最近頻繁傳出五星級酒店被出售的訊息，然而隨著市場環境的變化，高星酒店的盈利能力、品牌能力和營銷能力卻不及預期，償還能力下滑。商品市場上，更新換代是常態，酒店產品迭代現象愈發明顯，有人大膽預測，未來老牌五星級酒店將逐漸被新的五星級酒店取代。
酒店轉型寫字樓逐漸成為趨勢
據上海聯合產權交易所專案資訊顯示，中糧酒店（北京）有限公司100%股權計劃透過公開掛牌方式轉讓，而該公司核心資產即長安街W酒店。據公開資料顯示，酒店客房共349間，2016年營業毛利為3432萬元，營業毛利率為26%，RevPAR（每間可銷售房收入）為661。24元/間，年平均入住率57%。據悉，該酒店售價約為24億元人民幣。
其後，首創集團旗下北京翠宮飯店也被曝光出售一事。該酒店於1998年開業，但在2013年時被取消五星級飯店資格。據北京產權交易所公告，首創集團有意轉讓北京翠宮飯店有限公司100%股權。另據透露，該酒店售價為26億元，並將被改造為寫字樓。
事實上，北京於近期被曝將發生鉅變的還有金融街洲際酒店，該酒店業主同樣也是首創集團。9月，金融街洲際酒店被指將在年底轉型為寫字樓，目前該酒店仍在正常營業。
眼下，“酒改寫”已成為明顯趨勢。不僅北京，包括上海老牌五星級酒店錦滄文華等酒店，均紛紛向寫字樓轉型。同時“酒店+寫字樓”的模式也成為各酒店試水轉型的方式之一。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示：“近年來商業地產的效益受到衝擊，但目前企業使用者的租賃需求還是比較大的，改造為寫字樓相對來說還是會有一個比較好的租金回報。”
交易持續冷淡，將導致酒店破產
據公開資料顯示，中糧酒店（北京）有限公司2017年6月的財務報表，其年度累計營收為7192。33萬元，淨虧損5768。35萬元。翠宮飯店2016年的總營收為2124。67萬元，淨虧損3918。24萬元。在業內人士看來，酒店開業後6年甚至更長時間的財務虧損是正常的，黃金收穫期為開業後的6至20年。然而長安街W酒店自2014年開業3年後便被計劃出售；翠宮飯店開業至今雖未超過20年，但卻出現虧損。之所以被出售的緣由，業內普遍認為是投資回報不理想所致。
值得注意的是，據酒店產權網統計顯示，2015年內地五星級酒店出售數量超過10家的省和直轄市僅為北京、上海、浙江三地；但2016年時，這一數字已達到五地，分別為廣東、江蘇、海南、上海、浙江。然而，儘管酒店資產出售踴躍，但有分析預測，國內酒店資產交易未來將繼續保持冷淡，最終導致不少酒店進入破產或者強制拍賣。
傳統酒店
面臨負債和經營雙重壓力
值得注意的是，此次被出售的長安街W酒店和翠宮飯店均揹負高額債務，甚至被指為靠近資不抵債。事實上，過去酒店投資往往透過高槓杆來帶動，一旦酒店盈利能力不足，易淪為不良資產。而有業內人士稱，這一問題在國內普遍存在。
查閱長安街W酒店和翠宮飯店財務資料不難發現，二者負債率均處於高位。2016年，翠宮飯店總資產為3。29億元，總負債為2。83億元，負債率86。04%；長安街W酒店2017年6月的財務報表顯示，其年度累計總資產為19。47億元，總負債為16億元，負債率82。16%。而據嚴躍進介紹，一般酒店的負債規模處於60%以下。
對此，華美酒店顧問機構首席知識官趙煥焱直言：“資產負債率太高，離資不抵債一步之遙。”據介紹，酒店投資必須有必要的良性基礎，例如酒店的股本金佔30%至60%以避免還本付息壓力過大，土地成本佔總投資的30%-40%以避免投資成本過高。
“酒店都是業主投資不動產。如果銀行貸款比例大，經營利潤率低於銀行貸款利率，負債就會一直上升。這也就意味著，如翠宮飯店一樣同時兼任業主和酒店管理公司的角色，將會面臨來自負債和經營的雙重壓力。
負債可能是導致酒店出售的主要原因
但目前在酒店行業投資中，高槓杆的使用並非罕見。通常而言，槓桿越高說明企業資金運作能力越強，證明公司本身具備相當實力。但另一方面，這也意味著企業償還能力要高。槓桿的過度使用，將導致財務和各項其他成本的升高。
“酒店類的資產通常會面對這樣的問題：在買酒店的時候，首先考慮的是可以用多少錢。”酒店產權網創始人Galen Moore舉例表示，假如一家酒店原本需要10億元，但透過財務槓桿，三四億就可以啟動10億的專案，投資人短期內並不會感受到資金壓力。然而，若10年以後貸款到期，酒店卻沒能掙回來另外6個億，就會出現問題。
“目前國內的很多酒店都在面臨這個問題：因為槓桿過大，導致酒店的盈利能力無法為酒店本身的生命提供營養。“酒店賺到的錢，掙不回來投資人使用槓桿的成本。槓桿越高，要求償還能力越高。負債和償還的問題也有可能是導致W酒店出售的主要原因之一。我相信中糧有能力去還，但他們也需要考慮在還完之後，酒店未來是否有能力把資產掙回來。如果掙不回來，不良資產的出售應該是最好的方案，找其他人買單也是退出的一種方法。”
