【裁判要旨】
因
民事訴訟不能對行政行為的合法性進行審查，
故
民事訴訟中將行政行為作為證據採信
，
不
等於該行政行為
當然合法
。
該行政行為合法與否，應透過行政訴訟予以解決。不動產抵押登記行為並非民事主體之間創設權利來源
，
抵押權來源於民事主體之間設立的借款合同與抵押合同，不動產抵押登記行為的合法與否，與不動產抵押合同的合法有效無必然的因果關係。不動產抵押登記違法被撤銷，並不意味著作為權利來源的基礎民事法律關係也違法或者無效。不動產抵押合同的合法有效，也不意味著作為不動產抵押登記機關作出的抵押登記行為一定合法有效。但如果作為權利來源和基礎的民事法律關係被撤銷或者認定無效，則作為登記行為的基礎和權利來源喪失，權利人可以基於該項新的事實向有權機關申請撤銷或者登出不動產抵押登記行為，但未經法定程式撤銷或者登出前，因行政行為具有確定力、拘束力、公定力和執行力，該不動產抵押登記行為仍應視為有效。
【裁判文書】
湖北省十堰市中級人民法院
行 政 判 決 書
（2019）鄂03行終29號
上訴人（一審被告）十堰市自然資源和規劃局（原十堰市國土資源局）
，住所地：湖北省十堰市茅箭區北京北路87號。
法定代表人汪正義，該局局長。
委託訴訟代理人姜榮，湖北博理律師事務所律師。
委託訴訟代理人王曉東，該局幹部。
上訴人（一審第三人）招商銀行股份有限公司武漢武鋼支行
，住所地：湖北省武漢市洪山區友誼大道996號華城廣場。
負責人趙欣，該行行長。
委託訴訟代理人徐隱、周政財，該行員工。特別授權代理。
上訴人（一審第三人）湖北合作銀通融資租賃有限公司，
住所地：湖北省武漢市東湖新技術開發區光谷路777號武漢光谷保稅國際交流中心。
法定代表人嚴莉敏，該公司董事長。
委託訴訟代理人周華、李蘭圖，湖北天明律師事務所律師，特別授權代理。
被上訴人（一審原告）十堰市太和醫院
，住所地：湖北省十堰市人民南路32號。
法定代表人羅傑，該院院長。
委託訴訟代理人董哲、靳家維，湖北瑞通天元律師事務所律師。
一審第三人十堰市和澤置業有限公司
，住所地：湖北省十堰市人民南路32號。
法定代表人鄢賢成，該公司董事長。
委託訴訟代理人操昶，湖北誠智成律師事務所律師，特別授權代理。
上訴人十堰市自然資源和規劃局（原十堰市國土資源局以下簡稱市國土局）、上訴人招商銀行股份有限公司武漢武鋼支行（以下簡稱招行武鋼支行）、上訴人湖北合作銀通融資租賃有限公司（以下簡稱合作銀通公司）因不動產行政登記一案，不服湖北省十堰市茅箭區人民法院（2018）鄂0302行初11號行政判決，向本院提起上訴。本院於2019年1月23日立案後，依法組成由審判員譚丹平擔任審判長，審判員宋志彪（主審）、審判員井家坤參加的合議庭於2019年2月22日公開開庭審理了本案。因另三案上訴案件與本案系同類行政案件，案件當事人相同，本院決定對該四案合併審理。上訴人十堰市自然資源和規劃局的委託訴訟代理人王曉東、姜榮，上訴人招行武鋼支行的委託訴訟代理人徐隱、周政財，上訴人合作銀通公司的委託訴訟代理人周華、李蘭圖，被上訴人十堰市太和醫院（以下簡稱太和醫院）的委託訴訟代理人董哲、靳家維，一審第三人十堰市和澤置業有限公司（以下簡稱和澤置業公司）的委託訴訟代理人操昶到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
一審法院查明，
2009年9月28日，市國土局向十堰市上達再生資源開發有限公司（以下簡稱上達公司）頒發編號為十堰市國用（2009）第0806002-1B號《國有土地使用權證》。該證記載，土地位於十堰市××號，地號為8-6-2-1B，使用權型別為出讓商業用地，面積21133。7平方米，終止日期為2043年10月8日止（40年）等。
2011年6月29日，上達公司（甲方）與和澤置業公司（乙方）簽訂《聯合開發房地產合同》。該合同的主要內容為，甲乙雙方共同合作開發位於十堰市××××路的“道和天下”工程專案，規劃佔地21133。7平方米，用於建設職工家屬樓、科研培訓樓、意向公寓、商鋪及車庫等。甲方提供專案用地及地上所有舊建築物、構築物、附著物及設施等，土地使用權證編號為市國用2009第0806002-1B號。乙方提供並承擔全部開發建設資金，雙方按比例就合作專案予以分配，乙方另需支付甲方2500萬元，專案土地過戶至乙方名下後，乙方只能用於本專案開發，不得用於其他任何目的和用途，不得轉讓、抵押他人，否則即為違約，應承擔違約責任。合同約定了雙方的違約責任。
2011年12月19日，和澤置業公司取得市國土局頒發的編號為十堰市國用（2011）第0806002-1B號《國有土地使用權證》。該證記載的內容除土地使用權人名稱不同外，其餘內容均與編號為十堰市國用（2009）第0806002-1B號《國有土地使用權證》的內容相同。
2012年12月21日，太和醫院與和澤置業公司簽訂《關於購買科技綜合樓意向協議書》約定，太和醫院以單價5300元/平方米的價格，向和澤置業公司購買由其定向開發建設位於人民南路“道和天下”新建小區內，太和花園西側的綜合樓，佔地面積約3900平方米，建築面積約36000平方米，建築層數為±0以上17層（科技樓及單身公寓）、±0以下3層（車庫及裝置用房），計劃工期24個月。和澤置業公司若違反約定，應雙倍返還定金並賠償損失等。
2013年4月2日十堰市人民政府關於城區衛生專案建設有關問題做出（10）號《專題會議紀要》，確定了十堰市2013年、2014年15個衛生專案計劃及專案的建設手續、規費減免等問題，其中包括太和醫院科技綜合大樓專案，建設規模40000平方米，並就市國土局、市房管局的相關收費減免予以明確。
2013年7月21日，市國土局為和澤置業公司頒發編號為十堰市國用（2013）第0806002-1B號《國有土地使用權證》。該證記載，土地位於十堰市××號，地號為0806002-1B，土地使用權人為和澤置業公司，地類（用途）為商業、住宅，使用權型別為出讓（企業改制），面積21133。7平方米，終止日期為商業2053年5月31日止、住宅2083年5月31日止等。
2014年3月5日，十堰市規劃局頒發編號為地字第2014-12號《建設用地規劃許可證》，載明用地單位為和澤置業公司，專案名稱為住宅、商業，用地位置於人民路等。
2014年4月11日，太和醫院與和澤置業公司簽訂《商品房認購協議》約定，太和醫院認購的商品房為“道和天下6號樓”，建築總面積約5500平方米，共44套，太和醫院採取團購方式，以協議價格5450元/平方米出資整體購買，並在取得《商品房預售許可證》後，統一安置職工與和澤置業公司簽署《商品房預售合同》等。
2014年4月22日，市國土局向太和醫院頒發編號為十堰市［2014］十土建撥字第1號《建設用地批准書》。該證載明用地單位為太和醫院，建設專案為醫院科技綜合大樓，土地位於人民南路，批准用地面積2337平方米，土地性質為國有劃撥用地，土地用途系公共管理和公共服務用地等。其劃撥宗地平面界址圖記載，該地塊邊界毗鄰上達公司與東風公司車廂廠。
2014年6月11日，十堰市規劃局向和澤置業公司和太和醫院下發《建設工程設計方案核定通知書》《建築定位平面圖》《道和天下二期專案技術經濟指標一覽表》。其中，《建設工程設計方案核定通知書》載明，兩單位申報的科技樓、道和天下二期工程設計方案符合十堰市總規劃的要求，核定指標如下：1、規劃用地性質為醫院用地、住宅用地兼商業用地，規劃用地面積為3562平方米、24167。7平方米。2、規劃總建築面積為173154。29平方米，其中太和醫院面積10775。32平方米，和澤置業公司面積162378。97平方米，並備註科技樓為和澤置業公司與太和醫院聯合建設。《建築定位平面圖》記載：科研樓西側樓共八層，東側樓共十七層。且在《道和天下二期專案技術經濟指標一覽表》中表明，科研樓西側樓紅線地塊與科研樓東側樓（2號樓）、“道和天下”3#、5-7#紅線地塊分屬不同的紅線宗地區域。
