據《法治日報》報道，記者走訪了北京市朝陽區某小區，見到了該小區居民範臻（化名）。年近七旬的範臻是該小區九單元7樓的住戶，說起小區物業的種種不是，頗為激動。她告訴記者，大家對物業服務不滿已有多年，曾不止一次想過更換物業服務公司，但最終都以失敗告終。

而這並非個例。“垃圾遍地，夏天氣味異常難聞”“小區車流量不加控制，居民安全難以保障”“電梯等硬體設施動不動就壞，極其影響日常生活”……網路上總是不乏類似的吐槽。更鬱悶的是，想解僱不合格的物業，換個新物業，卻又是一條梗阻不斷的漫漫長路。

“需要強調一個常識：物業是服務業主的公司，不是管理業主的公司。”每每有人吐槽物業，經常有網友如此科普。的確，作為一家服務機構，一旦不能被其所服務的物件滿意，就應當接受被拒絕的對待，按服務協議走流程退出，這是起碼的道理和契約精神。問題到底是“卡”在哪裡了呢？

原因也不難想見。按照現行規定，小區要更換物業，首先得成立業主委員會。成立業委會需要得到街道和社群的同意，並召開業主大會。之後，由業委會提議召開業主大會，表決解聘物業服務公司並選聘新物業。且表決時，有三分之二以上的業主參與表決等要求。但實際上，一些業主存在參與公共事務積極性不高、居住在他處不便參與等主客觀原因，導致業委會無法成立，直接導致業主大會等後續流程無法推進。往往是，居民越多的大型小區，越難成立業委會，也就難以更換物業。

就算好不容易成立了業委會，走完了表決解聘物業公司的所有路程，進行到執行階段，也可能遇到原物業公司拒不退場，導致新物業公司長時間無法進場。這其中，又有不同情況，比如原物業公司出於自身利益考慮，企圖慢慢拖完耗盡業主更換物業的決心和新物業公司進駐的意願；或者牽涉大量歷史遺留問題尚未解決，最典型的表現就是物業公司以未收齊物業費為擋箭牌，拒絕退出。

說起為啥拒交物業費，業主們也是一肚子委屈，“物業服務那麼爛，業主交物業費的作用體現在哪？”在長期的對峙中，物業費成了業主換取物業改善服務質量的一個籌碼，由此開啟了雙方的權責拉扯戰。而一旦進行到更換物業這一步，物業費儼然就成了一些物業公司的“護身符”，用來作證自己拒絕立場有理。這也成了部分業主甚至業委會在走法律途徑之前的一大顧慮：我們沒交齊物業費，還能打贏官司嗎？

然而，據法律專業人士介紹，司法實踐中，原物業公司以業主未交物業費為由拒絕退出，法院一般不予支援，且原物業公司無權收取其應當退出之後的物業費。相信這會給很多業主和業委會吃下一顆“定心丸”。

在中國裁判文書網上，涉及更換物業案件記錄有2706條，其中涉及交接問題的有743件。這說明，發生在業主和物業服務公司之間的矛盾糾紛，相當大比例最終要靠訴訟解決，這是有力維權途徑。但除此之外，仍有很多工作要做在前頭。

政府相關部門應加強監管，加大對物業服務公司資質的備案流程和監管力度，制定清晰明確的物業管理活動標準，壓縮一些物業服務公司鑽空子、耍滑頭的空間。基層政府組織要為小區成立業委會提供指導和法律等專業幫助，以降低業主更換物業公司的門檻。

一些服務水平較差、蠻橫拒絕退場的物業公司之所以有恃無恐，也與這一行業缺乏成熟的市場競爭，尤其是沒有賦予業主充分的評價權有關。對此，可以探索建立查詢物業公司資質平臺、暢通業主便民投訴通道，讓物業公司的真面目亮得明明白白，讓業主打分成為監督物業公司服務質量的有力評判，以此綜合性、多主體的監督持續整頓物業服務行業市場風氣，逐步形成良幣驅逐劣幣的淘汰機制。

當然，無論是業委會的成立、業主大會的召開，還是更換物業公司，都與每一位身處其中的業主息息相關。提升主人翁觀念、學習法律知識、增強維權意識，也應成為業主的自覺。基層政府組織和業委會對此大有可為，比如定期組織安排普法教育活動等。