文/ 金錯刀頻道
花10億元，買下一棟荒廢12年的爛尾樓，值不值？
在大多數人認為不值的時候，有人不但毅然買下，還能在兩個月後，把樓盤價格翻倍的賣出去！
這個深諳“廢物利用”的奇才，就是潘石屹。
他旗下的一半房產，都來自爛尾樓，但在他手裡，這些爛尾樓一年就能貢獻百億利潤。
曹德旺更說過，潘石屹鬼精鬼精的，根本不做虧本生意。
但如今，“鬼精”的潘石屹，早已不復當年之勇。
自家的SOHO中國，在同行營收紛紛破千億的時候，十年間反而從180億暴跌到18億，僅剩十分之一。
就連清倉撤退，都成了奢望。
沉浮三十年，精明一世的潘石屹，如今怎麼就不靈了？
最會包裝的地產商，
靠賣爛尾樓日賺41億
1999年，中國商品房政策全面推行，大多數地產商，搶著進入住房市場“割韭菜”。
但在一片財富狂歡中，潘石屹的賺錢方式卻大相徑庭。
他買下的樓盤，都是爛尾的商務樓，最狠的時候，手上的18個專案中有9個都是爛尾樓，被稱為“爛尾樓終結者”。
這些爛尾樓在整修後，就被潘石屹冠上“XX SOHO”的名號直接開賣，他們搖身一變，奇蹟般地成了熱門樓盤。
在北京房價還只有6000元/平米的時候，潘石屹的SOHO辦公樓就賣出了2萬元的高價。
賣得最順的樓盤，一天就能賣出41億，兩個月就能回本！
爛尾樓能熱銷的秘訣，在於潘石屹的“包裝”。
這些爛尾樓，很多都離黃金地段不遠，潘石屹就會宣傳，隨著城市發展，這些地方遲早會成為核心區域。
同時，潘石屹還會砸重金，請最知名的設計大師“造地標”，力求讓人過目不忘。
銀河SOHO和望京SOHO的作者，是設計了大興機場的扎哈·哈迪德，三里屯SOHO找的是隈研吾，後來設計了東京奧運會主場館。
望京SOHO和朝外SOHO
負責聯絡設計師的潘石屹老婆張欣，更是被媒體稱為“重建北京城的女人”。
需求創造好了，接下來就是找買家，而潘石屹也拉到了一個特殊客戶群。
2003年，建外SOHO開盤時，一箇中年大叔在展臺前晃悠，由於衣著樸素，起初並沒有受到銷售重視。
幾分鐘後，一位年輕銷售慣例上前問話，卻一下成交了個大單：大叔直接出手買下了一層樓，而且是全款！
這位中年大叔的真實身份，是一位煤老闆。當時，“全款買一層樓”被稱為笑談，他被認為是層次低的暴發戶。
但潘石屹聽到這件事後，立刻把SOHO的銷售總部遷到了山西！
不僅如此，潘石屹開始每月去礦區給煤老闆“上課”，不賣樓，就講自己的創業故事。
一來二去，潘石屹成為了煤老闆眼中的“創業偶像”。
他推出了“潘石屹午餐”，只要成交超過5000萬元，就能和偶像一起吃飯，後來漲到了一億。
要知道，2020年巴菲特午餐的最高記錄，也就3100萬元。
西裝筆挺，卻和“土掉渣”的煤老闆為伍，別人嘲笑潘石屹，潘石屹卻看到了商機。
中國入世後，推進了煤炭市場化，隨著煤炭價格暴漲，成百上千的煤老闆成了隱藏富豪。
為了投資、為了擺闊、為了談生意，這些煤老闆再土，都會去北京買房。
到時候他們想到的，就是潘石屹的樓盤，SOHO那些“光怪陸離”的設計，符合他們的張揚喜好。
巔峰時期，三里屯SOHO專案中，前20名的客戶幾乎都是煤老闆，有的人一出手就包了一棟樓的陽面，山西一省更是貢獻了40%的銷售額。
潘石屹成功後，所有人才如夢方醒，搶著討好煤老闆，但只能眼睜睜看著潘石屹拿走大頭。
2007年，SOHO中國上市，創下了亞洲最大商業地產IPO紀錄。潘石屹宣稱“五年之內過千億，超萬科”。
靠包裝，潘石屹成了貨真價實的 “創業神話”。
四年三次“打臉”，
90億白白當學費
2012年，信心滿滿的潘石屹宣佈：轉型。
他說，“一錘子買賣”的路已經走到了頭，賣地賺的錢一半給政府交稅了，限制了發展。
以後，潘石屹要做“包租公”，雞生蛋、蛋生雞，持續不斷地賺錢。
但轉型之後的潘石屹，卻似乎染上了“打臉體質”，不僅頻繁變卦，還昏招頻出。
1.裁員3000人，賠掉90億
潘石屹曾經描繪過自己“租樓”的夢想：利潤率看齊蘋果，細水長流。
