本文來源：時代財經 作者：高文珣

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近日，來自全國各地的地產利好訊息“層出不窮”。

例如，湖北省監利市人民政府釋出的《監利市人民政府辦公室關於加快促進助企紓困、主體培育、消費提振若干措施落地見效的通知》（以下簡稱《通知》）顯示，“2022年6月30日至12月31日期間，在監利市購買首套新建商品住房貸款，首付款比例不低於20%，二套房貸款首付款比例不低於30%。”

不過，“金九銀十”的地產傳統銷售旺季並沒有達到預期，光大證券研報認為，“金九銀十”下房企雖加碼促銷，但受部分房企暴雷影響，市場信心修復緩慢，行業存在下行壓力。

二級市場上，地產股也是跌得“哀鴻遍野”。Wind資料顯示，整個10月，跌幅超過20%的地產股有9家，包括知名地產商萬科A（000002。SZ）、金地集團（600383。SH）、保利發展（600048。SH）等，其中金地集團跌幅最大，達到31。94%。

星石投資首席研究官喻宗亮認為，在當前經濟壓力較大的時候，房價顯現出一定壓力，但長期來看，中國仍有著很大的發展空間，2035年人均國內生產總值邁上新的大臺階，達到中等發達國家水平，2050年全面建成社會主義現代化強國，基本面的持續向好能夠很好地消化地產的估值。

兩巨頭一個月市值蒸發超千億

從整個二級市場來看，地產股在今年10月的下跌幅度達到14%左右，僅次於家居用品和釀酒板塊。

Wind資料顯示，2022年10月，跌幅超過20%的地產股有9家，金地集團跌幅約為31。94%、新華聯（000620。SZ）跌幅約為30。28%、新城控股（601155。SH）跌幅約為24。54%、萬科A跌幅約為24。17%、ST泰禾（000732。SZ）跌幅約為23。93%、我愛我家（000560。SZ）跌幅約為23。84%%、中交地產（000736。SZ）跌幅約為23。67%、保利發展跌幅約為23。33%、廣匯物流（600603。SH）跌幅約為21。85%。

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從跌幅來看，金地集團在今年10月的跌幅最大，當月市值蒸發約166億。

時代財經注意到，金地集團今年前三季度實現營業收入530。76億元，同比下降1。50%；實現歸母淨利潤33。36億元，同比增長0。83%。

光大證券研報認為，金地集團的整體毛利率短期觸底，已售未結轉的低毛利專案仍在消化，預計盈利表現短期需反覆磨底。“公司深耕一二線城市多年，近期銷售邊際改善明顯，財務穩健，信用優勢顯著，總土儲充裕，看好公司未來發展潛力。”

目前，A股市場地產概念股中市值前兩位分別是保利發展和萬科A，這兩家“地產龍頭”在今年10月市值蒸發合計超1000億元。

Wind資料顯示，今年10月，保利發展的股價下跌了4。20元，公司市值蒸發超500億；萬科A的股價下跌了4。31元，公司市值蒸發約500億。

從業績角度看，保利發展今年三季報的歸母淨利潤是同比下降了3。61%，萬科A是同比增長了約2。17%。

“下跌主要是從10月11日開始的，市場對地產股的三季度業績預期悲觀，而且隨著一些地產股業績下降的情況陸續披露，二級市場的信心也開始下降。”江蘇某私募基金人士告訴時代財經，雖然樓市的供需兩端政策都開始逐漸發力，但是力度還不夠，“再加上‘金九銀十’銷售不及市場預期，導致市場資金不敢在繼續持有地產股。或者說，在業績利空釋放之前，資金只能先離場觀望，我們現在基本上已經不持有地產股了。”

首付降至兩成能否拯救地產股

10月28日，央行公佈三季度房地產貸款資料，房地產開發貸餘額同比止跌轉正，9月剔除土地購置費的淨資產投資單月跌幅收窄。但居民部門購房需求仍在磨底，居民去槓桿程序仍在持續。

中短期來看，申銀萬國證券研報認為，目前房地產基本面底已現，後續基本面改善路徑或將呈現“√￣”或“L”型曲折性弱復甦走勢，並將演繹出強於以往的結構彈性，包括核心城市和優質房企，並預計一二線城市將進入政策銷量共振，優質房企將進入長短期成長共振。

為了刺激樓市銷售回暖，各地政府近日也積極出臺利好政策。

湖北省監利市《通知》顯示，2022年6月30日至12月31日期間，在監利市購買首套新建商品住房貸款，首付款比例不低於20%，二套房貸款首付款比例不低於30%。

四川省自貢市釋出的相關措施顯示，對居民購買首套自住住房使用公積金貸款的，首付比例按照20%執行。

湖北省孝感市在貸款比例方面的政策是，所購住房屬於唯一自住住房且首次貸款首付款比例最低下調至所購住房全部價款的20%。

在某券商地產行業研究員看來，首付兩成大機率是必然趨勢，“但是購房人的信心還是不足，這需要一段很長的磨底時間，樓市才有可能回暖。從地產股的估值角度來看，確實處於底部區域，尤其是10月的一輪大跌之後，很多優質房企的估值優勢明顯。”

西南證券研報資料顯示，從行業持倉環比變化來看，主動權益基金2022第三季度加倉前五行業中，房地產排在第三位，行業配置比例提升0。77pp至2。9%，從超低配比例來看，屬於超配行業。

銷售方面來看，環比資料也在趨好。

11月1日晚，保利發展釋出最新銷售情況簡報稱，2022年10月公司實現簽約面積261。18萬平方米，環比增長15。05%，同比減少17。85%；實現簽約金額430。14億元，環比增長12。03%，同比減少13。93%。

二級市場上，地產股已經開始提前“表演”。

11月2日午盤收市，珠江股份（600684。SH）以漲停報收3。98元，濱江集團（002244。SZ）、深深房A（000029。SZ）、ST泰禾、招商蛇口（001979。SZ）、三湘印象（000863。SZ）、首開股份（600376。SH）、廣匯物流的漲幅均超4%。

圖片來源：通達信交易軟體截圖

“首付比例降至兩成”的利好訊息能否繼續刺激地產股繼續走強？一切拭目以待。