常聽人說，買房要遵循\“小城大房\”和\“大城小房\”的原則，你知道這是啥意思嗎？

其實，這兩個原則，主要是說給投資買房的人聽的，也順帶說給打算換房的人說的。

\“小城大房\”，就是小城市買房子應該稍微買大一點的，這樣的房子在二手房市場比較受歡迎。

\“大城小房\”，同樣道理，大城市儘量買小一點的房子，未來出售也相對更容易。

簡單一點說，當你買房的時候，就要想要你這套房子未來好不好賣出去，能不能賣上一個好的價格。

其實核心就在於供求關係。當你的房子在市場上更受歡迎的時候，自然好賣出去，也能賣上相對更好的價格。

明白這個道理，我們再回頭來看看，為什麼是\“大城小房\”？其實說起來也挺簡單的，一個指標就能解釋，房價收入比，看看這張圖：

可以很明顯地看到，深圳，北京的房價收入比指數，跟其他城市已經明顯拉開了差距，這兩個城市買房壓力太大了。

資料顯示，北京剛需上車總價達到了350萬，深圳剛需上車總價是345萬，位居全國前兩位。

在這種情況下，北京，上海，深圳這種城市的人想買房子，第一套房的面積往往不會太大。

而北京深圳上海這些一線城市，人口基數又特別龐大。

2019年，北京市常住人口2153。6萬人，上海市常住人口2428。14萬人，深圳常住人口1343。88萬人萬人，而實際管理人口超過2100萬人。

今年北京的一些小戶型特別暢銷，面積在五六十平米的，特別搶手，別看北京人口一直在減少，但架不住人口基數大，所以小戶型相對於大戶型，潛在購房者更多，你買了，比較好脫手，也就是流動性比大戶型更好。

你們知道嗎？在上一輪北京樓市調控過程中，整體跌幅在25%左右，小戶型最抗跌，而那種四居大平層跌幅是最大的，原因就是後者總價偏高，買得起的人相對要更少。

而且，放眼望去，全世界所有超大城市，住房小型化都是趨勢，一方面是房價太貴，另一方面是家庭的小型化，很多人結婚前就搬出去獨自居住了，買那麼大的房子幹啥？

這就是\“大城小房\”的原因所在，大城市買小戶型，對於投資來說，比較合適。這個邏輯適用於一線城市絕大部分的省會城市。

而\“小城大房\”的邏輯正好相反，小城市房價相對便宜，很多人從農村來的，第一次在城裡置業，住慣了大房子，在城裡也不太會買小房子，直接買三居室甚至更大戶型的房子。你買小了，再想賣出去反而比較難脫手。

不過現在\“小城大房\”也面臨挑戰，主要是因為小城市面臨人口流失等很多問題，房地產的未來比較暗淡，類似鶴崗，箇舊這種幾萬塊買一套房子，雖然比較極端，但房子價值走低卻是事實。

在小城市自住買大房子，您隨意，有其他想法，我勸您省下這筆錢，乾點啥不好。

不過話又說回來，在房住不炒的大背景下，無論是一線城市，還是二線城市，房價漲幅都不可能很大，所以從投資的角度來說，買了肯定保值，但暴擊式的回報，不可能再有了，長期持有，跑贏通脹，賺點房租，還是OK的。

最後，大城小房，近年來也出現了一些變化，比如部分城市大戶型房價開始跑贏小戶型房價。

我們以剛剛公佈的10月份70個大中城市房價資料為例， 就發現，南京的90平米以下戶型的漲幅跑輸90-144平米，也跑輸144平米以上戶型的漲幅。

小戶型跑輸大戶型，原因大概有兩個，一是調控擠走了大量炒房客，二是有錢人比較多，買大房子自住或改善的需求越來越強烈了。