中新經緯1月13日電 題：融創、富力債務重組完成，或化解危機？

作者 朱一鳴 克而瑞研究中心研究總監

汪慧 克而瑞研究中心研究員

1月3日，融創釋出公告，公司全部10只境內債券（餘額合計160。13億元）的展期方案獲債券持有人會議表決透過，成為繼富力地產、龍光集團之後第三家實現境內債整體重組的房企。債務重組成為出險房企化債的突破口，在行業引發關注。目前，中國恆大、華夏幸福、中國奧園等多家房企均在積極跟進，掀起一波重組熱潮。

債務重組，展期是主流方式

債務重組是指在債務人發生財務困難的情況下，與債權人就清償債務的時間、金額或方式等重新達成協議的交易。

此前，房企普遍採取逐筆展期談判的方式，但這種方式也給很多企業帶來較大消耗，也增加了經營壓力。隨著國內政策環境放鬆以及市場步入修復期，越來越多房企選擇整體債務重組，這將更明顯地作用到債務解壓上，有利於房企集中精力恢復正常有序經營。但由於企業整體債務重組難度大，重組方案制定與談判非常關鍵。

債務重組方式主要有：以資抵債（以低於債務賬面價值的現金清償債務、以非現金資產清償債務）；債轉股；修改其他債務條件（包括調整債務本金、降低利率利息、展期）以及組合式重組等。

從近期重組案例來看，展期是比較主流和常見的方式，這也在一定程度表明在政策利好下，債權人對企業流動性修復、銷售回暖信心好轉。對出險房企來說，在重組談判過程中，最重要的是與債權人建立信任，擁有優質資產、增加增信措施對重組方案透過非常有利。

重組方式各有長短

當然，展期也並非適用於每一家出險房企，因其主要是以時間換空間，僅將償債時間延後，而實質債務壓力並未減少，這也意味者企業需要在約定時間內恢復足夠流動性，一般適用於專案變現能力強、資產價值高、流動性釋放預期較好的企業。

若市場修復慢、展期短，作用並不大，特別是對債務狀況嚴重、資產負債率過高出險房企來說，資金缺口大，僅依靠展期，並不能解決問題，普遍會採取組合式重組。

重組路徑的選擇，資產、債務結構是主要依據。以融創中國為例，截至2021年末，總資產為11765。5億元，總負債為10518。8億元，資產負債率高達89。4%，非受限制現金僅有143。4億元，短期有息債務則有2351。5億元，淨負債率飆升至203%，因此新一年對融創而言，減債、降槓桿無疑是一道關口。

目前，融創中國的境內、境外債務有不同重組框架，境外債務重組主要是透過“債轉股”降槓桿，將現有債務中的30至40億美元，以及若干股東借款轉換為普通股或股權掛鉤工具，以實現可持續資本結構。剩餘債務兌換為新的美元票據，期限為自重組生效之日起的2-8年。境內債務重組則主要採取展期方式，目前已經重組成功。

華夏幸福資產負債結構也亟需調整，選擇“以股抵債”重組方式，以所持有的下屬公司股權注資搭建“幸福精選平臺”及“幸福優選平臺”，並以兩平臺股權作為償債資源，與公司金融債權人及經營債權人實施債務重組，債權人將以不超過400。39億元債權換取兩個平臺不超過49%的股權或相應收益權。同時，資產處置等計劃也在進行，公司擬將南方總部資產包以124億元整體轉讓給華潤置地，以換取現金流繼續清償債務。

債務重組落地仍需觀望，自救仍是關鍵

富力地產、龍光集團、融創中國相繼完成境內債務整體重組，在行業引發關注。整體債務重組成功，有利於減少出險房企在一定時期內的償債壓力，將更多精力轉向經營的恢復。

值得注意的是，債權人對整體債務重組仍保持謹慎態度，部分企業重組方案一再最佳化，但透過難度尚大。一些出險房企還同時面臨境內與境外債務重組。由於政策環境、債權人權益保障不一樣，重組方案的制定與談判並不簡單。

目前，僅有富力地產完成境內和境外債務整體重組，龍光集團儘管完成了境內債務整體展期，但境外債務展期工作未落地，重組道路還將繼續。

總之，房企債務重組無法一蹴而就，無論是展期還是債轉股，只能緩解燃眉之急，最終能否“復活”還要依靠銷售回款。出險房企仍應以保交付為主要目標，積極營銷、促進銷售去化及現金回籠，修復基本盤。（中新經緯APP）

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