長安街W酒店平均入住率僅55%
儘管高負債意味著企業擁有較強的資金運作能力，但翠宮飯店與長安街W酒店本身的盈利能力是否能夠匹配仍需要打上問號。分析認為，城市結構和消費範圍的變化，令酒店的經營難度正在提升。
據大悅城地產（中糧集團旗下地產業務公司）2016年中期報告，長安街W酒店的平均入住率僅48%，為旗下5家主要酒店中最低；而大悅城地產另一北京的主要酒店西單大悅城酒店，入住率卻達到80%。2016年全年，北京市五星級飯店平均入住率為71。97%，北京長安街W酒店平均入住率僅55%，未能達到平均水平。
對於長安街W酒店，中糧一度抱有高度期望。大悅城地產副總經理姚長林曾公開表示，欲將該酒店做到北京酒店前三位。長安街W酒店開業時，中糧同樣也對於該酒店實現收支平衡的週期信心滿滿。“完整經營年度的第三年。一般的酒店現金流大概在穩定年的第二年，也就是經營的第五年才能做到。我想我們經營的時間會比行業要縮短。”
但就目前來看，北京長安街W酒店顯然未能滿足期望。長安街W酒店入住率低的原因之一在於該酒店客源市場尚未匹配。事實上，隨著消費範圍的變遷，高星酒店的經營難度正隨之提升。
新商圈讓老牌五星酒店面臨“失寵”
“城市結構在變化，消費範圍圈在改變。在網際網路還不夠發達的時候，一家酒店的經營有效範圍能輻射10-20公里。但網際網路的發展卻導致酒店的覆蓋範圍小了，可能有的只剩5公里。這也是未來酒店經營難度提升，導致一些酒店無法繼續生存下去的主要原因。”
網際網路的發展帶來了酒店資訊透明化，進而導致消費者的消費傾向更加準確，在同一範圍內自發選擇更適合自己的酒店，“就近”可能成為比酒店品牌更具吸引力的因素。“尤其是在資訊透明後，各大公司的品牌和運營能力卻沒有太大差距，很多客戶對於各個五星級酒店的品牌沒有什麼特殊的感覺。比如萬豪和香格里拉的五星級酒店，消費者能準確區別出他們的差異嗎？城市的變化，導致了類似情況的發生。”
隨著類似變化的產生，一個更現實的問題擺在了面前。“隨著潛在供應的增加以及消費需求的轉變，很多酒店專案面臨了轉型的問題。尤其是新商圈的形成，實際上也帶來了很多優質的酒店專案，這時候原有的酒店專案自然就不會更受寵，尤其是酒店傳統收益或許面臨下滑的風險。”嚴躍進表示。這也就意味著，高星酒店市場將面對原有高星酒店專案的淘汰，以及新的優質酒店專案的迭代。
■ 趨勢
國內五星級酒店新舊換代
據統計，截至2017年5月，國內五星級酒店共841家，北京、上海分別為61家、69家。一線城市高星酒店飽和的觀點在業內長期存在。雅辰酒店集團大中華區總裁黃德利曾向媒體表示，國內五星級和超五星級酒店嚴重過剩，尤其在部分一線城市，五星級酒店一度以超過200%的速度增長。
據瞭解，以往大型機構和集團為沉澱資金，通常會投資較為大型的商業不動產，例如商場、寫字樓和酒店等。然而隨著市場的飽和，整個酒店市場正在悄然發生變化。
“我們都瞭解，現在經濟型酒店正在被中端酒店取代。但我們發現在一線市場中，老的五星級酒店，正在慢慢被新的五星級酒店取代。也就是說，五星級酒店正在被其他的五星級酒店取代。”
日前，上海靜安希爾頓酒店宣佈將於年底撤牌。據瞭解，該酒店是希爾頓首家進駐中國的酒店，於1988年開業，至今已營業29年。撤牌後，該酒店將由錦江首選酒店管理公司管理，並更名為靜安崑崙大酒店。有分析認為，這正是迎合了上海城市轉型的需要。
依賴位置優勢將被率先淘汰
“這類酒店的產品和整體價值在下降。”Galen Moore表示。“它很老，看點評，大家並不喜歡那裡。老的酒店在退化，新的酒店在逐漸佔領市場。這些下一代的產品，就相當於汽油汽車和特斯拉。類似的例子很多，翠宮飯店就是非常具有代表性的老牌五星級酒店。”
值得注意的是，國內還有部分酒店集團也同樣迎合了這一態勢。2015年，首旅集團旗下民族酒店品牌北京諾金酒店正式開業。2016年12月1日，北京飯店萊佛士正式更名為北京飯店諾金，成為諾金第二家酒店。
“眼下市場雖然飽和，但是北京的五星級酒店也進行了一些區分，即酒店的盈利能力、營銷能力、品牌和管理能力三者間出現了分水嶺。在接下來的3-5年中，高星酒店將發生一個較大的變化，就是五星級酒店的更迭和換代。過去如翠宮飯店一樣的酒店，雖然地理位置優越，但在品牌、管理等方面並不佔優勢。而隨著城市格局的變化，地理位置也難以成為永遠的靠山，這樣的酒店將成為最先被淘汰的物件。”
“目前國內的很多酒店都在面臨這個問題：因為槓桿過大，導致酒店的盈利能力無法為酒店本身的生命提供營養。”關注天山海世界集團 長期提供 免費旅遊諮詢服務、旅遊目的地開發、商業酒店管理、物業管理等，歡迎來詢！
