賣身之說可以休矣！

文丨華商韜略 王 寒

政策變天加速了各界與房企的聯合，優勢互補是彎道超車的關鍵。

【1】

3月28日，紅星美凱龍控股集團有限公司（下稱“紅星控股”）旗下紅星地產宣佈與遠洋資本簽署戰略合作協議，並轉讓18%股權。

訊息一經披露，立刻引起業界猜測。有業內人士認為，這次合作是“三道紅線”嚴控房企借貸融資等政策出臺之後，負債高企、陷入經營困境的紅星地產的權宜之計。

但事實真是如此嗎？

自2009年成立以來，紅星地產逐漸在全國開發並運營了72個商業地產和住宅專案，總建築面積達2646萬平方米，土儲規模達1800萬平方米。

在紅星控股各業務板塊對集團的貢獻中，紅星地產連年攀升，一度超越被外界認為是核心業務的家居建材。

但與此同時，其專案佈局較為分散帶來的運營難度大、區域深耕效應弱等問題逐漸顯露，紅星地產也越來越受累於資產之“重”，而高槓杆融資帶來的鉅額利息費用，也是一項沉重負擔。

在此情況下，紅星地產於2019年提出要去槓桿，要“輕資產、重運營”。

一方面，其大力縮短了專案建設週期，加速去化。截至2020年9月底，紅星地產已完工專案總可售面積為364。62萬平方米，已簽約銷售面積337。86萬平方米，平均去化率達到92。66%。

另一方面，放緩拿地節奏，從過去的全面撒網到如今抓大放小，實行重點城市戰略，極大地降低了拿地成本，提升了運營效率。

開源節流、多效並舉，紅星地產盈利模式實現了顯而易見的高質量提升，財務運轉良好。而地產和其他業務的降本提效，也為紅星控股提供了充裕的現金流，讓其財務表現更加穩健。

良好的基本面使資本市場對公司資質更加認可。今年3月，紅星控股成功發行規模為30億元的公司債券，獲機構AAA評級。

因此，在戰略合作協議簽署之前，紅星地產已經革除舊弊。

而這次合作，是兩家公司基於中國地產行業未來發展趨勢的審慎決策，“賣身”之說可以休矣！

【2】

紅星地產與遠洋資本在優勢上具有高度的互補性、協同性。

作為國內一流的綜合性地產開發商，紅星地產依託精細化管理和多產品線的策略，積累起雄厚的實力。

在住宅條線，紅星地產打造出美學大宅“天鉑”、品質住宅”天悅“、文旅開發系列”源著“等產品。其中，“天鉑”憑藉前沿設計理念、高規格品質等脫穎而出，相繼亮相蘇州、金華、太原、昆明等37座城市，平均銷售額突破10億元。

在商業地產條線，紅星控股旗下愛琴海購物公園更是聚焦文化、生態、情感的知名品牌，為向消費者提供更豐富優質的消費體驗，聚集了3000多家品牌資源，目前已進入上海、北京、成都、重慶等100餘個城市。

優秀的產品和運營能力，讓紅星地產手握多個明星IP，在行業中嶄露頭角。2020年，其位列中國房地產百強企業第36位及房地產百強企業運營效率TOP10，並連續8年榮獲“中國商業地產百強企業”第2名。

但與此同時，商業地產本身資金投入大、回款週期長，這一先天特徵決定了紅星地產無法將成熟的運作模式快速複製。而政策收緊之後，更是無法透過自身的融資舉動實現趕超。

這一形勢下，遠洋資本的融資能力剛好可以補足紅星地產的短板。

據瞭解，單是2020年，遠洋資本就成功發行了高階無抵押境外公募美元債券、創新創業公司債券、全國首單IDC新型基礎設施ABS等產品，深受投資人追捧。

另外，遠洋資本還是國內最懂商業地產的另類資產管理機構。

在上海大寧商業廣場專案中，其用三年就實現了高達30%的內部收益率。2020年5月，還以近20億元從光大資本手中收購了上海漕河涇的越虹廣場，繼續利用優勢對商業地產賦能。

因此，這次合作將充分釋放雙方優勢，發揮巨大的協同效應。

有內部人士表示：“紅星地產可以借力遠洋，沿用原有IP繼續發展壯大；而遠洋也可以與其在業務上形成互補，幫助紅星提升運營能力和規模效應，進而釋放回報潛能。”

【3】

2020年，“三道紅線”一經發布，地產行業為之震盪。

2021年，限制銀行放貸的“兩條紅線”和限制政府批地的“兩集中”相繼出爐，進一步鎖死資金和土地的供給。

對此，龍湖集團執行長邵明曉表示，新政的目的，主要是想穩住開發商的槓桿、控制開發商的負債總額增速，從而穩定房價和整個房地產市場。

而融創中國董事會主席孫宏斌更是在業績會上稱：“沒有足夠規模的房企，‘鯉魚躍龍門’已經基本不可能，排名前十的房企基本固化。”

行業規模將向頭部集中，幾乎已成共識。

但其中卻也不乏異見。廣州房地產專家鄧浩志就表示，即便是最優的企業，負債年增速也不得超過15%，這相當於鎖定了房企的增速。

誠然，在過去十年間，多家頭部房企憑藉高槓杆、高週轉迅速實現全國範圍的規模擴張，銷售額的複合年增速接近100%，奠定了今天的江湖地位，但在如今的政策環境下，這種戲碼將不再上演。

頭部企業激進的策略得到遏制，對於其他地產商而言，未嘗不是機會。而彎道超車的關鍵就在於，尋找合適的夥伴，透過優勢互補釋放協同效應。

在這個意義上，紅星地產與遠洋資本的牽手，就是一次新形勢下的強強聯合，既能夠化解政策天花板，又能夠提升資產質量、帶動企業擴張節奏，兩者構建的良性迴圈，還將輻射母公司其他業務，實現三贏甚至多贏。

為此，雙方人士均表示，這次合作只是開端，後續雙方的戰略合作會加深，團隊也會實現融合。

未來，房地產行業誰主沉浮還是未知數，但可以預見的是，在“房住不炒”的主基調下，隨著房企投身高質量增長的程度加深，其與各界的資源共享、優勢互補、互利共贏將成為行業運作的新常態。

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