“環境變好了，設施多了，行人再也不用和車搶道！”近日，位於珠海市香洲區翠香街道的青竹花園小區改造完成，居民們眉開眼笑地喜提“新房”。

青竹花園小區建成於1994年，是一個典型的“90後”老舊小區，小區一共29棟，由竹溪路分成中區23棟和北區6棟，居住著711戶居民。

此前，青竹花園存在停車位不足、雨汙未分流、配套設施不足等問題，有條件的居民大多選擇搬去居住條件更好的住宅小區，留下的居民多為老人。2020年，該小區列入香洲區老舊小區改造專案。隨著改造工作的完成，青竹花園的環境煥然一新，曾經搬走的居民又搬回來了，小區居民其樂融融。

老舊小區改造，不僅是一項民生工程，更是民心工程。無論是改造前的規劃設計，施工團隊進場施工，還是改造完成後的管理維護，都需要傾聽民聲民意，激發群眾參與的積極性。對此，珠海市積極探索工作機制創新，市住建局高效推進相關政策落地，有效破解老舊小區改造難題。

老舊小區怎麼改，居民意見最重要

走進青竹花園小區大門左轉，一間由車庫改成的工程部辦公室映入眼簾，近兩年的每週四晚，這間辦公室都是燈火通明。

同樣不打烊的還有不遠處的青竹社群黨群服務中心，社群工作人員、設計團隊、小區居民擠滿了會議室，寫著修改意見的紙條貼滿了白板。

“小區要多建點兒童遊樂設施”“這棵樹在這兒幾十年了，不能動”……回憶起青竹花園的改造過程，青竹社群黨委書記彭英華感慨，“大大小小的會議開了幾十場，每次居民都會提很多意見。”

老舊小區改造要想得民心，就必須改變“政府幹、群眾看”的局面。珠海市住建局相關負責人介紹，為充分發揮居民主體作用，珠海老舊小區改造申請和設計方案均經居民雙三分之二投票表決透過，讓老百姓從“要我改”變成“我要改”，確保“改不改、怎麼改居民說了算”。

改造前期，專案代建方正圓控股有限公司與青竹社群共同組織開展議事協商會，瞭解居民需求，歸納問題與矛盾點。設計團隊從技術方法上提供解決方案，翠香街道對改造內容進行把關。修改後的方案則透過線上問卷、線下組織議事會等形式，及時向居民反饋。

眾口難調，是老舊小區改造普遍面臨的難題。“對於自己的家園改造，大家都有很多話想說。”彭英華告訴記者，尤其是在停車位與綠化矛盾、化糞池預埋、垃圾分類點設定等居民關注的問題上，如何平衡各方利益訴求，使改造方案更加合理，考驗著基層治理的耐心與智慧。

一日，青竹花園小區13棟的居民將設計師圍住，強烈反對樓下增設停車位，“樓下建成停車場，不僅噪音擾民，老人家活動也沒地方去。”

社群工作人員、設計團隊和居民反覆溝通，說明小區停車位緊張的情況，耐心傾聽居民需求。最終雙方各退一步——13棟側面增設停車位，入口處保留居民活動空間，另一面則設定了便民晾衣架、兒童遊樂設施等。

除了常見的基礎設施，青竹花園小區改造還預留了公共服務末端裝置所需的電纜電線、閘道器及輔材，未來可佈置充電樁、共享健身房、共享書屋等“高大上”的設施，這在老舊小區裡十分罕見。

“這些都是我們頭腦風暴一個個想出來的。”何玉蘭是青竹社群本土規劃師團隊的一員，該團隊由有建築設計等專業特長的熱心居民組成。“集思廣益，這樣改造出來的小區，才是我們真正想要的。”

據悉，在後續圖紙設計深化階段，街道、社群和正圓控股公司還多次組織現場踏勘和溝通協調，在保證基礎設施滿足規範及後續使用要求的同時，充分考慮居民意見和需求，逐一落實改造方案內容，為小區改造貢獻正圓力量。

改造資金從哪來，政府居民合理共擔

“以前人和車都走在一條道上，車走哪？人走哪？看心情決定。”住在青竹花園小區的李伯回憶，“說到底還是公共空間規劃不合理。”

改造前，人流與車流無序交織、人群與機動車搶佔公共綠地等現象，在青竹花園時常出現。由於小區內部可利用空間有限，不能實施“人車分流”，因此採用“人車分隔”的形式，沿小區道路一側規劃人行步道，降低人車動線交織，提升小區內部交通舒適度及安全性。

兒童和老人是珠海老舊小區改造的重點關注物件。青竹花園小區內設計了多個兒童活動場地，同時融入“適老化設計”和“無障礙設計”，在各單元出入口、廣場、坡度較大的臺階等處設定無障礙坡道，在老年人活動頻繁的廣場等地佈置較多休憩座椅，安置多個監控攝像頭，方便老年人遇到突發情況時能及時救助。