2014年9月22日，十堰市規劃局向作為建設單位的和澤置業公司頒發編號為建字第2014-98號《建設工程規劃許可證》，載明建設專案名稱為道和天下3#、5-7#樓。
2014年11月18日，十堰市住房和城鄉建設委員會頒發編號420300201411180301《建築工程施工許可證》，該證載明的建設單位為和澤置業公司，工程專案為道和天下3#、5-7#樓。
2014年12月16日，太和醫院與和澤置業公司作為科技綜合樓的共同建設者向十堰市規劃局提出辦理《建設工程規劃許可證》的申請，並於當月23日作出《說明》稱：兩單位聯合開發建設總建築面積為42117。4平方米的“科技綜合樓”中，西樓屬太和醫院，面積11227。1平方米（地上6589。5平方米，地下4637。6平方米），東樓屬和澤置業公司，面積30890。3平方米（地上21685。6平方米，地下9204。7平方米）等。
2014年12月31日，十堰市規劃局向作為共同建設單位的和澤置業公司、太和醫院頒發了編號為建字第2014-141號《建設工程規劃許可證》（即被訴十堰房建茅箭區字第××號在建工程抵押登記建築物）。該證記載的建設專案名稱為“太和醫院科技綜合樓”（補辦），並載明2015年1月18日該專案己按圖中座標放入實地（補辦專案），2015年5月22日已驗線，該專案依現狀補辦等內容。
2015年2月12日，太和醫院與和澤置業公司簽訂《認購協議》約定，太和醫院以3200元/平方米的價格整體認購和澤置業公司開發建設且擁有產權部分的“道和天下”3#、5#樓地下室（負一至負四層）、人防部分，由和澤置業公司將永久使用權和產權轉讓給太和醫院等。
2015年6月第三人和澤置業公司將科技綜合樓整體地下室車庫及“道和天下”3#、5#樓地下室-1至-4層車庫交太和醫院投入正式掛牌使用，由太和醫院進行管理。十堰日報、十堰晚報對此均進行了報道並刊發了車庫使用中的新聞照片。
2015年9月24日，十堰市住房和城鄉建設委員向作為共同建設單位的和澤置業公司與太和醫院頒發了工程名稱“太和醫院科技綜合樓”的編號為420300201509240201《建築工程施工許可證》（即被訴十堰房建茅箭區字第××號在建工程抵押登記建築物）。
2015年10月21日，十堰市房地產管理局就道和天下3#、5-7#樓向和澤置業公司頒發編號為鄂十房預售字（2015）052號《湖北省商品房預售許可證書》。該證審批欄內註明：可預售範圍道和天下3#、5-7#樓住宅、車庫。
2016年6月20日和同年7月25日，十堰市規劃局和十堰市住房和城鄉建設委員會分別向和澤置業公司頒發編號為建字第2016-56號《建設工程規劃許可證》及編號420300201607220101《建築工程施工許可證》。該兩證均載明專案名稱為“道和天下1#樓”（還遷樓或還遷房），建設地址為人民路等。
2015年11月6日和澤置業公司向太和醫院出具《委託書》“我公司開發的道和天下二期專案貸款由湖北和作銀通融資租賃有限公司提供資金，為了滿足專案貸款的還款保證要求，我公司申請貴院支付我公司的科技樓、專家樓及車庫的購房款項，自2015年11月9日起轉入如下賬戶：收款人名稱十堰市和澤置業有限公司，開戶行名稱招商銀行股份有限公司武漢武鋼支行，收款人賬號***，若需變更資金結算賬戶，我公司必須向貴院提供湖北和作銀通融資租賃有限公司的通知函”。合作銀通公司在《委託書》上蓋章，載明“同意轉入此賬戶”。太和醫院於次日在該《委託書》上註明“同意協助辦理”。2015年12月28日，太和醫院按《委託書》的要求，將448萬元購房款轉入《委託書》指定的招行武鋼支行的賬戶內。截止2015年12月，太和醫院共向和澤置業公司支付購房款1。7億餘元。
2015年11月11日合作銀通公司與招行武鋼支行簽訂編號為2015鋼委字第1103號《委託貸款委託合同》，合同約定合作銀通公司將自有資金1。4億元委託招行武鋼支行向借款人發放和收回。同日，招行武鋼支行與和澤置業公司簽訂《委託貸款借款合同》、《委託貸款抵押合同》，約定：招行武鋼支行接受合作銀通公司的委託，向和澤置業公司發放1。4億元貸款，用途為支付工程款、材料款等，和澤置業公司自願以其所有的或依法有權處分的財產作為抵押物，抵押物詳見編號為2015251103-1、2015251103-2、2015251103-3三份抵押清單，其中包括在建太和醫院科技樓東樓、道和天下6號樓，及3#、5#地下室-1至-4層車庫，連同上述建築物坐落的土地。
2015年11月19日招行武鋼支行作為抵押權人，和澤置業公司作為抵押人，共同向市國土局申請涉案土地抵押登記，共同提交了土地登記申請書，國有土地使用權出讓合同、十堰市國用（2013）第0806002-1B號《國有土地使用權證》、申請人企業資料、辦理抵押登記手續的委託人資料、借款合同、抵押合同及附件、和澤置業公司股東會決議書、評估報告、市房管局聯絡函、土地出讓金髮票、施工合同及工程款支付證明、抵押建築物的建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及規劃紅線圖、建築工程施工許可證等申請資料。其中抵押權人和抵押人共同向市國土局出具的《關於十堰市和澤置業有限公司在建工程量的確認書》落款時間為“2015年11月24日”。市國土局於2015年11月23日製作《土地登記審批表》，於2015年11月20日透過初審、複核，於2015年11月23日由首席代表審查加蓋行政審批專用章，於2015年11月24日做出被訴編號為十堰市他項（2015）第0998號土地他項權登記。
2015年11月26日招行武鋼支行作為抵押權人，和澤置業公司作為抵押人，共同向十堰市房地產管理局申請涉案房屋太和醫院科技樓東樓在建工程抵押登記，共同提交了十堰市房屋產權登記申請書、申請人主體身份證明、辦理抵押登記手續的委託人資料、抵押合同、借款合同、土地證影印件、土地他項權證影印件、抵押建築物的建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及規劃紅線圖、建築工程施工許可證、價值確認書等申請材料。十堰市房地產管理局在申請人提交的申請資料上加蓋“與原件核對無誤”印章，校對人在資料上簽名並註明收到時間為2015年11月26日。該局於2015年11月26日對申請人的意思表示、是否為共有房屋、資料是否真實有效進行了詢問。該局製作了《十堰市房屋現場勘查表》，在該表“須複核專案”欄中有籤批“權利人申請辦理在建工程抵押登記，依據抵押部位明細表，到現場勘查2號樓實際建造情況”，在“現場實地檢視情況”欄中有記載“經實地檢視，2#（科技樓）地下四層、地上十七層現已完工，2015。11。9”，附科技樓東樓背面現場照片落款時間為2015。11。09，該表審批時間為2015年11月24日。2015年11月27日十堰市房地產管理局制發被訴十堰茅箭區房建字第××號房屋他項權證。
2015年11月26日招行武鋼支行作為抵押權人，和澤置業公司作為抵押人，共同向十堰市房地產管理局申請涉案房屋5#、6#、7#號樓在建工程抵押登記，其中包含涉案的6#樓。雙方共同提交了十堰市房屋產權登記申請書，申請人主體身份證明，辦理抵押登記手續的委託人資料、抵押合同、借款合同、土地證影印件、土地他項權證影印件、抵押建築物的建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及規劃紅線圖、建築工程施工許可證、鄂十房預售字（2015）052號商品房預售許可證，價值確認書等申請材料。十堰市房地產管理局在申請人提交的申請資料上加蓋“與原件核對無誤”印章，校對人在資料上簽名並註明收到時間為2015年11月26日。該局於2015年11月26日在《登記申請書》中“詢問人、詢問時間”欄進行了填寫，但是對申請人的意思表示、是否為共有房屋、資料是否真實有效等詢問事項欄為空白。該局製作了5#、6#、7#號樓三份《十堰市房屋現場勘查表》，在該表“須複核專案”欄中有籤批“權利人申請辦理在建工程抵押登記，依據抵押部位明細表，到現場勘查5號樓壹層至柒層住宅用房，6號樓壹層至拾壹層住宅用房，7號樓壹層至拾貳層住宅用房的實際建造情況”，在“現場實地檢視情況”欄中有記載“經實地檢視，5號樓一層至七層住宅用房，6#第一層至第十一層住宅，7號樓一層至十一層住宅用房現已完工，2015。11。9”，附5#、6#、7#號樓背面現場照片落款時間為2015。11。09，該表審批時間為2015年11月24日。2015年11月19日和澤置業公司在十堰市房地產管理局官網釋出《在建工程抵押公告》，公告內容主要為招行武鋼支行與和澤置業公司於2015年11月19日向十堰市房地產管理局申請辦理在建工程抵押登記，抵押物為茅箭區人民南路35號<道和天下>3#、5#、6#、7#（住宅、車庫）。2015年11月27日十堰市房地產管理局制發被訴十堰茅箭區房建字第××號房屋他項權證。
