隨著經濟社會的發展和人口流動的加速，房屋租賃這一日常生活中常見的行為涉及的法律問題層出不窮，有租客因此被迫搬離，有房東因此損失不小且難以收回房子。為了減少風險，北京密雲法院帶大家聊一聊房屋租賃的那些事兒。
合同中需要約定什麼？
2016年4月7日，王某與張某簽訂了《房屋租賃合同》。合同約定，張某租賃王某的門面房一間，房屋租金每月2000元，按月交納，直到房屋被拆遷為止，張某在租房期間，如要拆遷，餘下的租金由王某退回。合同簽訂後，王某將房屋交給張某使用，張某按約定向王某支付租賃費。
然而，一段時間後，周邊的房屋租金不斷上漲，而本來要拆遷的房屋遲遲沒有拆遷的跡象，王某提出要提高房租，張某不同意，王某遂用手機簡訊通知張某房子不租了，雙方協商未果後，王某將張某起訴到法院，訴請解除房屋租賃合同並給付所欠房租。
法院審理後認為，王某與張某簽訂的房屋租賃合同約定租賃期限為“房屋拆遷為止”，合同中對“房屋拆遷為止”的具體期限未進一步說明和約定。
因此，王某與張某對履行合同期限約定不明確，應當視為不定期租賃。任何一方在合理期限內通知對方後，均可解除合同。
法院依法判決解除王某與張某所籤的房屋租賃合同，張某於判決生效之日起七日內給付所欠王某的房租費。
北京密雲法院法官助理王雅靜提醒，為避免產生糾紛，在簽訂合同時，務必明確具體詳細地約定下列內容：（一）房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所；（二）房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，傢俱和家電等室內設施狀況；（三）租金和押金數額、支付方式；（四）租賃用途和房屋使用要求；（五）房屋和室內設施的安全效能；（六）租賃期限；（七）房屋維修責任；（八）是否允許轉租以及轉租相關條款；（九） 特殊情況下的裝修補償條款；（十）物業服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納；（十一）租賃物被拆遷、徵用情況下對承租人的補償方案（搬遷費、裝修裝飾損失費、停業停產損失費等）；（十二）爭議解決辦法和違約責任。（十三）其他約定。
租期最長可以籤多久？
2011年6月26日，某政府與某公司簽訂《房屋租賃合同》，約定該政府將房屋出租給某公司，租期25年，年租金3萬元，每年的租金在下一個年度第一個月前10天交納。合同簽訂後，該政府將房屋交付某公司。某公司在支付7年租金後不再繼續支付租金。雙方協商未果後，該政府將某公司訴於法院，要求解除合同並支付所欠租金。
法院審理後認為，該政府與某公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，其中超出我國法律規定最長租賃期限20年的部分無效，其餘合同內容並未違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效，雙方均應按照合同約定履行各自義務，現公司未按合同約定向該政府支付租金，該政府依據合同約定，要求解除合同並給付欠付租金的訴訟請求，理由正當。
法院依法判決解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》，某公司於判決生效之日起七日內給付所欠政府的房租費。
王雅靜介紹，《民法典》第七百零五條規定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
在此提醒，簽訂租賃合同時，租賃期限最長不要超過20年，超過20年的部分無效，租期仍按照20年計算。
續租必須籤書面合同嗎？
2013年8月16日，李某與代某簽訂《房屋租賃合同》，約定李某將房屋租賃給代某使用，租賃期為2013年8月16日至2015年8月16日，每月房租為1700元，房租的支付以6個月為一期。合同期滿後，代某繼續租賃使用房屋並支付租金，李某對此未提出異議。
2020年7月15日，李某透過簡訊告知代某房屋不再出租，因代某將房租交至8月15日，故李某要求代某於2020年9月1日前搬離房屋。代某拒絕搬離房屋，李某將代某訴至法院，要求代某返還房屋。
法院審理後認為，雙方於2013年8月16日簽署的為期2年的《房屋租賃合同》履行期限屆滿後，雖未續簽租賃合同，但代某繼續使用涉案房屋，並按照雙方約定的標準如期向李某支付租金，李某並未就此提出異議，雙方之間形成不定期租賃關係。李某有權隨時提出解除合同，但應當給予代某一定的合理期限。代某支付房屋租金至2020年8月15日，李某在上述期間到期前告知代某合同解除，並要求代某於2020年9月1日前將房屋交還，已給予代某合理期間，故代某應當交還涉案房屋。
王雅靜解釋，《民法典》第七百零七條規定，租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。對於上述法條中提及的不定期租賃，承租人有權隨時解除租賃合同；相對應的，出租人也有權解除租賃合同，但應當在合理期限之前通知承租人。對於想要隨時解約的承租人，不定期租賃是一種很好的方式，但是對於想要長期穩定居住的承租人來說，需要慎重考慮租期問題。
