本文來源：時代財經 作者：劉新歌
儘管樓市仍在復甦中，但一線城市豪宅一直是市場的“香餑餑”，即便淪為法拍房也照樣深受追捧。
9月21日上午，深圳寶能城花園第一批被拍賣的房源落錘。在近11萬人的圍觀中，20套房全部成功拍出，成交價合計近3億元，超出起拍價530萬元。其中，B座2單元31A房成交價最高，在5輪競價後以1973。06萬元成交，面積達198。28平方米，是這批房源中面積最大的一套。
圖源：圖蟲創意
中指研究院深圳分院研究主管駱紅琴稱，寶能城花園拍賣房價格非常有吸引力，加上房子贈送面積非常多、戶型好。從阿里拍賣平臺的瀏覽量和首批20套房產的成功拍出可知，昔日紅盤寶能城如今依舊備受市場追捧，潛在購買力依然堅挺。“雖然最近寶能城房價略有下跌，等這批法拍房消化之後，價值或可重回市場行情水平。”
法拍豪宅深夜被爭搶
率先拍賣的20套房產全部位於寶能城花園東區三期工程B座，其中面積約198平方米的有2套，約152平方米10套，另有131平方米、138平方米大的房子各4套。起拍價均為評估價，最低為1298。33萬元，最高為1962。61萬元。
9月20日上午10點，拍賣正式開始，時代財經注意到，在歷時24小時的拍賣過程中，買家在上半場多持觀望態度，以至於在開拍後6小時，僅有4套房產獲得報價。不過，下半場的12小時裡，競爭變得激烈起來，報名人數和出價次數開始上升，直到9月20日深夜11點47分，甚至9月21日凌晨2點多及4點多仍有報名人在出價，其中幾套房的競買者甚至在拍賣臨近結束時開始出價，致使拍賣一再延後。
買受人深夜出價競拍，圖源：阿里法拍網
最終，20套房子全部拍出，其中6套獲1次報價，以起拍價成交，其餘14套溢價5萬元到75萬元不等。爭搶之下，溢價成交的14套房最終均價也突破了起拍均價，即寶能城花園的二手房指導價9。85萬元/平方米，更有8套房的成交均價突破10萬元/平方米。
所有戶型中，152平方米的房子最受歡迎，競價超過10輪的5套房子全部集中在該戶型。從成交結果看，10套該戶型房源中，8套溢價成價，其中7套成交均價突破10萬元/平方米。
儘管價格不菲，競得者仍然“撿了便宜”。首先，起拍均價9。85萬元/平方米，是寶能城花園2年前推新的均價。其次，溢價成交的均價也遠低於該樓盤及周邊小區二手房的均價。貝殼找房資訊顯示，寶能城花園一套75。59平方米的三室兩廳精裝房於2022年6月出售，經手中介對時代財經稱，其成交單價逾12萬元/平方米。另有中介稱，指導價只是申請房貸的基準，目前小區成交單價在13萬元/平方米左右。此外，周邊小區二手房均價在13萬元-15萬元/平方米之間。
但動輒千萬的房子並不容易拿下，僅保證金就需要70萬元-100萬元不等，因此每套房產的意向買家並不多，報名人數多為3-5人。廣東省深圳市中級人民法院法院還要求，買受人須在拍賣成交後10個工作日內繳齊餘款；如需向金融機構申請貸款，買受人須在拍賣成交後2日內向法院申請出具《拍賣餘款繳納通知書》。
曾因百萬稅費下架
與一般法拍房不同，寶能城花園的法拍房為空置的毛坯新房，且債權司法關係相對乾淨清晰。上述房產的權利人為寶能城有限公司。此前，寶能集團董事長姚振華及旗下4家公司成為被執行人，寶能城花園的484套房產被擺上臺拍賣，以清償債務，包括3期的223套大戶型住宅、4期的260套商務公寓及酒店一個。
寶能城花園位於深圳市南山區西麗大學城片區，與南方科技大學一路之隔，和5號地鐵線塘朗站無縫接駁，被外界認為是西麗三大豪宅區之一。其首次開盤時間為2015年11月，備案均價6。96萬元/平方米，此後價格一路上漲，均價不斷突破7萬、8萬大關。最後一次推新是2020年11月，均價達9。85萬元/平方米、單套總價超2000萬元，一躍成為深圳網紅盤一員。
該樓盤總佔地面積約10。5萬平方米，總建築面積約83萬平方米，由6個地塊組成，分東、西兩區開發。其中，東區包括3塊居住用地和1塊商業性辦公用地，建成11棟超高層住宅和2棟超高層公寓和酒店，並規劃有集中式商業，上述被拍賣的484套房產均位於東區。
值得注意的是，部分房源曾在今年5月上架，擬於6月30日至2022年7月1日拍賣，但因稅費問題撤回。時代財經以意向買受人身份諮詢了深圳市稅務局，相關工作人員稱法拍房須繳稅費分兩部分，一是買受人應繳的印花稅和契稅，二是轉讓方（本案例中為開發商寶能城有限公司）應繳的企業所得稅、增值稅及附加稅費、土地增值稅和印花稅。
該工作人員稱，買受方印花稅法定稅率為成交價的萬分之五，自然人買受人在此基礎上減半徵收；買受方應繳契稅的法定稅率為成交價的3%，如為家庭第一套住房，契稅可根據房屋面積給予1%或1。5%的優惠減免。“一般情況下，法拍房所有稅費由買受人承擔。”
而據《國際金融報》報道，由於寶能城花園房源的稅費中囊括了土地增值稅，因而相關費用大幅拔高，大致在600萬元至900餘萬元之間。百萬甚至近千萬的稅費負擔導致第一次拍賣以撤回告終。
此次重新上架，稅費由之前的“買受人承擔”改為“由相應主體依法各自承擔”，並規定原產權人承擔的相關稅、費由買受人墊付，買受人憑稅務機關開據的憑據原件等證明資料向執行法院申請退款。以此計算，如非家庭第一套住房，9月21日拍下寶能城花園的買受人須繳的個人稅費最低約為40萬元，最高為59。69萬元。
這或也是此次拍賣順利的一大原因，“稅費劃分明確，無後續稅費不確定性的擔憂。”駱紅琴指出。
未來2天內，寶能城另有36套房將陸續被拍賣，其中約199平方米的房產有3套，約153平方米的房產共17套，約131平方米的房產共16套。
