龍崗中心的東移，不僅拉動了東部產業、交通的發展，推動了一大批房企入駐，同時也吸引了不少購房置業的投資客、剛需客。其中，東部大運新城、龍崗中心城等核心區域及輻射區，也是購房者眼中的潛力股，東部樓市的“績優股”。
除了地理位置之外，交通對於關外接業人群無疑是最為重要的。近年來，龍崗供應的住宅產品中，地鐵盤已經非常稀缺，更何況是地段較佳的新盤，而今年節後龍崗首個面市樓盤星河盛境，卻剛好處於大運新城輻射區，又無縫接駁3號線永湖站，這無疑引起了很大的市場關注，所以，老焦走訪該樓盤之後，也想給大家講解一下專案情況。
1、區位交通
星河盛境位於龍崗大道與橫坪公路交叉口處南側，專案鄰近地鐵3號線永湖站，根據規劃顯示，專案商業部分將搭建一條連廊直通地鐵站，這樣不僅可以縮短步行距離，也避免了風吹日曬雨淋。
除了3號線之外，專案附近還有建設中的地鐵14號線及16號線，其中14號線是東部首條快線，起於崗廈北站，終於沙田站，預計2022年年底通車。14號線中有兩個3站換乘的換乘點，分別為崗廈北站、大運站，而大運站距離星河盛境僅2站之隔，也就是說，未來從專案出發，8站可以抵達羅湖，10站可以抵達福田。
16號線起於大運站，止於田心站，該線路預計2023年年中通車，開通後項目可從大運站換乘16號線，屆時前往大運新城、龍崗中心城、坪山中心區等地將更為便利。
公交出行方面，根據地圖測距，專案1公里直線距離範圍內有17個公交站臺，其中距離專案較近，且公交線路較多的是“永湖地鐵站1”，該站臺就位於專案門口，因而公交出行的便利性也高。
自駕出行方面，專案緊靠龍崗大道主幹道，可便捷貫穿整個龍崗片區，同時專案西北側是南坪快速入口，以及水官高速橫坪收費站，根據地圖測距，從專案出發，自駕約2公里可抵達快速路及高速路。
推薦指數：★★★★☆
小結：
地鐵、公交、公路、快速、高速等出行方式應有盡有，選擇多的同時距離也很近，所以整體交通的便捷性非常高。
2、樓盤資訊
星河盛境原為星河保安村舊改，專案由深圳市星河圓通房地產開發有限公司開發打造，總佔面約3。2萬㎡，總建面約28萬㎡，容積率4。36，綠化率40%。
星河盛境整體分兩期開發，一期規劃為4棟高層住宅、9班公立幼兒園、2層住宅底商，其中住宅可售房源位於1棟2單元、2棟、3棟，回遷房位於1棟1單元。據銷售介紹，專案一期住宅共計581套，其中可售戶數為382套，分別為約86㎡（155套）、約96㎡（169套）、約116㎡（58套）。
星河盛境商品房住宅層高3米，2梯5戶結構，另據銷售介紹，專案一期二期的停車庫分開使用，一期停車位共計461個，車位充足。
專案二期共3棟高層，其中1棟為辦公，1棟為公寓，1棟為人才房，目前二期的具體資訊還未公示。從規劃來看，二期樓下為多層的集中商業，商業整體建面約4。4萬㎡。
星河盛境3月20日已開放展示中心，3月27日已開放樣板間，展示空間均位於星河智薈小區，目前看房不需要驗資，且專案也在申請預售證中，預計最快或4月底入市，住宅帶裝修交付，交房時間為2023年9月30日。
星河盛境一期住宅共3種戶型，分別為3房2廳1衛、3房2廳2衛，以及4房2廳2衛格局，主力戶型為3房，因此專案也僅做了3房戶型樣板間，老焦探訪時發現，星河的戶型整體相對開闊，據銷售介紹，專案戶型實用率有79%，接近80%，在目前的市場上來看，還是相當不錯的，下面老焦就給大家介紹一下這3個戶型。
約86㎡戶型
①86㎡戶型為東北或西北朝向，其中1棟2單元房源朝園林，更為安靜，2棟及3棟02戶型臨馬路，或有些許車流噪音；②該戶型為緊湊3房設計，可滿足二孩家庭居住需求，且戶型方正，動靜區分明顯；③U型廚房設計，方便多人同時操作，空間的使用率高。
約96㎡戶型
①96㎡戶型為東南及正南朝向，其中2棟、3棟看園林景觀，1棟2單元臨規劃道路永盛路，該道路不是主幹道，車流量小，因此噪音影響也較小；②一體化客餐廳設計，連線景觀陽臺，陽臺進深1。7米，整體空間闊綽，視野寬敞；③主臥3。7米開間，帶獨立衛生間，居住空間較為舒適。
約116㎡戶型
①116㎡戶型是本小區最大的戶型，也是唯一的四房戶型，同時還是房源數最少的戶型，僅位於1棟2單元及3棟01號房，戶型全部朝西南向，3棟看園林景觀，1棟朝規劃路永盛路；②玄關入戶，過渡室內外空間，對室內隱私起到一定的保護作用；③客、餐廳分割槽明顯，且均臨採光面，整體的室內空間較為通透。
