最高人民法院針對法拍房購買資格作出新規定，新規將於2022年1月1日起施行。法拍房新規針對限購作出升級，受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院則不予准許。

此外，此前有競買人也無購買法拍房源的資格，但透過購買房源的債權來持有房源的產權，這一路徑也被徹底“封死”。行業從業者向記者表示，這意味著未來購買法拍房源和購買二手房源一樣，都需要購房資格。

全面升級限購

12月19日，最高人民法院釋出了關於人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定。檔案顯示，人民法院組織司法拍賣房產活動，受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予准許。

檔案規定，人民法院組織司法拍賣房產活動時，釋出的拍賣公告載明競買人必須具備購房資格及其相應法律後果等內容，競買人申請參與競拍的，應當承諾具備購房資格及自願承擔法律後果。

記者瞭解到，此前，雖然有部分城市已經將法拍房納入限購，但是購買法拍房仍然有不少“操作空間”。從事法拍房中介工作的王兵（化名）對記者說：“在新規之前，很多法拍房都不受限購政策的管控。”

王兵解釋稱，此前，法拍房是否受限購政策管控，要看該房源主管法院所在的城市是否針對購房執行限購政策。舉例來看，如果法拍房源在北京，但是主管該房源的法院並不是北京的法院，而是煙臺的法院。由於煙臺房地產未執行限購政策，則競拍人購買這套北京的法拍房也不受限購政策管控。即使已經沒有購買北京房源的資格，也可以購買該套房源。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，當前部分城市住房限購政策主要針對普通商品房，法拍房不受限購政策約束，這也就導致部分城市暫無購房資格的投資者透過購買法拍房進入市場，甚至推高法拍房價格，不利於市場平穩。

“本次最高人民法院出臺規定，從全國層面、法律層面已經明確將法拍房納入限購範圍，這將徹底堵住透過法拍房違規進入樓市這一漏洞，房地產調控的滲透和監管力度更強更嚴格。”許小樂如此認為。

靠“買債權”獲得產權漏洞也被堵死

值得關注的是，王兵還向記者說：“此前，如果主管法院所在的城市也執行限購政策，也有可以購買法拍房源的方法，即在房源流拍後，透過購買該套法拍房源的債權來間接持有該套房源的產權。”

但是，記者注意到，這一途徑也即將被“封堵”。檔案顯示，司法拍賣房產出現流拍等無法正常處置情形，不具備購房資格的申請執行人等當事人請求以該房抵債的，人民法院不予支援。

“這說明法拍房源必須有購房資格才能買，與購買二手房一樣，需要滿足購房條件。”王兵對記者說。

除上述內容之外，檔案還規定，人民法院在司法拍賣房產成交後、向買受人出具成交裁定書前，應當稽核買受人提交的自其申請參與競拍到成交裁定書出具時具備購房資格的證明材料。經稽核買受人不符合持續具備購房資格條件，買受人請求出具拍賣成交裁定書的，人民法院不予准許。

“換句話說，對於購房資格的稽核，新規明確了界定時間點，即從認購到最後成交，這樣做也是為了防範交易中的扯皮現象。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進如此認為。據悉，法拍房新規將於2022年1月1日起施行。

法拍房市場或降溫

不可否認，由於不少法拍房源不受限購政策管控，導致法拍房市場熱度一直居高不下。瀚海資料研究院釋出的資料顯示，2021年11月，北京法拍房市場共計掛牌房源631套，總市值153。69億元。

值得關注的是，2021年11月份，北京成交法拍房263套，環比上漲12。88%，成交總價達到28。17億元，環比上漲58。96%。同時，資料顯示，法拍房在價格方面仍有優勢，套均成交折扣7。5折，成交率50%，平均5。03人競拍1套法拍房。

嚴躍進認為，新規從多個層面對法拍房限購的漏洞進行圍堵，將促進法拍房市場更快降溫，也可藉機打壓利用法拍房來變相炒房的現象。

“從當前房地產調控環境來看，一方面樓市信貸環境改善，使市場流通起來。另一方面，堵住法拍房不限購的漏洞，可以更好地滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業良性迴圈和健康發展。”許小樂如此分析法拍房新規對房地產市場的影響。（華夏時報）

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