房子被查封了怎麼辦？
2017年3月27日，白某與王某簽訂租房協議，白某將其房屋院落租給王某經營農家院使用，租期自2017年3月31日至2022年3月31日，年租金45000元，簽訂協議時王某向白某一次性支付90000元，此後四年的租金在每年三月支付，如王某違約，合同立即終止，且不退還抵押金45000元，王某無條件退出農家院。
在王某租賃期間，經營產生的各種費用由王某自行負擔；租賃結束時，經由雙方檢查所有設施，在無裝置損壞的情況下，白某退回王某交付的抵押金45000元……白某保證確實擁有房產的所有權及土地使用權，白某保證房產在本合同簽訂前不附有任何其他擔保物權和債權，房產現狀不屬違章建築，也未被法院或者其他政府機構採取查封、扣押等強（制）措施……”。
2017年12月6日，房屋所在地政府對涉案租賃房屋的二樓彩鋼板建築房間進行了查封。2017年12月18日，王某簡訊告知白某要求解除合同。雙方就此事協商未果後，王某訴至法院，要求解除合同並退還租金及押金。
法院審理後認為，由於涉案房屋被部分查封，租賃合同不能繼續履行。在此種情況下，王某於2017年12月18日向白某提出合同解除通知，白某也認可收到了該通知，故法院確定房屋租賃合同於2017年12月18日解除。同時考慮雙方實際交接房屋的時間、涉案房屋被部分查封、部分租賃物品存在損壞等情形，酌予確定返還租金5000元、押金40000元。
王雅靜介紹，《民法典》第七百二十四條規定，有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；租賃物權屬有爭議；租賃物具有違反法律、行政法規關於使用條件的強制性規定情形。在此提醒，租房人一旦發現房屋被司法機關或者行政機關依法查封、扣押，或者房屋權屬發生爭議時，應保留好相關證據，並及時通知出租人要求解除合同。如出租人不同意解除合同，可向人民法院提起訴訟。
屋內設施壞了誰來修？
2018年7月15日，趙某與董某簽訂《北京市房屋租賃合同》，約定趙某將其房屋出租給董某使用，租期自2018年7月15日至2019年7月15日。租金標準為2100元每月，押金2800元，租賃期滿或合同解除後，在抵扣應由董某承擔的費用、租金，以及董某應當承擔的違約賠償責任之外，房屋租賃押金剩餘部分應如數返還給董某。租賃期內的供暖費、物業管理費、室內設施維修費由趙某承擔。關於房屋維護及維修，雙方約定租賃期內，雙方應共同保障房屋及其附屬物品、裝置設施處於適用和安全的狀態。
合同簽訂後，雙方均依約履行，董某交納押金2800元。2018年9月5日，因連線水龍頭和洗衣機進水管的介面處斷裂，導致漏水，房屋客廳地板及部分牆面受損。2018年11月15日，租賃合同解除。雙方就漏水事宜協商未果，趙某將董某訴至法院，要求賠償地板及牆面維修費7000元。
關於漏水原因，趙某認為系董某使用洗衣機方法不當，沒有及時關閉水龍頭，水壓過大，進而導致連線水龍頭和洗衣機進水管的介面處斷裂。
董某認為，該房屋系原房東將毛坯房出租給中介，由中介進行簡單裝修，裝修的材料比較廉價，其在使用洗衣機時從來沒有關過水龍頭，趙某也未告知或叮囑，漏水是因為連線水龍頭和洗衣機進水管的介面年久老化自然斷裂所致。
法院審理後認為，董某在租住房屋過程中，使用洗衣機後未關閉水龍頭，導致連線水管和洗衣機軟管處斷裂，對趙某的房屋造成損壞。
此外，雙方合同約定，因董某保管不當或不合理使用，致使房屋及其附屬物品、裝置設施發生損壞或故障的，董某應負責維修或承擔賠償責任。
董某不合理使用家電，未盡到安全保障義務，對造成的損失應當承擔相應的責任。雖然涉案房屋已經裝修數年，必然存在裝置設施因合理使用而導致的自然損耗，但董某未能舉證證明該接頭質量存在問題，且租住期間亦未提出要求更換水龍頭或洗衣機接頭，故法院對於董某的抗辯意見不予採信，並根據現場勘驗情況、地板和牆面的損壞程度、面積、質量，結合市場行情酌情，確定董某賠償趙某修復房屋費用4000元。
王雅靜提醒：《民法典》第七百一十二條規定，出租人應當履行租賃物的維修義務，但是當事人另有約定的除外。《民法典》第七百一十三條規定，承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔前款規定的維修義務。
在承租房屋過程中，房屋損壞情形時有出現，承租人應當及時聯絡出租人進行維修。但是，現實生活中也存在承租人自己導致房屋損壞，要求出租人予以維修的情形。在房屋租賃合同對維修義務未明確約定的情形下，往往會出現雙方在承擔維修義務上扯皮的現象，既不利於承租人生活的便利，也不利於出租人和承租人關係的維護。對於房屋租賃中維修義務的承擔問題，出租人和承租人應在簽訂房屋租賃合同時明確約定，對“承租人過錯”的情形進行列舉釋明，避免雙方後期履行合同過程中出現爭議和矛盾。
文/北京青年報記者 宋霞
