防止大拆大建“底線”劃定後，城市更新“更新”什麼？

“以建築、規劃的視覺效果來推動城市更新，這樣的模式需要調整，且迫在眉睫。”近期，在仲量聯行舉行的“睿見論壇：多元引領，煥活城市核心”上，仲量聯行中國區戰略顧問部總監徐岱雄作出上述提醒。

他坦承，過去城市更新大多沿用了傳統的地產思維模式，以地標專案改造為主。而眼下，站在城市經營層面，以更加綜合的方式推進城市更新，並將其納入城市發展的“主戰場”，已然迫在眉睫。

一個原因是，

城市到了改變空間發展模式的重要節點

。隨著城鎮化推進，城市發展面臨房價過高、人口過密、交通擁堵、噪音嚴重等短板。與此同時，一些城市內澇背後，也反映了繼續改造的迫切。

城市更新，“更新”什麼？正如徐岱雄指出，城市更新將為新一輪發展帶來巨大可能

，它既是城市風口、市場風口，也將提前佈局未來人的需求。

▲徐岱雄

不搞大拆大建、引入市場化力量

成為城市更新主線

城市更新不僅是國家戰略，更是一個城市行動。

今年全國“兩會”，城市更新被首度寫入政府工作報告

。7月以來，廣州、北京、上海、成都等城市陸續出臺相關條例或行動計劃，搶灘這一新風口。

儘管政策都有因地制宜的部分，但

“不搞大拆大建”“引入市場化力量”成為各地不約而同的更新主線。

“不搞大拆大建”，考驗著城市的取捨能力。

近期，住房和城鄉建設部副部長黃豔在公開場合指出，各地在城市更新中表現得非常積極，但也出現了很多問題，比如繼續沿用粗放的開放建設方式，成片集中拆除現狀建築，大規模新增建設規模，不斷加劇老城區交通、公共服務等設施成長壓力；大規模搬遷原住居民，破壞原有社會結構，割裂人、地和文化的關係。

徐岱雄提到，城市更新不同於新城開發，要跳出載體改造的思維，需要站在城市經營的層面，從價值重構、戰略引導、空間集合、長效統籌四個維度，結合城市功能匯入新的業態、新的功能以及新的產業。

紐約布魯克林海軍工廠，一個從傳統工業區轉身為以技術驅動的現代製造業中心的成功案例。在這裡，歷史遺存轉型成為商業創新功能載體，匯入垂直工廠業態引領傳統制造業轉變為都市制造業。比如老廠房改造成多層次商業業態，而商店和咖啡館增加了海軍碼頭設計或生產物件，原有建築成為展品，也將街區結構從工業置換為以服裝、建築、科技媒體、食品為主的新型產業結構。

▲成都市下澗漕社群，廣場上“蒸汽機車”造型王效攝

但眼下，

對中國大多數城市來說，城市更新問題主要集中在城市核心區

。而城市核心區往往密度較高，交通壓力較大，這也意味著改造的投入和成本也相對較高。徐岱雄強調，各城市最需要的是探索出一套更加經濟、且行之有效的管理方案。

從當前的探索來看，

“引入市場化力量”是最被看好的方式

。目前，上海、成都均開始嘗試用城市更新基金的方式，去探索完成專案的實踐，並在政府的主導背景下，透過引入更多市場化的力量，去因地制宜地將拆改留保多元舉措，完成制度上的改革。

“這是地產界一場最重大的變革。”徐岱雄說，市場化可以改變過去以住宅開發追求高利潤回報的傳統方式，透過基金，將城市、區域發展的未來收益轉化為可供各方主體分享的未來基金池，標誌著城市發展的主體話語權，從房地產開發集團向產業、金融、城市運營主體進行轉移，更綜合性地審視城市更新目標。

這也意味著，城市更新不僅是城市風口，也是市場風口。

▲成都市民在河邊綠道散步喝茶王效攝

城市更新本質是對人的吸引

“城市大沒關係，怕的是長距離通勤”

從結果導向看，城市更新最終要解決的，是人的需求。黃豔曾公開指出，城市更新廣義上不是一場“建設行動”，而應是城市治理行動。

當前，

我國城市化率已超過60%，

城市發展進入城市更新的重要時期——由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整並重，從“有沒有”轉向“好不好”。在此背景下，

城市更新既要解決城鎮化過程中的問題，還要更加註重解決城市本身所產生的問題。

仲量聯行研究顯示，當前城市正在面臨第三次創新驅動變革，城市亟待提升在地化的城市歸屬感和國際化的時代認同感，本質是吸引高知人群，滿足他們的所需所想，“因為人才在城市的進一步集聚至關重要”。

▲改造後的成都市西南街社群煥然一新圖據極美成都

比如，從交通價值來看，經統計，全球大多數城市的核心區域都具備至少三條地鐵線路、兩種慢性方式，經過多種交通方式的不斷互動和疊加，以載體業態匯入人口，將交通價值和商業角質進行有效銜接。

又比如，在核心區賦予多元城市功能和複合的生產生活環境，構建城市休閒、社群互動、教育、運動娛樂、旅遊觀光等多元空間，適配不同社群和客群等新型生活方式訴求。

以倫敦國王十字車站區域為例，在前期規劃中，基於該區域的內在特點，所在區位及周邊豐富的文化載體和功能，城市更新在建築開發用地中僅使用了60%，保留的40%作為了城市公共空間，賦予創意階層更多的共享和活動區域。據悉，改造後國王十字車站區域的就業數量增加134%，其中知識型就業增加237%，而住宅價值也提升了138%，重構了區域生態體系。