2015年11月26日招行武鋼支行作為抵押權人，和澤置業公司作為抵押人，共同向十堰市房地產管理局申請涉案房屋3#、5#號樓地下室車庫（登記編號為14#\15#\16#號樓）在建工程抵押登記，共同提交了十堰市房屋產權登記申請書，申請人主體身份證明，辦理抵押登記手續的委託人資料、抵押合同、借款合同、土地證影印件、土地他項權證影印件、抵押建築物的建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及規劃紅線圖、建築工程施工許可證、價值確認書等申請材料。十堰市房地產管理局在申請人提交的申請資料上加蓋“與原件核對無誤”印章，校對人在資料上簽名並註明收到時間為2015年11月26日。該局於2015年11月26日對申請人的意思表示、是否為共有房屋、資料是否真實有效進行了詢問。該局製作了14#、15#、16#號樓三份《十堰市房屋現場勘查表》，在該表“須複核專案”欄中分別籤批“權利人申請辦理在建工程抵押登記，依據抵押部位明細表，到現場勘查14#、15#、16#號負一層至負四層車庫用房的實際建造情況”，在“現場實地檢視情況”欄中有記載“經實地檢視，14#、15#、16#第負一層至第負四層車庫已完工。11。9”，附14#、15#、16#號樓背面現場照片，落款時間為2015。11。09，該表審批時間為2015年11月24日。2015年11月27日十堰市房地產管理局制發被訴十堰茅箭區房建字第××號房屋他項權證。在出具的《抵押權登記資訊》表中登記時間為：2015年11月24日17時35分55秒。
2015年12月3日，招行武鋼支行一次性將貸款1。4億元發放到和澤置業公司賬戶內。
2018年10月18日十堰市茅箭區人民法院判決和澤置業公司法定代表人鄢賢成犯挪用資金罪，判處有期徒刑四年，向和澤置業公司返還其挪用的公司資金727。5萬元。
另查明，合作銀通公司訴和澤置業公司等多被告及招行武鋼支行借款合同糾紛一案，湖北省武漢市中級人民法院作出（2017）鄂01民初25號民事判決，該判決確認了本案和澤置業公司與招行武鋼支行《委託貸款抵押合同》合法有效，合作銀通公司對《委託貸款抵押合同》項下的抵押物財產折價或拍賣、變賣的價款在和澤置業公司不能清償債務的範圍內優先受償。湖北省高階人民法院於2018年4月8日作出（2018）鄂民終46號民事判決，維持了（2017）鄂01民初25號民事判決。
又查明，太和醫院訴和澤置業公司、合作銀通公司、招行武鋼支行抵押權糾紛一案，十堰市中級人民法院作出（2017）鄂03民初8號民事判決，判決駁回太和醫院的訴訟請求。
本案在一審審理期間，一審法院組織原告、被告先後於2018年10月30日、11月1日到涉案抵押物現場查勘。建築物整體可見在太和醫院實際生產活動範圍內，科技樓東樓使用該院內部馬路出行，系該樓唯一通行道路，該樓地下車庫與3#、5#樓地下室-1至_4層車庫連線為整體，僅有一個位於原告單位院內的進出口。
一審法院認為
，一、被告主體是否適格。根據《不動產登記暫行條例》第六條第二款“縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作”的規定，十堰市人民政府確定市國土局自2016年3月起為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作。依據《中華人民共和國行政訴訟法》第二十六條第六款“行政機關被撤銷或者職權變更的，繼續行使其職權的行政機關是被告”的規定，市國土局為本案適格被告。
二、本案應否共同訴訟。太和醫院在起訴之初針對被告做出的土地抵押登記和十堰市房地產管理局做出的房屋抵押登記四個具體行政行為提起了訴訟，因十堰市房地產管理局的不動產登記行政職能現由被告行使，行政行為性質相同，均系不動產登記，作出行政行為的事實和理由相同，且產生被訴四個行政行為的基礎法律關係、相對人、利害關係人相同，屬於同類行政行為。為減少當事人訴累，節約司法資源，經詢問當事人意見，一審法院決定合併審理。
三、本案所訴行政行為的效力是否已被民事裁判結果羈束，案件是否應當中止審理。2008年2月15日實施的國家建設部《房屋登記辦法》第二條規定“本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為”。《中華人民共和國物權法》第九條第一款規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力”。由此可知
我國的不動產登記制度性質具有複合性，一方面不動產登記是不動產物權的公示方式，是當事人之間就不動產物權發生變動的合意表示推動的結果，在登記之前只體現為債權的存在；另一方面，
根據上述法律、法規的規定，及現在實施的《不動產登記暫行條例》的規定，
我國承擔不動產登記職責的機構是國家行政機關，就其履行法定職責及其遵循的程式而言，不動產登記又具有行政行為的特點。即原因行為和登記都是不動產物權變動生效的要件，不僅需要債權的意思表示，還須履行登記的法定方式，以公示作為物權變動的成立或生效要件。不動產登記的複合性導致由此引發的訴訟應當根據訴訟標的的不同而區分民事或者行政訴訟程式。從產生物權變動生效的民事原因行為、行政行為的相互關聯來看，民事原因行為無效必然導致行政登記行為失去基礎，但是民事原因行為有效則不必然導致行政登記行為存廢。
故被告認為被訴行政行為的效力已被民事判決羈束，應當裁定駁回起訴的辯稱理由於法無據，不予支援。
《最高人民法院關於審理房屋登記案件若干問題的規定》第八條規定“當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關係無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期限內；已經受理的，裁定中止訴訟。”本案太和醫院因不動產抵押登記行為，而對作為原因行為的抵押合同和生效要件的行政登記行為的合法性均提出異議。就抵押合同的效力，太和醫院已於2017年2月6日向十堰市中院提起民事訴訟，主張民事權利，同時也針對行政行為的合法性向一審法院提起了本次行政訴訟。透過庭審可知其起訴不是僅以“作為房屋登記行為基礎的抵押民事法律關係無效或者應當撤銷為由”成立訴訟，更針對被告履行不動產登記法定職責及其遵循的程式合法性提出質疑。因不動產登記制度的複合性，
民事訴訟針對基礎民事法律關係的裁判結果不能理解為對行政登記行為合法性的審查有當然的完全的羈束力。
故被告認為應當根據上述司法解釋中止本案的審理的辯稱理由不符合該司法解釋的針對方向，不予支援。
四、被訴行政行為是否合法。不動產登記的複合性導致登記行政行為的啟動必須依據當事人之間就不動產物權發生變動的合意表示的申請，由申請人決定申請登記以及登記的內容為何。《房屋登記辦法》第七條規定辦理房屋登記，依照下列程式進行：一、申請；二、受理；三、稽核；四、記載於登記簿；五、發證。《房屋登記辦法》第十一條第一款規定：申請房屋登記，申請人應當向房屋登記機構提出申請，並提交申請資料。第十七條規定“申請人提交的申請登記資料齊全且符合法定形式的，應當予以受理，並出具書面受理憑據；申請人提交的申請登記資料不齊全或者不符合法定形式的，應當不予受理，並告知申請人需要補正的內容”。上述法規從程式上規定了登記機構的登記職能依據申請人的申請事項及提供的資料啟動，進而履行職責。