為了達成這個目標，潘石屹大刀闊斧，裁掉了3000人的售樓團隊，一些區域售樓經理，第二天就發現自己失業了。
轉型後，SOHO發現的第一個問題，是“沒錢了”。
之前，每個客戶平均貢獻的銷售額是5000萬元，現在一下暴跌到了幾十萬。
SOHO的營收規模雖然不高，但利潤在全球都是名列前茅，萬科上千億的營收，到手的錢和SOHO上百億的營收差不多。
但在潘石屹的“轉型”下，四年內SOHO利潤暴跌了90億，只剩原來的十分之一。
突然緊缺的資金，讓立志當“包租公”的潘石屹只能自打臉，回去賣樓還貸。
2.力推“網紅”創業基地，但誰入駐誰就倒閉
在轉型租賃市場受挫後，潘石屹又把目光放到了網際網路行業。
2015年，潘石屹推出了主打輕辦公的SOHO 3Q，開始給網際網路企業推銷。
為了宣傳，潘石屹還找了幾家網際網路廠商站臺，聲勢浩大。
但在會後，一些人向潘石屹表示：租金太貴了，要是自己是創業公司，根本就不會去。
能進駐SOHO 3Q的，大多是外賣、共享單車、網約車等靠“燒錢”來換增長的企業。
結果，進駐的熊貓直播、錘子、小藍單車、AcFun等企業，要麼銷聲匿跡，要麼被大企業收購。
入駐一個倒一個，有人說，SOHO風水不好，成了創業公司的“墳墓”，潘石屹急了，闢謠起訴一條龍。
那些更大規模的企業，也太願意租SOHO，因為一“共享”，鄰居可能是足療店、美甲店，毫無氛圍，不如自己買樓。
在潘石屹口中，SOHO 3Q“十分成功”，2017年就要上市，但直到現在，上市依然杳無音信。
3.一邊闢謠一邊賣樓，降價60億也要清倉
多次失利的潘石屹，開始把精力放到了海外上。
透過林林總總的賣樓交易，潘石屹一共套現了400億，大部分的錢都花在了海外。
圖片來源：金角財經
隨著國內資產賣得越來越多，“潘石屹要跑了”的傳言，甚囂塵上。
儘管潘石屹說過“自己是中國護照，怎麼跑？”但他依然在不斷賣樓。
他說過，SOHO中國有兩個專案永遠不能出售：外灘SOHO位置太重要；望京SOHO很漂亮，他很喜歡。
結果在今年，黑石和SOHO達成協議收購SOHO，幾乎以“白菜價”降價60億元出售。
如果最後沒有被叫停，中國地產牌桌，將徹底沒有了潘石屹的身影。
精明瞭20年的潘石屹，
生意卻越做越小
潘石屹給人留下的最大印象是精明。
還有位地產大佬曾表示，潘石屹可以把土豆賣成黃金，絕不做虧本生意，他還有個外號叫“潘老財”。
靠“精明”，潘石屹的發家之路一路坦途：避開了創業之初的海南房地產泡沫、2008年金融危機，潘石屹手裡還有100億現金。
但也正因為過分精明，潘石屹無論做什麼，都傾向於“無本生意”，什麼火做什麼，賺一筆就走。
改造爛尾樓、洗腦煤老闆、都是“快進快出”，錢來的快，但也來不及“修煉內功”。
比如改造後的爛尾樓，樓賣出去了，但內部建築質量卻沒有跟上，為人詬病。
有的外地業主身穿大寫的“慘”字T恤，在SOHO辦公樓前齊聲高喊“潘石屹，大騙子！”
後來轉型租售業務、轉型網際網路，也和潘石屹“輕資產”的思想如出一轍。
潘石屹曾說，賺錢第一、規模第二，SOHO規模變小了，運營卻也越來越不上心。
最終還是不上不下：地段優質、硬體尚可，但租金昂貴，定位不明，誰都賺不到錢。
如今，SOHO已經成為“過去時”，整體出租率和租金不斷下滑，“包租公”生意也難以為繼。
SOHO曾經和萬科、萬達平起平坐，如今利潤營收都有著數十倍的差距。
不管“清倉”與否，潘石屹在國內的聲音已經微不足道。
潘石屹的所有投資，都是當時最熱的領域，但潘石屹並沒有耐心，陪他們一起走完。
一會唱衰房市，地價上漲後又在上海大肆買地；共享辦公概念火爆時，說SOHO是“網際網路創業幫手”，遇冷後，又轉口稱“要做定製辦公”。
概念來回翻炒，但哪樣都沒做透。
最終，也只能選擇賣樓甩尾，投資海外的“更優質”資產。
追了一輩子風口的潘石屹，最後還是在原地打轉。
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本篇作者 | 田恆易
