雖然近期剛需樓盤表現較為低迷，但核心城市豪宅市場熱度居高不下。

6月以來，一線城市豪宅成交資料環比上升明顯，其中上海、深圳、北京繼續包攬頂豪成交榜前三名，豪宅“日光”現象屢見不鮮。

根據諸葛找房資料研究中心監測，2022年6月，深圳千萬以上豪宅成交507套，環比上升84%，成交均價11。7萬元/平方米；上海千萬以上豪宅成交2515套，成交均價為11。1萬元/平方米；北京千萬以上豪宅成交1280套，環比上升164%。

而在豪宅熱銷的背後，隱藏著一場價格倒掛“遊戲”。

“近幾個月一線城市高階市場供應量有所增長，由於限價因素存在，不少高階專案與周邊二手房價格倒掛較為明顯，交易熱度有所提升。”58安居客房產研究院分院院長張波告訴記者。

“下半年上海等城市豪宅購置需求將補償性釋放，疊加貨幣寬鬆下買房抗通脹需要，頂豪成交有望顯著放量。”克而瑞分析師表示。

價格倒掛現象明顯

克而瑞資料顯示，2022年前5月，全國共計8個城市有單價10萬元/平方米以上豪宅成交，總計成交6267套，同比增長10%。

“現在並不是某一個片區的市場在熱銷，更多的還是典型豪宅專案的熱銷。”合碩機構首席分析師郭毅對記者表示。

值得關注的是，上半年北京熱銷的豪宅專案學府壹號院、中建壹品·學府公館、端禮著等，均與周邊二手房價形成倒掛。

年內熱度最高的北京豪宅專案非學府壹號院莫屬，其以102。67億元銷售額、11。45萬平米銷售面積，一舉摘得2022年上半年北京新房成交金額及成交面積雙料冠軍。

據悉，學府壹號院位於海淀上地板塊，是融創於去年5月摘得的專案。該專案政府產權佔比20％，實際售價約8。96萬元/平方米，而周邊二手房目前均價已經達到12萬元/平方米。

此外，5月21日開盤的中建壹品·學府公館，開盤當天10小時即售罄。該專案銷售指導價為11。2萬元/平方米，因政府持有10%的產權，實際售價約10。08萬元/平方米，與周邊二手房價格倒掛近1萬元/平方米。

同樣形成價格倒掛的還有位於北京豐臺的端禮著專案，其銷售均價11。2萬元/平方米，對比專案周邊約14萬元/平方米的次新豪宅崑崙域，價格倒掛近3萬元/平方米。該專案開盤當日即成交292套，吸金49。54億元。

不只是北京，5月30日深圳海德園A區239套住宅開盤，總價最低約1800萬元，均價約12。6萬元/平方米，與周邊二手房價差倒掛近4萬元/平方米。

“一線城市在新專案的限價上比較嚴格，高階專案的稀缺性疊加與二手房價倒掛，形成了確定性的升值預期。加之信貸端也迎來利好，多地房貸利率下調，放款速度加快，一定程度上助推了豪宅市場的成交。”郭毅告訴記者。

“豪宅熱”或將持續

除了價格倒掛之外，多個核心城市豪宅專案熱銷，也是財富人群升級置業或資金避險選擇的結果。

根據萊坊國際等機構的報告，近年來全球房地產資產價格水漲船高，越來越多的私人資本湧入房地產，萊坊國際調研稱有23%的超高淨值人士計劃在2022年投資房地產。

“對於財富人群來說，其希望透過購買豪宅的方式來實現資產保值增值的目的。而一線城市的豪宅資產抵禦風險能力較強，會實現更高的預期收益。”張波表示。

而從近些年豪宅價格走勢來看，其升值空間較普通住宅更大。

例如，去年底位於上海的翠湖五集專案開盤，雖然還在5年的限售期內，但是仍然有少量房源在今年6月初掛牌上市，三套房源掛牌價均過億。其中一套建築面積338。45平方米，買入價6500萬元，在6月以1。25億元的價格掛牌，漲幅高達92。3%。

張波預計，在限價政策不變的前提下，一手豪宅熱度不減，一線城市豪宅專案今年持續走強的趨勢依然明顯。

而高階專案持續熱銷，帶動了部分城市新房整體成交均價上漲。

以北京為例，中原地產資料顯示，2022年上半年北京新建商品住宅成交均價60217元/平方米，同比上漲12%，首次突破6萬元大關。

“房價的大幅上漲並非市場熱度的體現，而是由於市場成交中產品結構的轉變，北京高單價專案佔比提升，佔據市場主力份額的剛需、剛改型專案依舊遇冷。”中原地產分析師表示。

據中原地產統計，今年上半年北京8萬元/平方米以上產品成交佔比為20%，較去年全年提升13個百分點；10萬+豪宅市場成交套數及佔比接連攀升，2022年上半年成交套數佔比攀升至7%。

“展望2022年下半年，信貸環境放鬆、生育政策放寬，都將刺激更多改善需求入市，改善性購房需求將繼續進階，剛需市場短期內仍低迷。”上述克而瑞分析師稱。

其進一步表示，豪宅需求將持續釋放，下半年熱點城市前兩批土拍中的高價地塊陸續取證入市，較寬鬆的貨幣環境之下，高淨值群體透過購置房產實現資產保值增值的需求依然強烈，將支撐豪宅市場平穩執行。（財聯社）