本案中被告提交十堰房建茅箭區字第××號登記行為的證據顯示申請人和澤置業公司、招行武鋼支行簽訂基礎民事合同《房地產抵押合同》、《委託貸款抵押合同》、《委託貸款借款合同》均於2015年11月11日，而登記機關《十堰市房屋現場勘察表》及勘察現場照片載明勘察時間為2015年11月9日，此時申請人雙方關於設立他項權的民事合意尚未形成，被告因何啟動現場勘查行為的原因不明，依據什麼確定勘查物件及範圍的內容不明。同時房屋登記機關內部稽核批准辦理抵押登記的時間為2015年11月24日，而證據顯示房屋登記機關收到申請人提供的申請資料時間則晚於稽核後於2015年11月26日，對申請人是否是真實意思的表示，房屋是否是共有房屋，提交資料是否真實、有效等情況的調查、詢問完成於2015年11月26日。據此，登記機關依據什麼資料進行稽核，如何稽核而決定，不明。上述時間流程違反了《房屋登記辦法》第七條、第十七條的規定，程式違法，導致被訴房屋登記行為作出稽核決定時事實不清，證據不足。
五、合理性審查問題。
判斷某一行政行為是否具有合理性，必須考慮行政機關主、客觀兩個方面的因素或者條件，主觀方面是否具有違反法律規定的目的的情況存在，客觀方面是否具有很不合理，違背一般人的理智，顯失公正、平等適用原則等情形。
國家建設部、國土資源部在《中華人民共和國物權法》頒佈之後先後通過了《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》，以《物權法》為立法依據之一，將立法目的明確為“規範房屋、土地的登記行為，維護房地產交易安全，保護權利人的合法權益”。上述兩部部門規章在《不動產登記暫行條例》實施以前，對行使不動產登記職責的相關行政機關如何執行法律，實施行政登記措施做出了具體的應用解釋和行為規制。《房屋登記辦法》第十一條第一款規定“申請房屋登記，申請人應當向房屋登記機構提出申請，並提交申請資料”。該辦法第十八條規定“房屋登記機構應當查驗申請登記資料，並根據不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權利人是否同意更正，以及申請登記資料中需進一步明確的其他有關事項詢問申請人。詢問結果應當經申請人簽字確認，並歸檔保留。房屋登記機關認為申請登記房屋的有關情況需要進一步證明的，可以要求申請人補充材料”。《土地登記辦法》第九條規定“申請人申請土地登記，應當根據不同的申請事項提交下列材料：（一）土地登記申請書；（二）申請人身份證明材料；（三）土地權屬來源證明；（四）地籍調查表、宗地圖及宗地界址座標；（五）地上附著物權屬證明；（六）法律法規規定的完稅或者減免稅憑證；（七）本辦法規定的其他證明材料”。第十三條規定“國土資源行政主管部門受理土地登記申請後，認為必要的，可以就有關申請事項向申請人詢問，也可以對申請登記的土地進行實地檢視”。上述具體的審查規定即是為了落實《物權法》中對於物權得喪變更的禁止性規定在登記生效要件的實現。其中即包括《中華人民共和國物權法》第一百八十四條規定“下列財產不得抵押：（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；”。
在2016年3月十堰市人民政府確定市國土局為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作之前，我市的不動產登記沿用原有模式：土地使用權的登記由市國土局行使，地上建築物的登記由十堰市房地產管理局行使。在地、房分離登記的情況下，在建建築物因其所有權尚未明確公示於眾，法律關係不確定因素多，隱含較多風險而獨具複雜性，其所有權和房屋佔用範圍內的土地使用權權利主體可能因特殊情況而導致特殊的表現形式。故《房屋登記辦法》第六十條第（六）項、第十九條規定明確要求申請在建工程抵押權設立登記的，應當提交涉案房屋的建設工程規劃許可證作為必要材料進行審查，並應當實地檢視，即是為了從建築物的規劃內容如建設專案、面積、規劃用地性質、建設單位、建設行為的合法性等諸多方面儘可能的明確申請抵押人是否具有建築物的處分權，使用權、所有權是否存在不明或者爭議的情況，以達成該《辦法》第八條“辦理房屋登記，應當遵循房屋所有權和房屋佔用範圍內的土地使用權權利主體一致的原則”的規定。同理，市國土局在進行在建工程佔用範圍內的土地使用權登記時亦收集了涉案房屋的建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證作為必要材料進行審查。基於相同的考量，最高人民法院規定如何判斷不動產權利人時，在《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十五條明確規定“對案外人的異議，人民法院應當按照下列標準判斷其是否系權利人：（一）已登記的不動產，按照不動產登記簿判斷；未登記的建築物、構築物及其附屬設施，按照土地使用權登記簿、建設工程規劃許可、施工許可等相關證據判斷……”。
房屋登記機關在涉案房屋的建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證明確載明共同建設單位為“和澤置業公司、太和醫院”，建設專案名稱“太和醫院科技綜合樓”，核定指標內容規劃用地性質為醫院用地、住宅用地兼商業用地，兼《建設工程設計方案核定通知書》載明“科技樓為和澤置業公司與太和醫院聯合建設”，而申請抵押人僅僅為其中一方建設單位的情況下，基於“規範房屋、土地的登記行為，維護房地產交易安全，保護權利人的合法權益”的工作目的，對申請登記的房屋、土地權屬情況進行進一步的瞭解，如要求和澤置業公司出具共同建設單位關於抵押事項的意見，是符合《房屋登記辦法》第十八條規定“房屋登記機構應當查驗申請登記資料，並根據不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權利人是否同意更正，以及申請登記資料中需進一步明確的其他有關事項詢問申請人。詢問結果應當經申請人簽字確認，並歸檔保留。房屋登記機關認為申請登記房屋的有關情況需要進一步證明的，可以要求申請人補充材料”立法目的的，亦符合該《辦法》第十三條“共有房屋，應當由共有人共同申請登記”的稽核方向。且房屋登記機關在按照該《辦法》第十九條規定實地檢視時，涉案地下車庫已經由原告投入實際使用中，科技樓東樓主體已基本完工，出入通道明顯。在此情況下，太和醫院堅持科技樓東樓、地下車庫不具備獨立對外使用的可能是符合生活常識的。登記機關作為十堰市轄區的行政機關，從生活常識上應當推定其瞭解太和醫院在本行政轄區內具有獨特性的指徵。結合上述規劃、施工許可內容，太和醫院認為上述證據清楚導向和澤置業公司單獨處分涉案房屋極可能引發權屬爭議的情況，是符合正常思維判斷標準的。
登記機關做出被訴行政行為時主觀上嚴重違背行政機關“盡其最善”的工作原則，忽視申請標的“聯合建房”的具體情況，把對建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證的稽核片面的理解為僅是對在建工程施工合法性與否的稽核，而忽略在建建築物的特殊性，放棄對許可內容的直觀合理性審查，機械性的以土地使用權取得方式界定地上建築物的使用性質，以土地使用權人界定相關權利人，導致客觀上其稽核帶有明顯任性傾向的不適當、不妥當情形，明顯不當。
綜上，依據《中華人民共和國行政訴訟法》第七十條第（三）項、（六）項的規定，判決
撤銷原十堰市房地產管理局於2015年11月27日作出的編號為十堰房建茅箭區字第××號在建工程抵押登記。
