解析“不動產單元”概念，對

於住房契稅適用稅率的影響

問

本人現購住宅房屋一套（首套且唯一），約84平，含稅金額為584，868元，同時購入配套地下室一個，11。5平，含稅金額為52，900元，總計637，768元。

今日去張家口市涿鹿縣稅務大廳繳納契稅，被告知需按1。5%繳納契稅，並收取8776。62元作為契稅金額；我表示不解，針對上述情況，現向稅務機關諮詢：

1、90平的計算是否包含地下室；

2、我的住宅與地下室應適用的稅率為多少；

根據《財政部 國家稅務總局 住房城鄉建設部關於調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）規定：一、關於契稅政策

（一）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1。5%的稅率徵收契稅。

根據《財政部 稅務總局關於貫徹實施契稅法若干事項執行口徑的公告》（財政部稅務總局公告2021年第23號）規定：二、關於若干計稅依據的具體情形

（六）房屋附屬設施（包括停車位、機動車庫、非機動車庫、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附屬設施）與房屋為同一不動產單元的，計稅依據為承受方應交付的總價款，並適用與房屋相同的稅率；房屋附屬設施與房屋為不同不動產單元的，計稅依據為轉移合同確定的成交價格，並按當地確定的適用稅率計稅。

答

也就是說，正如問題所述，這個房屋是由“正房84平方米”加“地下室11。5平方米”組成，關於契稅適用稅率，則可能存在兩種情形：

一、如果正房、地下室屬於同一“不動產單元”，則其合計95。5平方米，且為唯一住房，則是適用1。5%契稅稅率。

二、如果正房、地下室不屬於同一“不動產單元”，且為唯一住房，則正房部分適用1%契稅稅率，而地下室則單獨計稅，適用契稅一般稅率（3%-5%，各地自定）。

這就涉及一個概念，何為“不動產單元”。

我們先來看稅法相關規定：

《國家稅務總局關於契稅納稅服務與徵收管理若干事項的公告》（國家稅務總局公告2021年第25號）一、契稅申報以不動產單元為基本單位。

這個檔案明確，對於契稅適用稅率，依“不動產單元”確定。而如上所述，“財政部稅務總局公告2021年第23號”也明確了這個要求，並做出了詳細規定。

那麼，具體如何界定“不動產定義”呢？稅法並無具體規定，我們看相關法律規定。

《中華人民共和國不動產登記條例》第七條規定，不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有惟一編碼。

《中華人民共和國不動產登記暫行條例實施細則》第五條明確：

《條例》第八條規定的不動產單元，是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。

沒有房屋等建築物、構築物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元。

有房屋等建築物、構築物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建築物、構築物以及森林、林木定著物與土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元。

前款所稱房屋，包括獨立成幢、權屬界線封閉的空間，以及區分套、層、間等可以獨立使用、權屬界線封閉的空間。

（來源：草木財稅）