本文來源：時代週報 作者：胡天祥
8月9日，保利發展控股集團戰略研究院院長、戰略投資中心副總經理吳定金在2022博鰲房地產論壇，接受了時代週報等多家媒體採訪。
對於目前部分房地產企業面臨的困境，吳定金表示，房地產行業仍然是個好行業，存在大量的機會。因為在現有最新的價格體系之下，稅前成本利潤率達15%的專案必然不少，有的公司要求專案銷售淨利率8%到9%以上。
“所以我並不認為這個行業就沒得做了，只是說你怎麼生存下來，怎麼在新一輪的發展中再出發的問題。”吳定金指出，新的價格體系之下，房企會有新一輪的發展，這是在供求再平衡、行業風險出清之後新一輪的機會。
今年4月，由保利發展控股釋出的《保利2021-2022年房地產行業白皮書》提出，不要把市場規律簡單化，市場短期走勢看的是市場預期，中期走勢遵循執行週期，長期走勢遵循生命週期。雖然房地產行業告別高速增長，總量規模見頂，但行業仍能良性迴圈。
房地產還是個好行業
時代週報：新的價格體系具體指什麼？
吳定金：新的價格體系是指經過一輪市場下行之後，所有價格都會在原基礎上發生大的變化，以新的座標重新歸位。
直白點說，之前對市場價格的影響因素有什麼？比如一二手房限價、房屋真實成交價以及土地價格。就這幾個價格來看，市場採取的是孰低原則，即哪個最低以哪個為座標。比如說一個城市，如果二手房的限價是最低的，那就以二手房的限價為座標，特別是核心區的價格為最高點，然後開始進行排布。
所以我為什麼說房地產還是個好行業？在價格重新調整完之後，它就會以新的價格體系為基礎進行新一輪的發展。
如果這個時候你再去拿地，像公司今年拿的地基本可以理解為是新價格體系下的專案。就這個專案而言，如果按照現有市場基本穩定的情況來看，收益還是有保證的，所以也不能完全悲觀，還是要動態地去調整。當然本身的量價確實下降得比較大，特別是對於原來拿的地影響是非常大的，但對於新獲取的這些土地，它其實是在新的價格體系下重新開始做，所以我認為這是未來一種新的希望。
時代週報：新的價格體系可以理解成房企的利潤壓薄了嗎？
吳定金：新的價格體系之下，房企利潤是相對穩定的。它對於房企原來的利潤影響，我認為更多是調結構，透過調結構能夠對沖一些利潤的減少。
因為在舊的價格體系之下，特別是土地市場價格高位的時候，比如2017-2018年，如果房企在這個時間段拿的土地過多，現在來看多數盈利都有壓力，有的甚至虧損。所以這種專案越多，對於企業壓力也會越大。所以透過調結構，進行新專案的獲取，可以對沖之前高地價的影響，整體上能夠讓房企的利潤保持相對合理平穩的區間。
圖源：圖蟲創意
不要對房地產過度悲觀
時代週報：現在很多房企都提出往一二線城市佈局，如果大家都去一二線，三四五六線城市的土地怎麼辦，會不會出現大量閒置或者賣不出去？
吳定金：我認為關鍵是要抓住真實需求，如果部分三四五六線城市的購房需求還沒有釋放，只要需求在，那還是有機會，所以要分門別類看。
一二線城市也是這個道理，雖然房企整體上都往一二線城市走，但並不是說這些城市中所有的區域都可以。以廣州為例，廣州其實是一個一二三四五線市場同時存在的城市，增城從化就屬於四五線市場。對這類市場只能看菜吃飯，根據需求來。
至於房企扎堆一二線是否會造成“踩踏”或者競爭過於激烈，這是勢必會出現的，但這不是壞事。
每個企業都有它擅長的能力，比如說資金能力還有專業能力。專業能力已經成為房企分化的主要原因，現在並不是說企業拿下這塊地就能開發好，如果企業的產品力、成本率、品牌，包括整個服務不專業的話，這塊地給到這家企業，也開發不好。
如果一個好企業能把這塊地做到15%收益率的話，不專業的企業可能只能做到5%，這是很不划算的，所以這種企業自然就競爭不過其它企業，會被逐漸排擠出來。
所以，我認為這是一個優勝劣汰的過程。
時代週報：對下半年房地產走勢有哪些預判？
吳定金：首先市場確實還在下行，從融資端和銷售端來看，房企困境還沒有根本性的改善，接下來部分房企的資金會越來越緊張，這個的確很難扭轉。
但我之所以強調要保持一份樂觀心態，是因為現在大家太悲觀了。而且現在中央層面提出要支援剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。地方政府很多也開始積極行動起來，開始著手“保交樓、穩民生”事宜，相信接下來會有一些改善，值得期待。
