1

作為三道紅線綠檔房企，佳兆業的股債雙殺，讓買房人剛建立的避雷指南瞬間崩塌。

現在究竟還有沒有哪個房企是不會出問題的？

真的很難說了。

之前各種問題纏身而融資難的房企，現在反而都好過了，因為該倒閉的早就倒閉了，現在剩下的都是些已經沒啥外債的，還能殘喘的房企。

現在最艱難的反而是那些上半年還排在黃榜、綠榜的房企。

5月份他們還在瘋狂拍地，7月份對今年土儲還信心滿滿，誰能想到8月就面臨國內現金流和海外融資的雙重枯竭壓力。

9月份緊急剎車土拍後，本想借助10月瘋狂降價自救一把，卻沒想到遭遇了一場全國層面的二手房的“賣房潮”，回款金額很難看。

二手房掛牌量激增，或創新高，而成交量創新低，價格持續低迷。

“賣房潮”碰上“降價潮”，其結果就是房企降價回款結果，太差了。

於此同時，它們又一起碰上了11月。

11月是國內眾多城市三批次土拍開拍節點。

現在這種情況下，還有哪些房企會活躍在一線拿地已經不重要了，重要的是三批次集中土拍還有沒有了。

以前樓市不好，房企還可以加強融資，挺一波雨過天晴。現在融資被摁死，大家只能仰賴銷售。

但現在是在市場、土拍全面爆冷，而房產稅又聲勢浩大的開始推進，市場見不到希望，房企們的信心是瀕臨崩潰的。

所以房企裁員已經司空見慣了。

前幾個月開發商們還要點臉，裁員還講究個由頭，大家共克時艱，現在就是直接裁員。

如果你是企業老闆，最近招人，你應該能招到很多房地產行業的從業人員。

2

悲觀。

很可能會有多個城市不會再有第三次集中供地了。

因此，從全國層面看，已經不存在三批次集中供地了。

截止到11月8日，還沒有一個城市完成第三批次集中供地。

其中已經公佈三批次集中供地的城市只有6個月，

無錫、南京、上海、深圳、蘇州和合肥，

且開拍時間都在11 月下旬。

而其它城市，至今仍無計劃。

為什麼呢？

因為開發商真沒錢了。

佳兆業的突發事件更是打破了房企們最後的信用。

從已釋出土拍計劃城市摸底房企參與情況看，仍以國央企拿地為主，但國企的買地資金已難以為繼，哪怕是中海、保利也到了無能為力的地步了，

所以三次集中土拍現在不是涼不涼的問題了，而是有沒有的問題。

因此，有一個急迫的問題是：

開發商不拿地，機關單位的各項公共開支勢必會持續緊縮、資金來源大受影響，各種放款都在拖後，工資都快要發不出來了。再加上每年要償還的地方債和城投債，財政壓力勢必大增，所以政策必然要轉向了。

於是就有了接下來銀保監及央行的一系列神級操作。

3

急迫。

自10月15日之後，可以明顯的感受到來自央行的急迫。

在10 月 15 日，10月20日，10月21日，三次對房企融資釋放利好資訊。

先是央行在第三季度金融統計資料新聞釋出會公開表示，部分地方銀行對信貸政策存在”誤解”，合理的信貸支援將回歸政策。

為了讓房企們有信心，還專門給恆大事件定了性，原話是“恆大問題是個別現象”。

簡單直白——

恆大是咎由自取，沒人搞它，是它自己倒的。以後借錢尺度會放開的，放心大膽的來融資吧。

接著，央行副行長潘功勝就直接說，“金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正”，就差直接給房企說，趕快來融資吧，沒錢怎麼拍地啊。