案件受理費計50元由十堰市國土資源局負擔。
上訴人十堰市自然資源與規劃局上訴稱，
1、太和醫院既非行政行為的相對人，也與該具體行政行為沒有法律上利害關係，太和醫院不具有行政訴訟原告主體資格，其無權提起撤銷在建工程抵押登記之訴。2、上訴人依法作出的在建工程抵押登記合法有效。本案所涉在建工程抵押登記行為系和澤置業公司與招行武鋼支行共同申請，履行了合理審慎的審查義務，仔細核查了申請材料的真實性與合法性，進行了相關的問詢和現場查勘工作，沒有發現法律禁止抵押的情節，在辦理抵押登記中，申請人向登記機關提出申請，並對材料的真實性、合法性、有效性負責，即使存在損害他方或者第三方情形，也應由申請人承擔。3、一審法院偏離對行政行為合法性審查，而試圖解決具體民事問題，土地使用權人、建設方與實際所有人不一致如何解決，抵押車庫歸誰使用的問題，所有權是否存在不明或者爭議的情況，這些不是登記機關因登記須履行的法定職責，且本案登記行為已被民事裁判結果所羈束，一審裁判已突破生效民事裁判結果。請求二審法院撤銷一審判決，駁回上訴人太和醫院的訴訟請求。
招商武鋼支行上訴稱，
1、市國土局依據雙方的共同申請，經審查認為申請人提供的抵押材料完整、齊全後，作出抵押登記行為，是完全合法有效的。2、依據行政訴訟法司法解釋的規定，程式輕微違法且對原告依法享有的聽證、陳述、申辯等重要程式性權利不產生實質影響的，屬於不應撤銷行政行為的情形，本案中，一審法院認為辦理時限不一致導致違法程式，這種違反屬於“輕微程式違法”範疇，一審法院判決撤銷屬於適用法律錯誤。3、抵押登記行為屬於行政確認，在學理上，只可能進行合法性審查，而無法對其進行合理性審查。
合作銀通公司上訴稱，
1、一審法院沒有依法審查原告的訴訟主體資格，適用法律不當。太和醫院與和澤置業透過支付對價從而將來應獲得相應物權其構成的法律關係為房屋買賣合同關係，並不能對抗已設立的擔保物權，抵押權的設立並不影響太和醫院行使權利，設立抵押權並不禁止所有權人合理使用，並未侵害太和醫院的合法權益，其不具備法律上和事實上的利害關係，不是行政訴訟的適格主體。2、太和醫院提起本案的訴訟已超過起訴期限，一審法院沒有依職權審查，且適用法律不當，應當直接裁定駁回起訴。訴爭抵押登記行為早在2015年就已依法在十堰房管局官網上進行了公告，此時就應當推定太和醫院應當知道涉案建築物被抵押的法律事實。而且早在2016年5月，因和澤置業公司債務危機，太和醫院領導專門登門與上訴人協商，並於2017年1月19日向十堰市中級法院提起民事訴訟，要求確認抵押無效，其在起訴中也對訴爭抵押物已辦理抵押登記的事實是明知的，且在起訴前向人民法院申請訴前財產保全，十堰市中級法院於2017年1月6日查封了訴爭抵押物所在地塊（證號十堰國用（2013）第0806002-1B），查封文號（2016）鄂03執保24-1號。其依法應當在知道抵押事實之日起一年內提起行政訴訟，但其在2018年2月28日提起本案的訴訟，已經超過起訴期限。3、被訴抵押登記行為合法有效，一審判決以訴爭抵押登記行為違反法律程式為由予以撤銷，沒有事實和法律依據。《房屋登記辦法》第七條對房屋登記程式並沒有作出強制性規定，其只是規定辦理房屋登記一般依照下列程式進行，並非規定“應當”按照下列程式進行，一審法院將不具法律強制效力的辦事步驟，偷換為行政機關應當遵循的法定程式，顯然屬於適用法律不當。一審判決還認為勘驗時間、批准時間、詢問時間不盡一致是申請辦理時的客觀實際情況，但並未違法。辦理在建工程抵押本身是非常複雜的，和澤置業在申請過程中，並不可能一次性完美無缺的提交全部材料，而是分階段、分步驟，在登記部門的指導下，不斷補正、完善後才能符合登記部門的辦理要求。因此，在實際辦理過程中不可能遵循收件-受理-詢問-勘察這樣完美的理論順序，根據相對人提交資料的齊全完備程度以及登記部門的審查進度，體現為收件-詢問-勘察-受理的順序反而更符合實際。即使一審法院認為辦理時限不一致導致“違反程式”，但從性質上看也屬於“輕微程式違法”範疇，判決撤銷屬於適用法律不當。4、一審判決對訴爭抵押登記行為進行合理性審查有誤。在辦理抵押登記過程中，登記機關進行現場勘驗時還是在建工程，不可能發現完工後的出入通道。一審法院以2018年的現場狀況去倒推2015年的現場狀況，進而認為登記機關勘驗現場失察，屬於基本事實不清。抵押登記行為屬於行政確認，只要申請材料齊全，並且申請材料反映的建築物與現場狀況一致，登記部門就應當辦理抵押登記，不具有合理性評價的可能。5、抵押登記行為屬於行政確認，不具備合理性評價的可能，只要申請人提交了符合登記條件的材料，行政機關就應當進行抵押登記，行政機關並沒有自由裁量的餘地，抵押登記行為屬於行政確認，該行為在法律上並沒有為行政相對人創設新的法律義務，因此，對行政確認在學理上，只可能對其進行合法性評價，而無法對其合理性評價。6、因抵押人善意取得，一審法院不應撤銷抵押登記行為。本案中，招行武鋼支行與和澤置業簽訂抵押貸款合同時，進行了相應的審查，且不存在重大過失，招行武鋼支行已向和澤置業公司按約定發放貸款1。4億元，依據貸款合同完成了支付抵押權對價的義務，抵押合同已經被生效的武漢中院（2017）鄂01民初25號民事判決所認定為合法有效。以上事實足以認定本案中抵押權人是善意的，一審法院撤銷抵押權人善意取得的抵押權，違反了《房屋登記辦法》第八十一條規定，屬於適用法律不當。綜上所述，請求二審法院撤銷一審判決，駁回太和醫院的起訴或者訴訟請求。
太和醫院辯稱，
1、太和醫院訴訟主體適格，符合提起訴訟的身份條件。根據《建設工程規劃許可證》及後附的2014-JG-134號紅線圖中可以看出，“太和醫院科技綜合樓”（以下簡稱“科技樓”）的共同建設單位是和澤置業公司與太和醫院，紅線圖中的建築物由數個封閉的類橢圓形建築物組成，建築物最外部輪廓封閉無中斷，並特別標註7、8樓為連廊。2015年6月和澤置業公司將科技樓整體地下室及“道和天下”3#、5#樓地下室-1至-4層車庫交太和醫院正式掛牌使用，市國土局提交的市房管局當時的現場勘查照片已經能夠清晰的看到地下停車場整齊的照明燈光和緊密連為一體的建築物。因此，和澤置業公司的抵押行為，必然會影響同為建設單位的太和醫院的利益，市國土資源局、十堰市房地產管理局（下稱“市房管局”）所作出的登記行為，當然與太和醫院有利害關係。科技樓地下室與“道和天下”3#、5#樓地下室-1至-4層完全貫通，科技樓是一個整體，共同建設本身就說明了太和醫院的訴訟主體符合法定條件。2、本案顯然未超過訴訟期限的規定。在本案的行政訴訟起訴之前，最先涉及對《委託貸款委託合同》《委託貸款借款合同》《委託貸款抵押合同》效力問題進行審查的案件為（2017）鄂01民初25號民事案件，該案為確認合作銀通公司是否享有優先權而將合同效力問題作為爭議焦點予以審查，而（2017）鄂01民初25號民事案件的起訴時間為2016年12月20日，2017年1月19日，太和醫院向十堰市中級人民法院提起（2017）鄂03民初8號民事案件訴訟，要求確認《委託貸款抵押合同》無效，並要求招行武鋼支行、合作銀通公司於文書生效後10日內登出抵押登記。（2017）鄂01民初25號民事案件與（2017）鄂03民初8號民事案件均需審理《委託貸款抵押合同》效力問題，（2017）鄂01民初25號民事案件二審於2018年4月8日作出（2018）鄂民終46號民事判決。本案的起訴時間為2018年2月27日，根據前述《最高人民法院關於審理房屋登記案件若干問題的規定》第八條的規定，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期限內，且該案在（2018）鄂民終46號民事判決作出前已經受理，至（2018）鄂民終46號民事判決作出後才開庭審理，有關司法訴訟程式的情況均在原審判決書中載明並進行了評判，故從法條的本意來看，本案並未超過訴訟期間。3、被訴抵押登記程式不合法。現有證據已經說明了其沒有按照《房屋登記辦法》按程式受理登記業務，顯然不符合最低限度的程序正義要求。