記者 謝奀國 實習記者 鄭雪楠 報道今年以來，一路狂飆的深圳房價終於開始降溫，房價暴跌萬元、中介紛紛撤離的訊息不斷。重倉深圳的房企怎麼樣？最近，國內主要房企紛紛披露上半年業績，據克而瑞資料，2021年上半年，龍光集團銷售額為838億元，排名第20位，較去年同期排名未變動。值得注意的是，這是近年來龍光地產首次銷售排名未向上躍升。與此同時，龍光地產在拿地方面速度依然未減。據中指研究院披露的資料，2021年上半年，龍光集團以290億元的拿地金額，排名房企拿地榜單第15名，相比2020年年底提升了6位。最近，有報道稱，房地產監管部門要求，被納入“三道紅線”的房企，買地金額不得超年銷售額40%！這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括透過收併購方式獲地的支出。新政策對龍光地產也帶來了新的影響。近來，受益於重倉“粵港澳大灣區”的紅利，龍光成功躋身千億房企陣營。作為深圳本土“地產黑馬”，龍光地產近些年來還頻頻製造“地王”、高槓杆擴張也帶來高負債的問題。不過，房企監管強化、深圳樓市持續調整、以及區域“雙刃劍”等多線並行擎制下，龍光的“黑馬之路”則有些飄忽不定。家門口頻頻製造“地王”自2003年，龍光在深圳高調拿下寶安中心區一宗地塊，邁出了開疆拓土、輻射周邊的第一步深圳也成為龍光地產的大本營。。數年間，龍光在深圳龍華、光明乃至前海區搶下多宗“地王”2014到2016年更是在深圳土拍市場豪擲300億元。其中，2015年，龍光以112。5億元拿下深圳總價地王龍華紅山地塊，樓面價1。3萬元/平方米；2016年，龍光又以140。6億元總價拿下了光明區商住地塊，重新整理了全國總價地王。兩次拍地，龍光地產給人留下擅長打造“百億級地王”的印象。今年5月，深圳首輪集中土拍現場，龍光在歷經190輪舉牌後，力壓萬科和特建發的聯合體，奪得深圳南山西麗的地塊，此外，龍光還以10。88億元的價格拿下了光明區一宗地塊，兩宗地塊共計耗資近80億元，且均觸及到了45%的溢價率上限。此前，龍光就曾多次表現出對深圳及大灣區較為看好的態度，並向來以敢於拿高價地著稱。據不完全統計，此次深圳拿地，至少是龍光地產第五次拿下深圳“地王”。截至6月上旬，今年龍光在大灣區共拿下7宗地塊，總拿地金額約132。5億元，平均溢價率42。1%。僅在深圳的高價拿地金額就佔比超六成，“地王”專案成為龍光地產銷售業績的重要支撐。正因為高價拿地，所以龍光地產的房子賣的價格也高。如2015年，龍光首次推出了玖龍璽專案，該專案一期均價約5。5萬元/㎡，比樓面價高出近3萬元/㎡；兩個月後，其二期開盤價格則突破6萬元/㎡，最高售價一度達到近9萬元/㎡。隨後該系列專案也在大灣區著力推廣開來。正是由於龍光集團在大灣區的頻繁活動，使其被業界貼上了“過於依賴大灣區”的標籤。對此，龍光集團計劃稱，2021年要實現長三角區域權益合約銷售額翻倍的目標。隨著垂直區域監管的強化，如限價等政策的收緊，區域“雙刃劍”的影響愈發凸顯，龍光集團如若不能擺脫對單一區域的較強依賴，或將面臨新的挑戰。高週轉紅利消退事實上，龍光高價拿地擴張的背後，也面臨著高週轉高槓杆、高風險、高負債等問題。2018年初，龍光實行了新的週轉策略，即對預售工程進度指標較高的地區（主要為大灣區內）設立“3478”的標準，要求8個月後可供銷售；對預售工程進度指標較低的地區（主要為大灣區外）設立“3455”的標準，要求拿地5個月後可供銷售。彼時，諸多依靠高週轉崛起的龍頭房企為了把好質量關，開始逐漸放緩步速，但龍光仍“步履不停”。過去三年裡，得益於“高週轉”的紅利，龍光集團這匹行業“黑馬”開始實現發展迅速、業績增長等目標。從2017年的房企銷售額第37名，一躍升至2020年的21位，全年實現銷售額1422。2億元。與此同時，和“高週轉”相伴的質量問題也伴隨龍光地產的左右。記者在人民網的領導留言板中搜索時發現，有不少的業主投訴都和龍光旗下房屋的虛假宣傳、貨不對盤、偷工減料及物業服務等問題有關。除旗下的房屋質量問題頻現外，龍光集團內部的“去家族化”之路也並不順利。前不久，龍光地產副總裁沈力男宣佈離職。這是今年以來，包括公司原執行董事吳劍、原執行總裁傅明磊、原首席財務官馮徵在內的第4位高階職業經理人的“退場”。據業內人士分析，高層動盪的主要原因之一，即令人難以承受的銷售持續加碼。2020年業績會上，公司提出今年的銷售目標是達到1600億元，未來4年公司將拓展布局，突破3500億元的銷售目標，且未來3年權益銷售目標年均增速20%。而據歷年年報披露，從2018年至2020年，龍湖集團的盈利水平正在逐步下滑，毛利率從33。73%降至30。01%，淨利率從20。38%降至18。82%。此外，2020全年，龍光共計在其佈局的11個城市，拓展布局了109個更新專案，可轉化貨值約7100億元，其中95%位於粵港澳大灣區核心城市。一直以來，因為過於依賴粵港澳大灣區收割“地王”，銷售區域的集中度相對較高，龍光集團的全國化程序一直不是很順暢。現如今，區域發展的高週轉紅利也逐漸在房屋質量問題屢遭投訴、明星經理人陸續退場以及“三道紅線”、“土地供應兩集中”等政策監管強化中消失殆盡。因內部問題受阻，再遭外部調控收緊，發軔於廣東汕頭，興盛於深圳，得益於大灣區紅利的龍光集團，想要繼續打通其在全國知名度和影響力，尤其是深圳房地產持續調控、樓市冰封之下，正面臨著新的考驗。本文由《贛商》雜誌旗下新媒體·洞見財經原創出品，未經許可，請勿轉載。