推薦指數：★★★★☆
小結：
樓盤整體呈“L”型分佈，其中二期商辦類產品及人才房，臨地鐵臨龍崗大道主幹道，一期住宅位於內側，這樣有效地為商品房住宅阻隔了部分噪音及灰塵的影響。戶型設計方面，以市面上需求較大的三房為主，且格局分佈合理，整體品質在片區內來說還是相對較高的。
3、價格對比
當前不論是西部還是東部，可售的一手房住宅都非常稀少，而專案附近，地鐵3號線沿線在售的新房住宅目前有且僅有卓弘星辰、仁恆公園世紀，其中卓弘帶裝修單價5萬/平，而仁恆毛坯單價5。22萬/平。
作為名企開發的星河盛境，樓盤品質都相對過硬，且上面我們提到，專案戶型的實際使用率也相對較高，又是帶裝修交付，那麼價格可能會介於這兩盤之間，具體的還得以備案為準。
推薦指數：★★★☆☆
小結：
目前東部的整體房價仍處於窪地狀態，同時專案所在片區的價格在龍崗算中間位置，剛需上車的成本相對較低，且相對於西部網紅盤來看，中籤機率更大。
4、工程進度
星河盛境分兩期開發，目前兩期工程都在如火如荼地施工中，其中靠近永湖地鐵站一側的為二期產品，從現場施工情況可見，二期還處於打地基狀態。
二期北面，保安學校東側的建築主體則為一期產品，也就是即將要售賣的住宅，從進度來看，一期住宅最高已整體出地面6-7層，低的也有3層左右，一期的整體進度相對較快。
推薦指數：★★★☆☆
小結：
星河盛境一期樓棟才出地面6-7層，但專案從3月份面市，到預計4月底入市，2023年帶裝修交付，整體的運作不拖沓，效率也是相對較高。
5、專案配套
（1）學校學區
根據龍崗區公辦學校招生範圍顯示，目前星河盛境劃片的小學為保安學校（小學部），初中為大學區，可申請保安學校（初中部）、園山實驗學校。
保安學校為九年一貫制學校，該校創建於1989年，與星河盛境小區僅一路之隔。學校佔地面積31800㎡，教學班36個，該校為廣東省一級學校，國家級綠色學校。
作為老牌學校，該校擁有豐富的教學經驗，但此前受制於生源影響，因此學校成績並沒有特別亮眼，據非官方資料統計，保安學校目前在整個龍崗區排到中間位置，還有一定的上升空間。
園山實驗學校，原名為吉溪初級中學，辦學規模為8個班級，目前網上對該校的介紹較少，根據地圖測距，從專案出發至園山實驗學校，步行距離約1。5公里，相對較遠。
（2）商超商業
在深圳，星河商業佔有重要的一席之地，尤其是COCO系列，基本成了片區標杆，而龍崗COCO PARK更是東部首席家庭型消費一站式購物中心。星河盛境距離龍崗COCO PARK相對較近，僅2個地鐵站距離。
此外，專案本身也帶有商業，雖然體量不及COCO PARK，但也有約4。4萬㎡，能基本滿足業主需求。
除了星河自家的商業之外，專案周邊的商業體也眾多，包括一路之隔的卓弘3。6萬㎡商業，一站之隔的樂城約5萬㎡商業、信義約5萬平米商業，四站之隔的萬科廣場、世貿中心等等，商業配套可以說是相對豐富。
（3）周邊環境
專案所處片區原為村落和廠房，因而近年來區域內的新盤供應也主要依賴舊改。根據規劃顯示，星河在龍崗的專案，除了星河時代、星河智薈，以及即將入市的星河盛境之外，還拿下了銀海工業區、窩肚村、埔夏村、上圍村等多箇舊改專案，可以說未來這個片區也是星河大本營之一。
而片區入駐的企業除了星河之外，還吸引了卓弘、博林、名居、信義、佳兆業等多家名企，這也說明區域內的發展潛力還是相對較大，但舊城改造都有較長的開發週期，短期內居住環境改善力度或沒有那麼大。
推薦指數：★★☆☆☆
小結：
商業配套齊全且相對豐富，家門口即是劃片學校，方便家長接送，但學校排名一般，水平有待提升，同時周邊以舊改為主，短期內居住環境相對一般。
6、總結
優勢：
①無縫連線3號線永湖站，緊靠龍崗大道、橫坪路，近水官高速，交通路網發達，公交、地鐵、自駕等多種出行方式均可選擇；②名企開發，帶裝修交付，戶型分佈合理，且使用率較市面上現有的新盤住宅要稍高一些；③自帶4。4萬㎡商業，以及9班制幼兒園，同時家門口有劃片的九年一貫制學校保安學校，整體配套完善；④地處大運輻射區，同時區域內吸引了多家名企入駐，未來有一定的發展前景。
劣勢：
①劃片學校因生源問題，前期排名較為一般，在龍崗屬於中等水平，整體實力還有待提升；②周邊仍存在部分村落和廠房，雖納入了舊改，但有一定的開發週期。
