案經理應從視覺效果、水土保護、便於透過、便於管理和養護等方面出發，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。
（4）
關於人車分流的設施
、關於消防安全的設施裝置、關於安全生產的設施裝置、關於排汙設施裝置。
（5）關於物業管理用房、員工備勤用房等等。
2.專案竣工驗收和接管驗收期間的主要工作:
（1）積極參與專案的竣工驗收工作
，全面瞭解專案的工程質量，爭取參與技術交底和圖紙會審工作，為後期管理工作做好充分準備；
（2）積極做好專案接管驗收工作
，與開發商、建設單位共同組建驗收小組，對專案各項工程以及綜合使用功能進行驗收，此階段應把握兩個重點：
一
是明確交樓雙方的責權利關係
，確保物業具備正常的使用功能，更充分地維護業主利益；二
是對驗收接管中發現的問題，及時跟蹤、督促開發商或施工單位儘快落實整改。
02
做好大規模入夥和裝修管理工作，保障小區免遭二次裝修破壞
此階段是對優秀專案經理及其服務團隊實力的第一次嚴峻考驗。
因此，應在入夥前做好各方面可能出現問題的應急措施，指導思想就是想方設法促使業主儘快收樓，除嚴格按入夥流程為業主辦理入夥、裝修手續外，尤其注意以下幾點：
1。主動建議開發商向業主分期
分批發出《入夥通知書》
，主動分解入夥現場聚眾壓力；
2。積極配合、會同開發商和施工單位對小區作一次
徹底清場，杜絕各種隱患；
3。
努力為業主入夥提供一條龍服務
，尤其是要求開發商必須在入夥現場設立答疑組和維修小組，隨時為業主答疑，並對聯合驗房時發現的問題及時進行修復或對業主做出明確的維修承諾等；
4。及時與業主簽署《
前期物業管理服務協議》、《業主公約》
等一系列入夥程式工作，動員業主儘快收樓；
5。若現場出現業主拒絕收樓的情況，應按
事先準備的應急方案，會同開發商及時把該業主與其他業主進行分隔，逐個溝通
，儘量避免在現場出現群起攻之的局面；
6。結合小區實際制定的具有較強操作性的裝修監管方案，特別對小區可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協議書中應有
明確的責任界定，千萬不能出現模稜兩可的意見；
7。嚴格控制進入小區的裝修人員，全面實施持證管理，
實施夜間清場制度，加大對裝修施工現場的監管頻次
，把預防違章裝修、治安秩序維護、消防安全、環境保護作為監管的工作重點。
03
規範運作，堅持四種意識
作為專案經理，要管好專案，還應堅持牢記四種意識:
(一)民事法律意識
前期物業服務與管理階段是開發建設單位“授權物業服務企業”代表開發建設單位做好“售後服務”。
依據相關地方法規、依據交房入夥時的各項設施裝置的現狀、根據服務收費標準實施合理的階段性收費措施
。例如：原來標準是電梯房每平方是1。6元，但是在電梯未投入執行時只能按0。8元收取；綠化景觀未完成就交房入夥，就應該在收費時考慮減免“物業服務費之中的綠化服務費用”。
所減免的費用應與開發建設單位協商應給予物業服務企業合理的補償。
(二)契約意識
在與“業主委員會”簽訂物業服務合同之後，物業服務企業與業主之間，
業主作為合同甲方當然有權按合同約定對乙方進行監督或解除合同關係
，因此，作為乙方的物業服務企業只有在不斷加強履約能力、兌現承諾方面多作努力方為上策，
而在提供服務時，任何偷工減料的行為，都應視為違約，長此下去，必將使自身陷於被動
。
(三)溝通意識
1。專案經理應經常性開展業主意見調查，主動及時瞭解業主的需求變化，找出近期服務的弱項或盲點，
制定整改措施並迅速糾正，同時向業主公示，請求業主監督實施
。主動發現和解決問題與被業主投訴後才去處理相比，那怕後者處理得再好，兩者的服務效果是大不相同的，
作為物業管理的專案經理應時常提醒自己這一點。
2。開展積極向上、公眾樂見的社群文化活動，是物業管理的基本內容，也是營造小區良好的人文環境、融洽小區業主關係的重要手段。
因此，如何不斷提升社群文化活動的質量和範圍，讓更多小區業主參與，也是小區專案經理需要經常思考的問題
。
3。積極主動配合成立業主委員會，並與其
建立良好的合作關係是專案經理需要考慮的大事之一
。成立業主大會（業主委員會）是法律賦予業主的權利，我們所要做的就是把
具有一定議事能力、配合物業服務公司工作和能持客觀公正態度處理問題的業主選入業主委員會
，從而為今後的愉快合作打好堅實基礎。
(四)社會責任意識
要把物業管理小區納入“建立平安小區”的社會環境之中。必須與
社群警務室密切協作落實“租賃戶報備”和“承租戶報備”的工作
。必須與社群居委會密切配合，做好貫徹執行“計生工作”，主動將物業小區“秩序維護員”造冊登記、提交“社群警務室”進行有效的管理和審查，從多方面來消除“物業小區的治安隱患”。
實現小區物業管理的經濟效益、環境效益和社會效益共贏的局面，是一個具有社會責任感的物業服務企業的長遠目標
。
(五)成本控制意識
成本控制能力應當是專案經理的基本功。
評價一個物業專案管理得成功與否，除了業主評價和內部稽核外，
第三個關鍵因素就是成本是否得到有效控制