此外，改造後的青竹花園完成了雨汙分流建設，採用雨水花園、高位花壇、生態植草溝、車行道結構性透水鋪裝、人行道透水鋪裝、新建雨水立管進行海綿改造，致力建設海綿小區。建成後雨水年徑流總量控制率為70。10%、年徑流汙染物去除率為56。08%。

這樣一個由表及裡的改造專案，無疑是個綜合性系統工程，需要大量的資金投入，由此帶來一個現實問題——改造的資金從哪來？

目前，香洲區老舊小區整治提升工作分為小區公共部分整治提升和建築物本體整治提升兩部分。公共部分由財政全額出資，建築本體改造採用市區兩級財政與居民共擔的方式，按照財政與居民1：1且不超過5000元/戶標準進行獎補，有效提升了居民參與改造的積極性。

據統計，截至2022年8月，香洲區累計完成建築本體改造406棟，總投資6540萬元，其中居民出資3270萬元，惠及群眾9089戶。

隨著改造工作的推進，許多樓棟業主集資並藉助政府補貼進行了樓本體改造。“曾經搬走的居民看到小區改造得這麼漂亮，又搬了回來，小區居民其樂融融。”彭英華說。滿足居民對美好生活的嚮往，既是政策制定的出發點，更是切切實實的落腳點。

小區改造後怎麼管，公共維修金顯成效

老舊小區改造後，如果管理不當，很快又會變回原來的老樣子。公共維修資金缺口大、物業企業收費難等問題，便是不少老舊小區改了“面子”、改不動“裡子”的重要原因。

在珠海市住建局的統籌安排下，香洲區更新局積極引導，傳達專項維修資金理念，解決維修金來源問題。青竹花園小區改造完工後，在原物業收費標準上，每平方米每月增加0。15元的收費，由物業公司代收劃轉至小區業委會公共資金賬戶，用於小區公共設施、園林綠化等的維修養護。

“成立公共維修資金後，小區每月會收近1萬元資金，雖然物業費用上漲，但這個做法得到了大多數小區業主的支援。”彭英華說。

與此同時，青竹花園成立了業委會監督委員會和小區議事機制，依託《業主自治章程》《小區議事規則》，實時監督業委會正確履職，督促業委會每季度公示小區維修資金使用情況，維護廣大業主的合法權益。

據瞭解，青竹花園是廣東省住房和城鄉建設廳2021年老舊小區改造聯絡點專案，也是2022年全省唯一一個結合老舊小區改造推進住宅專項維修資金歸集的聯絡點專案。“青竹花園小區物業管理方案以及維修資金方案的制定，有效解決了老舊小區改造完成後維修資金不明晰、資金不到位的問題，為其他老舊小區提供了可複製的模式。”珠海市住建局相關負責人說。

該負責人介紹，“十三五”期間，珠海市共計投入財政資金約5億元，完成了共計33個城鎮老舊小區綜合整治改造工程，佔地面積約1。2平方公里。“十四五”期間，珠海計劃開工改造不少於229個城鎮老舊小區，涉及總戶數5萬戶以上，惠及居民16萬戶以上。

2021年11月，香洲區居民前期參與機制經驗做法，入圍了住房和城鄉建設部《城鎮老舊小區改造可複製政策機制清單（第四批）》。2022年1月，珠海香洲區夏灣新村改造專案、高新區海洋花園改造專案入選了廣東省城鎮老舊小區改造案例圖集，夏灣新村改造專案在2月份還入選了住房城鄉建設部我為群眾辦實事案例圖冊第三冊。

當前，城市更新發展已進入下半場，老舊小區改造已非單一的建設工程專案，而是綜合性的系統工程，需要同步將配套設施和公共服務設施作為重點內容納入改造規劃中，實現城市短板補充、資源最佳化配置。從單項改造到綜合改造，從單一小區到片區聯動，珠海正在探索一條老舊小區連片改造的新路。

今年，珠海市住建局已委託中山大學團隊開展老舊小區改造“共同締造”機制研究，積極引導多個鎮街開展老舊小區連片改造規劃研究。

在青竹花園所在的檸溪片區，繼青竹花園小區改造後，又先後啟動了多個老舊小區改造建設。透過老舊小區連片規劃機制，以社群為單元分批實施規模化改造，整合權屬，統籌設施，再分配資源，均衡搭配，將系統解決片區民生服務、資源配置、社會治理、協同建設、城市發展五大問題，實現資金、人力、管理彙集和社群的品質化提升。

同時，珠海將積極探索引入社會資本進入老舊小區改造領域，以社群大管家服務模式為抓手，多渠道推進，全面開啟老舊小區“建管運一體”連片改造的新篇章。

【記者】蔣欣陳

【圖片】由受訪單位提供

【作者】 蔣欣陳

【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端