不同的時代有不同的利與弊。

從去年的三輪供地，加上今年已經完成的兩批次供地來看，房地產已經完全步入了

改善時代

。

城區八成以上的專案都是改善大盤，即便搭配小戶型也只是邊角料。

而在此之前的幾年呢，北京樓市還是以限競房為主的剛需時代。

由於政策的限制，當時市場上的主流戶型還是89平米三居這類緊俏的戶型。

這個剛需到改善的時代轉變讓不少前幾年沒上車的購房人感到惋惜。但限競房真的有那麼好嗎？

最近收到一份

亦莊某限競房

業主的投稿。

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凹凸不平+鼓包

品質不如保障房

亦莊ZSZLF的業主稱，自己20年6月購買的限競房專案ZSZLF存在

虛假宣傳/減配

等問題。

業主表示，ZSZLF在銷售時宣傳一二層為真石材，三層及以上為真石漆；

然而探訪工地時發現實際施工僅門頭部分為幹掛石材，其餘全部為漆。並且，目前外立面已經肉眼可見的凹凸不平，多處褶皺。

業主稱與開發商進

行過兩次線下見面會溝通，但開發商並沒有給予業主書面整改承諾和具體整改方案。

順著這個藤翻了翻領導留言板，明顯發現反應同種情況的不止一個業主。

對此，官方迴應表示“經現場踏勘發現，該專案部分樓棟外立面區域性觀感上存在不平整現象，部分樓棟基層抹灰區域性有抹紋。

針對以上問題開發建設局

已要求開發商進行全面的排查整改，並將進一步關注該問題的整改情況：

（1）嚴格按照設計檔案、施工方案的要求進行施工，嚴格執行相關規範、質量標準的要求，不得有偷工減料等影響房屋質量的行為；

（2）嚴格把控建材質量，落實施工單位、監理單位對進場材料的質量檢查檢驗責任；

（3）對工程範圍內全部單體外立面平整度問題進行排查整改，未經驗收合格不得進行下一道工序；

（4）觀感質量的綜合評價結果應由驗收各方共同確認並達成一致，對影響觀感及質量評價為差的部位應進行返修；

（5）同時保持與業主暢通的溝通渠道，及時解答業主疑問，積極與業主協商監督的相關事宜。目前開發商正在組織施工、監理單位對該專案樓棟外立面進行全面排查整改。 ”

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維權並非第一次

開發商胃口不小..

深扒了下，其實ZSZLF業主出來維權已經不是第一次了。

早在20年末，就有業主發現

開發商宣傳專案是自家的“高階產品線z系”，但實質與之卻相差甚遠。

正在施工的專案

更像是檔次低一級的“y系”產品。

當初20年五月看房時不管是售樓處的置業顧問還是樓盤的宣傳材料，都表示ZSZLF與現有的兩個高階z系專案相比，除了戶型較小外，交付品質並沒有變化。

在此前的一次直播中，專案營銷部門的一位負責人也說：“要把這個專案打造成為亦莊區域裡ZS獨有的名片，所以選擇做高階‘z系’。”

購房人稱，z系外立面主要是幹掛大理石材質，但目前專案外立面的是“塗料、區域性仿石磚”。

在公共區域裝修方面，標準在購房合同中僅有模糊說明。其中首層電梯間交付標準為部分瓷磚，未具體標出比例和範圍。

園林、停車場等公區也沒有明確效果圖和方案。

另外專案重點宣傳的八大靜音技術，在合同中也變為滿足國家最低標準，具體包括哪些科技技術以及效果隻字未提。

這和開發商已有的高階產品線顯然不一樣。

更氣的是在業主發現問題後，開發商就刪除了宣傳中提及“z系”字眼的文章海報等，置業顧問們也都改了對外說辭，不再說“z系”品質。

甚至還蹭諧音，將‘z系’改為了‘z席’......

混跡地產圈幾年，見過無良的，但沒見過這麼無良的。

查了下ZSZLF這個專案，是ZSSK旗下產品。

19年11月，ZSSK以42。815億元競得，

樓面價約27936元/平方米。

根據出讓公告，該地塊的商品房

銷售均價不超過52695元/平方米，

最高銷售單價不得超過57965元/平方米。

專案是限競房，戶型方面77平米兩居、89平米三居是主力。

於2020年6月開盤，今年年底2022年12月31日交房。

算了下專案

樓地價差在2.5萬/平方米

，利潤空間沒有很大，減配明顯就是開發商為了拉昇利潤的操作了。

限競房，即限房價、競地價，在土地招拍掛時就設定了未來商品房的銷售價格，而購房人在取得專案產權後五年內不得上市交易。這類住宅仍是商品住宅，不屬於保障房序列。

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降位減配

終是時代的原罪？

從16年開始，為了控制房價瘋狂上漲，政府在拍地時就設定了房價上限。限競房這個產物出現，初衷是好的。

但售價一定，同時

房地價差

的空間也被框住了。

那麼對開發商而言

利潤空間就很有限

，如果想保證利潤甚至多賺錢，只能高配換低配，透過降低成本來保證賺頭了。

一減配房子質量免不了要出問題，如今前兩年那批限競房要收房了，自然是維權高發期。

現在羨慕買到限競房的人，可能並不知這些真實限競房業主的苦。

當時買呢總價比較低，89平做三房戶型緊俏，剛需需求剛好被滿足。但誰知臨收房問題全都暴露了。

這個時候退掉賣掉顯然不可能，已經等了好幾年而且再想找這樣價格剛需的就是大海撈針。

就像上面亦莊ZSZLF的業主，目前亦莊新盤本來就少，而且想再找5。2萬/平的更是不可能。

看了下專案附近的次新二手房，目前均價已經6萬2了，當年19年開盤5。4萬/平左右，已經漲價了。

就比較尷尬。對業主來說收房呢又有減配貨不對板這些問題，進退兩難。

也不知廣大業主的維權能堅持多久？問題一波接一波，也希望開發商給個正面回覆吧。

所以看下來其實誰也不必羨慕誰，可能限競房業主也在後悔沒有趕上“好”時候。

現在市場已經步入了改善時代，相對限競房時代來說，天然的條件就有優勢。

像今年這批新地

樓地價差基本都在3.5萬/平米左右，開發商利潤空間非常足。

也是因此在改善時代，開發商交出的專案品質也就能更高些。

ps：上述維權專案是哪個，開發商是誰，評論區可以蹲一個答案。