就連劉鶴副總理也出來說，“合理的資金需求要得到滿足”。再次給予房企們信心。

再往後，銀保監會出面做了總結，主要就強調兩點：

1、信貸要放鬆。特別優先先落實房企貸款。

不僅如此，還提出要在首付比例和利率方面對剛需買房支援。

這一點也是很貼心了。因為考慮到9月、10月房企普遍降價回款很差，因此，鼓勵刺激剛需去買房，用實際行動支援房企們賣房回款。

2、不僅如此，再次強調要因城施策，不要一刀切。

鼓勵完房企，刺激完剛需，銀保監會覺得還不夠，地方政府也需要點一下。

地方政府你自己也要努力啊。地賣不出去，不能只怪上面管的嚴。你自己要因城施策啊。

所以你將會看到很多地方政府行動起來，這個時候誰最迫不及待，誰的力度最大大，就代表誰的樓市最慘，誰的土拍預期最差。

4

最先站出來是長沙。

10月22日，長沙首提“去庫存”。

“去庫存”三個字的分量毋庸置疑。

長沙作為全國調控的樣板城市，就連深圳都要向他取經學習，足見這個城市對房企的控制是很到位的。

在長沙“去庫存”政策出來之後，在長沙的房企們都糾結了。

地是拍還是不拍？拍吧，往事不堪回首。不拍吧，這一波商辦去庫存是足夠有誠意的。

接著站出來的是廣州、杭州、南京等城市，主要是放寬土拍規則，拍地門檻和地價雙雙降低。

像杭州、廣州這種強勢地方政府，都還做出這麼大的讓利，可想而知其它弱地方的要拿出多大的誠意了。

5

猶豫。

在房地產市場各方頻放大招的同時，

作為重要參與方的購房者在做什麼？

剛需猶豫，置換門檻高換不起，投資沒錢沒資格。

所以自9月針對購房者的政策主要集中在兩點：

一個從收緊到放鬆；一個就是就信貸吹風。

政策轉向的一個關鍵點是從9月24日的“兩維護”開始。

關於信貸的吹風，從10月開始，已經先後8次吹風，每一次都很重磅。之前的就不說了，我們就說最近半個月的。

10月21日，銀保監會的風險檢測部門負責人發言

，“經營用途的貸款違規流入房地產領域的問題得到有效的遏制”。

這句話很關鍵，你結合發言者的身份，這句話對“嚴查抵押貸“事件進度正面說明。

接著，同一天的晚上，央行行長易綱說，

“利息收入在我國銀行業收入中仍佔有較大比重。保持正常貨幣政策，有利於促進銀行體系更好地為實體經濟增長服務。”

結合發言者的身份，同時釋放兩種聲音：

1、銀行業很健康。

2、銀行只靠利息不賺錢，要擴大放貸規模。

於是，28日，央行的營管部就出來說，

“保持房地產信貸平穩有序發放”。

緊著更重磅的來了，11月1日，財聯社就釋出了一則電報：

“部分地區人民銀行分支行開始根據當地情況進行視窗指導”。

所以有些城市的朋友應該已經感受信貸的寬鬆

，比如北京的經營抵押貸產品，最大的一個變化就是雙新可接。（即，只要有經營痕跡就行，新公司新房本也可以）。

具體會如何指導，會調節到哪些城市呢？

我認為剛剛大漲過了一輪的的城市，目前還處在房價回撥階段的不會。三四線城市不會。

應該主要投放在本輪還沒有漲或者沒有漲完全的一二線城市，比如北京、天津、武漢、重慶、鄭州等。

6

總結——

1、高層已經把話說得很清楚了，房企最艱難的時刻基本上過去了。

只是目前這一兩個月，從政策傳到開發端還需要一點時間，所以目前的開發商正處在政策遠水接不了近渴，回款壓力巨大的時候。

因此，現金流極其緊張的開發商現在是真降價。

所以，有一個時間點就很重要了，從現在開始截至到12月31日之前，就是一個特價視窗期。因為如果開發商熬過了這個空窗期，後面鐵定不會再降價了，甚至還會把今年降價損失的利潤在後來買房人身上找補回來。

2、後續對剛需買房的政策一定會放鬆。

3、因城施策再次上線了。後續會不斷有城市開始各種救市政策。

4、對個人的融資信貸，特別是經營抵押類貸款也會在不同城市有條件的放寬。

5、目前各地的土拍大幅減量，直接後果是明年新房供應大幅減少，明年供需矛盾激化。

經濟學常識，

在貨幣天量超發物價飛漲的大背景下，房地產供應大幅減少，距離漲價不遠了。

這個結論會讓一部分人不開心，但這就是很快要發生的事。

所以

當下你需要做的事是，沒錢的趕緊的湊錢、融錢。

有錢的就趕快解決資格問題。

有錢有資格的，就趕快看房吧。二手房淘筍、新房找特價，法拍撿漏都是好時候。

6、接下來還有哪些城市值得買？

深圳、上海、廣州、合肥、成都、寧波、東莞、杭州、西安、海口、廈門等城市，房價已經大漲了一輪，並且調控已經落地，短期就不要去追高了。

對於房價還沒漲或者這一波還沒漲完的城市，比如青島、濟南、武漢、重慶、蘇州、鄭州、南寧、貴陽、石家莊、天津等，想買的可以買了。

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