有關登記行為的程式問題，原審判決中已經說明的非常詳細了。本案中登記機關的程式問題，使得稽核的作用和價值根本沒有體現出來，登記機關依據什麼資料稽核，如何稽核而決定，不明。顯然不屬於程式輕微瑕疵。登記機關按照收件-詢問-勘查-受理這種與制度設計相反的操作，行政機關不根據申請如此主動的介入到民事活動中來一方面印證了是不是存在其他的不正當原因的猜想，另一方面也表現出公權力對制度和程式的藐視。市國土局以提高辦事效率為由的說法，可以收到申請前先行審查，那按照《房屋登記辦法》第十七條的規定，如果審查有問題，不能辦理登記，如何回覆申請人？甚至於說，因為申請人沒有遞交申請，登記部門完全可以不回覆，這樣做也不違法，想怎麼來，就怎麼來，那還要《房屋登記辦法》幹什麼呢？4、行政行為合理性的問題，實際上貫穿登記行為始終，“合理審慎”的審查要求在登記機關具體工作中出現各種流於形式的狀況，“審慎”職責根本未盡到，其合理性當然存在嚴重瑕疵。登記機關收取的《建設工程規劃許可證》中建設單位為太和醫院與和澤置業公司在顯著位置寫明，專案名稱有“太和醫院科技綜合樓”的明顯提示，後附紅線圖中設計說明表明了“醫療辦公用房”等等內容，均出現在遞交的材料中，但凡審查過，確認一下抵押申請人有無權利申請設立抵押登記，也已能引起登記機關的注意，和澤置業公司存在著不能完全處分建築物的可能性高度存在，向規劃中的另一個建設方瞭解相關情況，這種基於審慎義務所採取的瞭解抵押物詳情的方式在本案中是有實際價值的，對登記機關而言也不是一個過分的要求，可惜卻沒有做出。由此不難看出，登記機關完全沒有看過申請材料內容，就僅是流於形式看看是不是有這些登記需要的材料，至於能不能抵押，可不可以抵押，沒有根據文字或資料內容所反映出的資訊，做最基本的形式上的審慎處理和判斷。5、抵押權人當然不構成善意取得，因為和澤置業公司與合作銀通公司間存在惡意損害太和醫院的事實。好處費、《委託書》查明的情況以及抵押登記辦理過程中已經有明顯的證據證明貸款用途異常但仍然繼續辦理抵押登記、財務印章發生變化仍然繼續付款，這些行為互相印證，足以說明合作銀通公司為了能夠放出貸款，賺取利息及高額的好處費，與和澤置業公司互相串通，以期在形式上符合貸款條件，惡意損害了太和醫院的利益，其顯然不符合善意取得的條件。
一審第三人和澤置業公司述稱
，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，上訴人的上訴理由均不能成立，請求駁回上訴，維持原判。
上訴人合作銀通公司在二審庭審時提交了下列證據：
證據1、十堰中院於2016年12月27日製作（2016）鄂03財保17號保全裁定、（2016）鄂03執保24號協助執行通知書和（2016）鄂03執保24-1號協助執行通知書。
證據2、民事起訴狀。2017年1月19日，太和醫院向十堰市中院提出民事訴訟，請求確認訴爭抵押行為無效。
以上證據擬證明2016年12月29日，十堰中院已應太和醫院申請，依法查封了訴爭抵押物，從常識可知，太和醫院當時就理應知悉訴爭抵押登記行為的存在，其提起訴訟超過了起訴期限。
太和醫院對合作銀通公司提交的證據真實性無異議，但認為不能證明其目的。和澤置業公司和十堰市自然資源與規劃局對合作銀通公司提交的證據均無異議。本院認為，合作銀通公司提交的證據雖然真實，但不能由該證據就當然的推斷出太和醫院提起本案的行政訴訟超過起訴期限。對合作銀通公司的證據不能達到其證明目的。
本院經審理查明的事實與一審判決認定的事實一致，本院予以確認。
本案在審理過程中，因十堰市機構改革實施，不再保留市國土資源局重新組建十堰市自然資源與規劃局，故本案依法將上訴人市國土資源局變更為十堰市自然資源與規劃局。
本案的審理物件為2015年11月27日，十堰市房地產管理局對和澤置業公司位於茅箭區二堰街辦人民南路46A號2幢［（－4）－（－1）］-1，（1-17）-1的在建工程辦理的十堰房建茅箭區字第××號在建工程抵押登記。
本院認為
，本案的爭議焦點為：1、太和醫院是否具備本案行政訴訟的原告主體資格；2、太和醫院提起本案的訴訟是否超過法定起訴期限；3、被訴抵押登記行為是否合法。
關於爭議焦點1，太和醫院是否具備本案行政訴訟的原告主體資格？
本院認為，本案所涉及的抵押建築物系太和醫院科技綜合樓的一部分，太和醫院綜合樓專案用地包括太和醫院劃撥用地和和澤置業公司出讓用地，因太和醫院自己的土地面積過小無法達到建設科研綜合樓的目的，太和醫院便與相鄰土地使用權人和澤置業公司合作，共同建設，定向開發。雙方於2012年12月21日簽訂《關於購買科技綜合樓意向協議書》，約定太和醫院以單價5300元／
㎡
購買由和澤置業公司定向開發的屬於和澤置業公司土地範圍內的全部建築（包括地下四層及地上部分建築面積約
36000
㎡
），太和醫院以此取得整棟太和醫院科技綜合樓（包括地上和地下）的所有權。該棟太和醫院科技綜
合樓的施工圖紙和設計方案完全按照太和醫院認可的醫療辦公用房的標準進行設計和施工。原十堰市規劃局和原十堰市住房和城鄉建設委員會分別向共同建設單位太和醫院和和澤置業公司辦理和頒發了工程名稱為“太和醫院科技綜合樓”的《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》，其中《建設工程規劃許可證》及其紅線圖載明“正負零以上一至頂層為醫療辦公用房”，在辦理被訴抵押登記前，太和醫院已經支付了購買屬於和澤置業公司土地範圍上建築物的大部分對價，和澤置業公司已經將太和醫院科技綜合樓地下四層交付太和醫院作為太和醫院地下停車場使用。
太和醫院作為太和醫院科技綜合樓的建設單位之一，是該專案立項、規劃、施工、驗收的啟動者、參與者和推動者，也是該專案的最終使用者，該專案的部分建築物在太和醫院不知情的情況下被抵押登記，設立抵押權，影響了太和醫院在先取得的合法財產權益，太和醫院雖然不是被訴抵押登記的行政相對人，但與被訴抵押登記行為之間有直接的利害關係，系行政行為利害關係人，太和醫院具有提起本案行政訴訟的原告主體資格。
三上訴人稱太和醫院不具有本案行政訴訟原告主體資格的上訴理由，不能成立，本院不予採納。
關於爭議焦點2，太和醫院提起本案的訴訟是否超過法定起訴期限？
本院認為，根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第六十四條和第六十五條的規定，公民、法人或者其他組織不知道行政機關作出的行政行為內容的，其起訴期限從知道或者應當知道該行政行為內容之日起計算，但從知道或者應當知道行政行為內容之日起最長不得超過一年。
所謂知道或者應當知道行政行為的內容係指知道行政行為的主體和設定的權利、義務，具體到抵押登記行為，除了知道抵押登記證號外，更應當知道抵押人和抵押權人及抵押物的坐落、抵押部位、抵押面積、抵押期限等內容
。太和醫院於2017年1月19日以和澤置業公司、合作銀通公司、招商武鋼支行為被告，向本院提起民事訴訟，要求確認被告和澤置業公司與被告招行武鋼支行（委託人合作銀通公司）於2015年11月11日簽訂的《委託貸款抵押合同》（201525001103-1、2015251103-02、2015251103-03號抵押清單中的房產及佔用土地即土地權證號：08060002-1B）無效，該案於2017年2月6日立案，後因合作銀通公司在提交答辯狀期間，對管轄權提出異議，本院於2017年5月16日暫停審限，並作出（2017）鄂03民初8-1號裁定駁回被告合作銀通公司對該案管轄權提出的異議，湖北省高階人民法院於2017年10月11日作出（2017）鄂民轄終128號民事裁定，駁回被告合作銀通公司上訴，維持原裁定。在該案訴訟過程中，太和醫院的委託律師才從不動產登記中心調取抵押登記材料，才知道被訴抵押登記的具體內容，且根據《最高人民法院關於審理房屋登記案件若干問題的規定》第八條“當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關係無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期限內；已經受理的，裁定中止訴訟。”的規定，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期限內。故，太和醫院於2018年2月27日提起本案的行政訴訟，並未超過法定起訴期限。三上訴人稱在太和醫院提起本案訴訟超過起訴期限的上訴理由均不能成立，本院不予採納。
