以2017年7月融創與萬達那場“世紀併購”為起點，中國商業地產、特別銷售型商業物業已歷經三年激變。
持續多年的野蠻生長結束，銷售型商業物業由“增量時代”轉為“存量時代”。面對淨利潤回報率偏低，頭部房地產企業普遍拋售與退出。面對增量稀少、存量卻備受消費者多變需求挑戰的市場，不少運營者依然遵循慣性，希望透過在常規模式上“打補丁”的方式求生，結果與預期往往相去甚遠。
（資料來源：營商大資料，中城商業研究院）
三年激變，全國性商業大集團逐漸成形，不過，這對於廣泛的銷售型商業物業並不具備模式借鑑意義。更具參考價值的，是區域級商業集團在積極布點中顯露的新模式突破案例。2019年，重慶潤凱商業管理有限公司即是在此背景下成為了行業關注的焦點。
潤凱模式克隆→ 十連捷
一個銷售型商業物業專案的成功，或許有偶然性。一個體系下的銷售型商業物業專案不斷克隆成功案例，才算得上新模式的突破——潤凱模式的價值，也正在於此。
縱觀2019年，已經可以看到的潤凱模式的案例克隆，由重慶發源，向西挺進成都，然後北上蘭州，繼而兵分兩路，一路東進徐州、一路奔東北直取瀋陽。2019年完成西南、西北、東北、華東的佈局後，創立僅6年的潤凱，在10個銷售型商業物業專案取得十連捷。
十連捷中，尤其以重慶、成都、蘭州“三大戰役”備受關注。
其中，潤凱的重慶金開大道專案，是其銷售型物業首場大戰，實現了兩個突破：一是地下層物業的創新。利用地下層3萬平方米，營造出重慶超大室內運動主題公園。二是業態整合的航母叢集效應。地上物業7萬平方米，囊括五大業態：潮流服飾、兒童培訓、品牌餐飲、專業美容、休閒娛樂。
（重慶·金開·運動公園）
尤其是兒童培訓，集結了100餘商家，形成重慶教育培訓領域品牌較豐富、商家數量多、培訓品類細分多的集中性街區。潤凱金開大道專案開業迄今，節假日日均客流量皆超10萬人次，年滿座率達95%以上，租金水平達周邊同類商業物業1。5倍左右。
西進成都，潤凱營造了5萬餘平方米的城市休閒步行街。專案由潤凱團隊統一規劃、統一運營，自創全新商業理念，營造浸沒式體驗商街，啟幕西成都體驗式商業3。0時代，吸引了共計約500餘家商鋪，迄今復店率低於8%。
（蘭州·西固·金城中心）
北上蘭州，潤凱銷售型商業物業專案落點西固。在這個缺乏商業商務傳統的老城區，潤凱以開創的“雙Mall雙街雙廣場”商業中心，營造70萬平方米大型綜合體。該專案銷售型商業步行街商鋪與寫字樓產品，不僅銷售接連大賣，迄今租金水平也達到周邊同類項目2倍。
潤凱模式克隆≠簡單複製
潤凱模式成為行業關注焦點，是一個逐漸發酵的過程：
2019年4月在廣州舉行的第14屆中國商業地產節上，潤凱一舉囊括“領跑人物”、“企業成就”、“傑出運營專案”、“具備投資價值商業專案”四大獎項；
這是潤凱模式首次嶄露頭角。2019年潤凱蘭州西固銷售型商業物業的大賣與熱租，讓潤凱模式聲名鵲起；
完成西南、西北、東北、華東的佈局，潤凱模式奠定了其在中國銷售型商業物業領域的影響力。
在這個過程中，可以清晰地看到潤凱模式克隆並非簡單複製，而是從消費者和商戶的痛點出發，找出解決傳統銷售型商業物業模式的問題。例如同樣是突破銷售型商業物業地下層的尷尬，潤凱在重慶與蘭州的做法截然迥異——
按傳統，商業步行街負一樓大都引入超市、美食、娛樂等業態。在重慶金開大道專案，潤凱確定“你我的運動場、寶貝的歡樂場”的重新定義，開創“金開運動公園”，牢牢吸引了有兒童的年輕家庭客群。選擇這個突破點，是因為潤凱清楚地認識到，專案所在是生機勃勃的新區、新商圈，年輕家庭客群消費潛力巨大，需要的是“釋放消費”。
（蘭州·西固·金城中心）
在蘭州西固，潤凱發現區域經濟與商業特徵是“三高三低”：人口密度高、人均GDP產值高、人均可支配收入高，現有商業吸引力低、人均商業面積低、人均社零消費低，需要的是“商業重振、引導消費”。為此，潤凱將“蘭州戰役”分解成了N場戰鬥：
用“青春少女館”，呈現創意生意態度、玩轉時尚，以求零售提檔升級；
用“潮童館”、“親子電玩城”，強化孩童遊樂、創造多重親子體驗與互動；
用“家居生活館”，豐富家庭消費，營造家庭品質生活；
用“運動休閒館”，響應全民運動，倡導健康生活當時；
用“美食廣場”，集結網紅美食、異國料理，並結合地方特色與知名餐飲品牌；
用“精品超市”，引入全國知名連鎖品牌，帶去更為新鮮的生活周邊產品……
N大主題空間，釋放了區域消費力，讓銷售型商業物業獲得更高溢價與租賃成長空間。不同的城市、不同的文化，應用不同的消費場景，提供不同的消費體驗，這對潤凱來說，只是基本功。
雙模式+五統一：中國征戰的潤凱底氣
開創中國銷售型商業物業新模式，潤凱全國佈局，並非單純的運營管理輸出，而是“輕重並舉”雙模式發展，即重資產的持有與輕資產的運營相結合。在過去6年裡，潤凱自持的優質商業物業體量，已超過100萬平方米。
對潤凱來說，從純住宅開發、商業地產開發，到城市綜合體開發運營的跨越，早已完成；下一階段的目標，是希望在商業地產這片人人眼中的紅海，趟出銷售型商業物業的新藍海。
2019中國征戰，潤凱對其核心戰術並不諱言：“五個統一”，即“統一規劃、統一招商、統一運營、統一物管、統一銷售”。
“五個統一”看似簡單，但是在銷售型商業物業產權分散與統一經營的矛盾之下，如何執行到位才是難點。或許，這才是潤凱創立迄今十連捷的真正核心密碼。