關於爭議焦點3，被訴抵押登記行為是否合法？
本院認為，被訴在建工程抵押登記行為的合法性問題，涉及到以下幾個方面：
一是被訴在建工程抵押物系在建太和醫院科技綜合樓的一部分，能否將部分建築物作為抵押物進行登記。
因太和醫院科技綜合樓從最開始的規劃設計及施工建設均系一個整體專案，整棟建築不管在外觀物理結構上還是在使用功能上均無法拆分，即和澤置業公司國有土地上的建築部分和太和醫院劃撥國有用地上的建築部分系一個不可分割的整體，中間並沒有固定界限進行物理上或者使用功能上的區分。根據《房屋登記辦法》第十條的規定，房屋應當按照基本單元進行登記，房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用並且有明確、唯一的編號（幢號、室號）的房屋或者特定空間。非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。太和醫院科技綜合樓作為醫療辦公用房，並非住房，應當以該房屋的幢、層、套、間等有固定界限作為基本單元進行登記。抵押權人招商武鋼支行與抵押人和澤置業公司共同申請設立房地產抵押登記申請書載明：設立房地產抵押的範圍幢號：2幢，房號：［（-4）-（-1）］-1，（1-17）-1，結構：鋼混，抵押部位：全部，設計用途：空白，建築面積：30890。3
㎡
，佔地面積：空白。抵押人招商武鋼支行與抵押人和澤置業公司雙方簽訂的《房地產抵押合同》約定的房地產抵押的範
圍載明：抵押物名稱“道和天下”二期科技綜合樓專案在建工程，抵押物明細：1、科技綜合樓，建築面積21685。6
㎡
；車庫，建築面積
9204。7
㎡
。用於抵押的建築物只是整棟建築物的一部分，並非有固定界限進行特定和獨立使用價值可稱為作為基本單元的幢、層、套、間。房屋登記機關將不具有基本單元的建築物部分作為基本單元進行抵押登記，違反了《房屋登記辦法》第十條的規定。根據《房屋登記辦法》第二十二條的規定，有下列情形之一的，房屋登記機構應當不予登記：…（四）申請登記房屋不能特定或者不具有獨立利用價值的。抵押人招商武鋼支行與
抵押人和澤置業公司共同申請抵押登記的房屋，因屬於整幢科技綜合樓的一部分，該部分建築面積雖然能夠確定，但不具有固定界限而不能特定，其必須與未抵押部分建築面積共同使用才具有獨立的利用價值，故房屋登記機關不能特定或者不具有獨立使用價值的房屋進行抵押登記，違反了《房屋登記辦法》第二十二條的規定。
二是關於申請材料是否齊全，是否符合法定形式問題。
所謂申請材料符合法定形式是指申請材料符合法定時限、記載事項符合法定要求、文書格式符合規範。根據《房屋登記辦法》第六十條的規定，申請在建工程抵押權設立登記的，應當提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）抵押合同；（四）主債權合同；（五）建設用地使用權證書或者記載土地使用權狀況的房地產權證書；（六）建設工程規劃許可證；（七）其他必要材料。《城市房地產抵押管理辦法》第二十八條規定，以在建工程抵押的，抵押合同還應當載明以下內容：（一）《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》編號；（二）已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當於土地使用權出讓金的款額；（三）已投入在建工程的工程款；（四）施工進度及工程竣工日期；（五）已完成的工作量和工程量。該管理辦法第三十四條第二款規定，以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書後，重新辦理房地產抵押登記。本案中，雙方申請的登記材料雖然齊全，但提交的抵押合同中均未按照《城市房地產抵押管理辦法》第二十八條規定的應當記載的五項事項進行記載，對在建工程抵押的，登記機關也未按照《城市房地產抵押管理辦法》第三十四條第二款的規定，在抵押合同上作記載。房屋登記機關應當對申請人提交的材料是否符合法定形式進行審查，對不符合法定形式材料的告知申請人補正，使之符合法定形式，但房屋登記機關未嚴格審查，將不符合法定形式的房屋抵押合同作為登記材料，導致登記材料不符合法定形式要件要求。
三是登記機關是否盡到了合理審慎的審查義務。
房屋登記機關在履行房屋登記職責時在履行形式審查的義務的同時，還需盡到必要的注意義務。就在建工程抵押登記而言，因在建工程無法透過公示公信的方式對外宣示其權屬，其所有權和在建工程佔用範圍內的土地使用權權利主體可能因特殊情況而導致特殊的表現形式。故《房屋登記辦法》第六十條第（六）項、第十九條規定明確要求申請在建工程抵押權設立登記的，應當提交涉案房屋的建設工程規劃許可證作為必要材料進行審查，並應當實地檢視，即是為了從建築物的規劃內容如建設專案、面積、規劃用地性質、建設單位、建設行為的合法性等諸多方面儘可能的明確申請抵押人是否具有建築物的處分權，使用權、所有權是否存在不明或者爭議的情況。故在建工程規劃許可證和施工許可證上記載的建設單位是確定在建工程權屬的重要依據。不動產登記機關在稽核在建工程抵押登記時，應該審查申請人與依法提交的材料記載的主體是否一致，申請抵押登記的內容與有關材料證明的事實是否一致
。本案中，和澤置業公司提供的國有土地使用權證與在建工程規劃許可證、施工許可證記載的權利主體不一致，在建工程規劃許可證和施工許可證上明確記載建設單位為太和醫院和和澤置業公司，建設規模為42117。4平方米，特別是規劃許可證紅線圖中明確載明：專案名稱為“太和醫院科技綜合樓”，正負零以上一至頂樓層為醫療辦公用房，建築面積為28275。1平方米。對這種建設單位主體與土地使用權權利主體出現不一致可能導致“房地不一致”的情形出現，且在不動產登記機關在現場實地調查時，能夠檢視到太和醫院科技綜合樓的地下四層已經作為太和醫院的車庫投入運營。作為登記機關應當盡到必要的注意義務，審慎的行使登記職責，認識到如對該在建工程進行抵押登記有可能影響到太和醫院一方的正當合法權益。不動產登記機關應當全面瞭解申請人和澤置業公司對該在建工程進行抵押是否徵得另一建設單位太和醫院的意見，在另一建設單位太和醫院未出具是否同意抵押的意見之前，作為不動產登記機關不能僅憑和澤置業公司一方的單獨申請就認為其對抵押物有處分權而為其辦理抵押登記。抵押權人與抵押人共同申請抵押設定房地產抵押的範圍為2幢（太和醫院科技綜合樓）［（-4）-（-1）］-1，（1-17）-1，抵押部位為全部，其申請範圍明確為地下四層和地上正負零以上至17層頂層，不動產抵押登記機關在對抵押物進行現場勘查時，《十堰市房屋現場勘查表》載明，須複核專案：和澤置業公司申請辦理在建工程抵押登記，依據抵押部位明細表，到現場勘查2號樓實際建造狀況；現場實地檢視情況：勘查結果為2號（科技樓）地下四層、地上十層已完工；房屋登記機關的複核人員簽署的意見系要求按照規劃許可面積功能及實際建造工程辦理在建工程抵押。但房屋登記機關在最後抵押登記時，卻只抵押登記了規劃許可及實際建造工程的其中一部分，將不可分割的整棟樓人為的進行物理分割，導致規劃許可建築面積及實際建造工程面積與抵押登記面積不一致。綜上，房屋登記機關在審查涉案在建工程抵押登記時，對出現申請人與依法提交的材料記載的主體不一致和申請抵押登記的內容與有關材料證明的事實不一致的情形未認真稽核，未盡到合理審慎審查義務，違反了《房屋登記辦法》第二十條第（一）項、第（三）項規定。
四是關於辦理抵押登記程式是否合法問題。
所謂登記程式，就是登記機關辦理登記業務需要遵循的步驟、順序、時限、方式等。程式合法公正才能保證實體結果的合法公正，行政程式具有其獨立的作用和價值，只有嚴格按照程式辦事，能夠保證登記事項的實體公正。《房屋登記辦法》第七條規定了辦理房屋登記，一般依照下列程式進行：（一）申請；（二）受理；（三）稽核；（四）記載於登記簿；（五）發證。房屋登記行為作為依申請的行政行為，當事人的申請是登記行為的起點和源頭，房屋登記機關基於申請人的申請而啟動登記程式，受理登記申請後，才能啟動對申請人的申請材料進行稽核和勘驗調查程式。本案中，房屋登記機關在受理申請人的抵押登記申請前，就對抵押物進行了現場勘驗，違反了抵押登記應當遵循的步驟和順序的程式性要求。這種違反先受理後調查核實程式的後果，極易導致申請事項和先行調查核實的事項出現不一致，引發登記錯誤。本案中，房屋登記機關先行對抵押物進行現場勘查，針對的是整棟科技綜合樓，勘查結果是整棟科技綜合樓地下四層和地上17層已完工，但申請人申請抵押時抵押物卻只是整棟科技綜合樓的一部分（即和澤置業公司用地範圍內的地上和地下建築物），如果按照正常的受理後再現場勘查，在現場勘查時就應當發現申請抵押的抵押物（包括地上建築和地下車庫）只是整棟科技綜合樓的一部分，其與未申請抵押部分（包括地上建築和地下車庫）系不可分割的一個整體，在物理上和使用功能上無法分割，申請抵押部分與未申請抵押部分之間沒有固定界限，抵押物部分面積不是一個完整獨立幢、層、套、間，不具有抵押物的登記形態。出現這種後果與房屋登記機關不嚴格遵守法律規定的辦理抵押登記的步驟和順序有必然的因果關係。房屋登記機關在審查申請登記材料時，對申請材料中建設專案工程規劃許可證和施工許可證中載明的建設單位為太和醫院和和澤置業公司，按照《城市房地產抵押管理辦法》第十一條的規定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。太和醫院作為這棟科技綜合樓不可分割的土地使用權人之一，也是房屋建設單位之一，房屋抵押登記機關在對這棟科技綜合樓進行抵押登記時，應當考慮到太和醫院一方的利益，徵求其是否同意將房屋進行抵押。本案中房屋登記機關的行為也違背了
行政機關在作出對行政相對人或者利害關係人不利的決定時，應當聽取行政相對人或者利害關係人的陳述和申辯的正當法律程式原則。
故，被訴抵押登記行為也違反了法定程式，依法應當予以撤銷。
五是關於撤銷抵押登記是否與生效的民事判決相牴觸的問題。
武漢市中院人民法院作出的生效（2017）鄂01民初25號民事判決雖然確認了《委託貸款借款合同》、《委託貸款抵押合同》合法有效，但不動產抵押登記是基於借款合同與抵押合同發生的後續行政登記行為，是不動產登記機關對平等主體之間的民事法律關係進行記載和確認，以達到對外公示公信效果，是登記機關依據法定職責實施的行政行為。登記機關的抵押登記行為，在行政機關與行政相對人之間形成行政法律關係。在生效的（2017）鄂01民初25號民事判決中，人民法院對抵押登記行為的抵押登記證明，只能作為一方提供的證據進行審查，人民法院認為該證據來源合法、證據真實和證據形式符合法律規定，對該證據予以採信，並作為裁判的依據。但因
在民事訴訟中不能對抵押登記行為的合法性進行審查，在民事訴訟中採信該抵押登記證據不一定當然得出該登記行為合法，該抵押登記行為的合法與否，應當透過行政訴訟予以解決。不動產抵押登記行為並非民事主體之間創設權利來源，抵押權來源於民事主體之間設立的借款合同與抵押合同，不動產抵押登記行為的合法與否，與不動產抵押合同的合法有效無必然的因果關係。不動產抵押登記違法被撤銷，並不意味著作為權利來源的基礎民事法律關係也違法或者無效。不動產抵押合同的合法有效，也不意味著作為不動產抵押登記機關作出的抵押登記行為一定合法有效。但如果作為權利來源和基礎的民事法律關係被撤銷或者認定無效，則作為登記行為的基礎和權利來源喪失，權利人可以基於該項新的事實向有權機關申請撤銷或者登出不動產抵押登記行為，但未經法定程式撤銷或者登出前，因行政行為具有確定力、拘束力、公定力和執行力，該不動產抵押登記行為仍應視為有效。
本案中，對被訴抵押登記行為進行合法性審查，與生效的民事判決並不衝突，生效民事判決的作出並不能阻卻當事人依法提起行政訴訟要求確定抵押登記行為合法性的權利。
六是關於一審裁判選擇方式是否適當的問題。
招行武鋼支行上訴稱其是善意抵押權人，即使抵押登記違法也不能撤銷該抵押登記行為而應當適用確定違法但保留抵押登記的效力的裁判方式。招行武鋼支行作為抵押權人，也是本案被訴抵押登記行為的申請人，即行政相對人。不動產抵押權善意取得制度是指，不動產未作登記或不動產登記記載的權利人與真實的不動產所有人不符，對不動產沒有處分權的人將不動產設定抵押權，債權人若不知或不應知悉存有權利瑕疵或登記有異議抗辯的，債權人仍取得抵押權的制度。根據物權法第一百零六條之規定，結合不動產抵押權自身性質，不動產抵押權善意取得的構成要件應當包括：1。登記錯誤；2。合法、有償的交易行為；3。第三人已辦理登記；4。第三人善意且無過失；5。無異議登記存在；6。主合同合法有效。所謂登記錯誤是指不動產權利登記記載的權利與真實權屬不一致，發生登記錯誤。登記錯誤為不動產物權發生善意取得創造了可能，使得不動產物權變動過程中需要善意取得制度來協調實際所有人與第三人之間的利益關係。當不動產受讓人或抵押權人因信賴國家機關的登記而受讓該不動產或在該不動產上設定抵押時，不得因出讓人或抵押人透過欺詐非法手段騙取了登記而否認其處分行為的效力，否則將損害登記的公信力，破壞不動產市場的交易秩序。本案中，涉案建築為在建工程，並未辦理任何登記手續，不存在登記錯誤的條件，即不存在真實權利人和不動產登記記載權利人不一致的情形，因該在建工程不存在登記行為且抵押人也不是無權處分權人而不符合不動產善意取得的構成條件。不動產善意取得主要是為了保護案外第三人的合法權益，維護市場交易秩序和交易安全。本案不動產抵押登記中，招行武鋼支行是不動產抵押登記法律關係中行政相對人（申請人），不是案外第三人，故上訴人上訴稱即使抵押登記違法，其屬於善意抵押權人也不應當撤銷的理由，因不符合善意取得的條件，本院不予採納。招行武鋼支行作為專業從事信貸業務的金融機構，對貸款人提供抵押物的現狀、性質、權屬和用途也應當全面稽核，只要其盡到合理的注意義務，是能夠發現共同申請材料中抵押的在建工程規劃許可和施工許可的建設單位與貸款人主體不一致的情形，其也未盡到金融機構的注意義務，存在重大過失。故此，一審法院選擇撤銷抵押登記的判決並無不當。
綜上所述，
被訴抵押登記行為違反了法定程式，對抵押物及抵押登記材料未盡到合理審慎審查義務，該抵押登記行為依據不足
，依法應予撤銷。上訴人十堰市自然資源與規劃局作為原房屋登記機關的職權承繼單位，應當對原房屋登記機關的違法登記行為承擔相應的法律後果。三上訴人的上訴請求和理由，均不能成立，本院不予支援。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，程式合法，裁判結果正確，本院依法予以維持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款第（一）項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
案件受理費用50元，由十堰市自然資源和規劃局負擔。
本判決為終審判決。
審判長譚丹平
審判員宋志彪
審判員井家坤
二
〇
一九年四月三日
法官助理
何
越
書記員
陶
峰
附：本判決所依據的法律（法規、司法解釋）規定
《中華人民共和國行政訴訟法》
第八十九條
人民法院審上訴案件，按照下列情形，分別處理：
（一）原判決、裁定認定事實清楚，適用法律、法規正確的，判決或者裁定駁回上訴，維持原判決、裁定；
